建筑物区分所有权之专有权研究

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1、廛丝亡i重堕重理CHl^AREALEsl丸1E建筑物区分所有权之专有权研究刁其怀成都市房屋产权登记中心摘要：建筑物区分所有权涉及诸多法理与实务中的难点问题，理论问题如专有权的判定、专有部分的范围、专有权的权能及其限制等，实务问题涉及建筑物基本单元界定、地下车库权属界定及转移、酒店拆零销售等。关键词：建筑物区分所有权，专有权，难点研究中图分类号：D923文献标识码：B文章编号：1001—9138-(2011)11—006卜70收稿日期：2011—09—01一、专有权的判定与其他物完全相区别，利用上之独立性指可以排我国《物权法》并没有明确规定

2、区分所有权他使用，且能发挥该物之效用。然而，随着经济与的各个范围，但是《物业管理条例》、《城市异产毗社会的发展，土地资源的日益稀缺，为了资源效用连房屋管理规定》以及司法解释等都作出了规的最大化，在构造上独立性的判断标准上，各国大定，域外及我国台湾地区立法均将构造上及利用多以范围明确论代替物理上之独立性，同时也放上之独立性作为判定建筑物区分所有权中专有宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸权标准，即一个是物理标准，另一个是使用价值上有明显界线且实务中也有明显的界址，即便没标准。我国理论界与实务界也同意此观点，但是有固定墙壁相区分，也可以

3、成为专有部分。至于从我们登记实务来判断，还必须增加另一个标利用上的独立性，只要利用时不对其他共有人产准，即可单独作为所有权之标的物的建筑物，必生不利影响，一般也都认为其具有独立的使用价须具有建筑物的形态。所谓专有部分是指区分建值。当然，在登记实务中，构造及利用上独立性的筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为专有客体应经过消防、安鉴等相关部门认定。《最所有权之标的物的建筑物部分。高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具但如何判定构造上及利用上的独立性，争议体应用若干问题的解释》(以下简称《区分所有司很大。一般认为构造上的独立性指物理上

4、的独立法解释》)第2条规定，“专用部分是指具有构造上性，要求物与物之间有固定的墙壁相分割开，能的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，2011．11下半月刊·学术版怍阔协惮侥耵万方数据塞丝芒煎照重理CHl～AREALESTATE可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的但实体壁内往往埋设各种管线等，若任凭区分所客体”，司法解释将车位、摊位等认定为具有专有有权人自由使用或变更，对整栋建筑物的维护或部分的特定空间。管理，显然是不合适的。因此，“壁心说”也有其不按照《房屋登记办法》第lO条的规定，房屋妥之处。应当按照基本单元登记。房屋基本单

5、元是指有固第三种观点是‘‘最后粉刷表层说”，也称“墙面定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号说”。按此说，专有部分包含至隔间墙壁、梁柱等(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。该条规定实体部分表层所粉刷的墙面部分，也即权利的界的基本单元实际上就是建筑物区分所有权中的限在最后粉刷表层，墙皮也就是最后粉刷表层是专有部分，而该条规定中的“固定界限”即是指构你的，墙骨是共有的。该说忽视了当前区分所有造中的独立性，该条规定中的“可以独立使用”即建筑物以壁心为界线的交易习惯，同时也与社会是指利用上的独立性，有独立的使用价值。生活事实不符，比如你钉一个

6、图钉，表层是你的，二、专有部分的范围你钉到表皮，没问题，但如果你钉到墙体了，就越专有部分为一立体之构造物，具有一定平面界了，所以，该说也有缺点。的广度与一定立体的厚度，其范围究竟达到何第四种观点是“折中说”。此说认为专有部分处?即专有部分相互间、专有部分与共用部分间、的范围，应分内部关系与外部关系而论，在内部专有部分与外界墙壁是如何划分的，学说上有四关系上，也即区分所有权人相互间，尤其是建筑种观点。物的维护、管理关系上，专有部分仅包含至壁、第一种观点是‘‘空间说”。此说认为专有部分柱、地板、天花板等实体部分表层所粉刷的墙面仅限于墙壁、地板

7、与天花板所围成之空间部分。部分。但在外部关系上，即在对第三人关系上，专依此见解，墙壁、地板、天花板等实体部分均为共有部分包含至壁、柱、地板、天花板等实体部分厚用部分，区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉钉度的中心线。因此，这种学说也称‘壁心说兼最后等，均应经其他区分所有权人同意始得为之。如粉刷表层说”，即行使权利的界限是“壁心说”，确此，区分所有人之生活必感不便，而且有悖于社定权利的界限则是‘‘最后粉刷表层说”。该观点目会实情。比如，购买房子时，你买的不是墙，也不前是学界的通说。是地板、天花板，而是买的这个建筑空间，是这个建设部《商品房销售面

8、积计算及公用建筑面房屋的“腔”。但是，如果没有四周的实体墙壁，个积分摊规则(试行)》第6条规定“套内建筑面积人怎能在其中生活呢?这种观点为大多数学者所由以下三部分组成：一是套(单元)内的使用面