南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范

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1、南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范　　南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范天下房地产法律服务网　　南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范　　【实施日期】2003/02/20【颁布单位】通房［2003］17号【失效日期】关于印发《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》的通知市区各开发、建设、拆迁实施单位，各有关拆迁评估单位、各县(市)建设局：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB/T50291　　1999)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发［2003］16号)

2、规定，现将《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》印发给你们，请遵照执行。　　　　二○○三年二月二十日　　南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范　　第一章总则　　一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号以下简称拆迁《条例》）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（以下简称省《条例》）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发［2003］16号）及其他有关规定，制定本规范。　　　　二、本规范所称城市房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。　　三、本规范适用于城市房

3、屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。　　四、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。　　五、依照房地产评估的一般规律,拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。　　六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。　　七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估时，应将《房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点。　　　　八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。　　　　第二章拆迁评估

4、的基本步骤和方法　　　　一、拆迁评估的基本步骤为：　　(一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；　　(二)根据合法性依据进行实地勘测评估；　　(三)绘制、填写评估材料；　　(四)编制评估报告；　　(五)报告评估结果。　　二、拆迁评估的方法　　拆迁评估采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。　　评估的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积。　　(一)市场比较法　　1．本方法主要适用于城市规划区内国有土地和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的住宅房屋的拆迁评估。　　2．

5、本方法的计算公式为：　　城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+　　合法土地使用面积的区位补偿基价（合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿基价）。　　兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额按通政发[2003]16号文件第五章的规定评估。　　3．本办法修正的因素和标准为：　　　　(1)被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《南通市市区各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）和《南通市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）、《南通市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评估

6、。　　　　(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。（见下表）　　楼层系数（%）　　层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼　　底层00000　　二层0+2+3+3+3　　三层0+4+6+8　　四层-2+4+6　　五层-30　　六层-4　　　　(3)被评估成套住宅房屋为多层标准住宅水、电、气配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。　　(4)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育（学校、幼儿园）、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-

7、2%至2%之间。　　（5）对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装璜、装修项目的补偿评估，按《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》（附表6）单列进行评估。　　　　4、对处于城市规划区边缘集体土地征用后被拆迁，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，经市、县规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的迁建成本进行补偿。南通市市区被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准》（见下表）评估。　　　　　南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准　　房屋结构混合结构砖木结构简易结构　　等级一二三一二三一二　　

8、补偿标准元/m2450400350300280240180150　　　　　　(二)路线价法　　1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。　　2．本方法的计算公式为：　　房屋拆迁补偿额=区位价