三亚凤凰水城商业项目前期策划

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1、上海，2010年12月三亚凤凰水城商业项目前期策划PART1产品设想论证PART2开发模式探究PART3租售市场研究PART4产品开发建议PART5财务测算04274771104目录市场空间消费需求经营模式开发时序投资回报主流模式相关利弊点写字楼开发可行性30万商业开发可行性产品组合的可行性适用于本项目的商业开发模式产品调整方案产品设想论证发展模式探究产品开发建议开发策略与财务分析案例拟合城市比较设想推论PART1产品设想论证初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析——PART1产品设

2、想论证银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观。占地面积：50,000㎡总建筑面积：329,080㎡办公面积：166,000㎡办公层数：F5–F18商业面积：86,000㎡商业层数：B1–F3项目数据商业商务办公（写字楼）占总面积26.1%占总面积73.9%整体构成及比例结论：银河SOHO是坐拥大型地块的北京罕有的大型城市综合体项目，项目整体由办公和商业两大块组成，其中办公面积达16.6万㎡，而商业面积只有区区8.6万㎡，

3、地上3层，地下1层。数据上来看，银河SOHO是以写字楼（商务办公）为主，商业为辅的大型综合项目。银河SOHO——商务办公为主的大型综合商业项目PART1产品设想论证初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？PART1产品设想论证三亚—海南省仅有的两个地级市之一，位于海南省最南端。三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，获得多项旅游评选的世界之最、中国之最。城市等级：地级市规模面积：总面积达1919.58平方公

4、里三亚市下辖河东管理区，河西管理区。辖6个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇）。城市定位确定了以旅游城市为目标，加快推进旅游的国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地。北京—中国首都，现为中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。2010全球城市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。城市等级：首都（直辖市）规模面积：总面积达16807.8平方公里北京市下辖东城、西城、海淀、丰台、朝阳等（总共18个区县）。城市定位确定了以现代化国际性大都市，大力发展高新技术产业、强化北京市的政治文化中心、金

5、融服务中心以及国际管理控制中心的功能。三亚北京三亚与北京在城市能级、类型方面均无可比性，未来发展方向也完全不同，商务办公并不是三亚发展目标，三亚更侧重于旅游商业的发展。PART1产品设想论证2009年两城市经济明细三亚市北京市全年实现GDP（亿元）174.8511865.9全年实现人均GDP（元）3606568788全年实现社会消费品零售总额（亿元）50.905309.9全年城镇居民人均可支配收入（元）1523326738全年实现接待游客人次（万人）669.0516412.5全年实现旅游总收入（亿元）103.772188.1全市财政收入（亿元）78.

6、616337.5城镇居民恩格尔系数（%）43.433.2城市化率（%）54.585常住人口（万人）581755人均社会消费品零售额（元）913730255三亚常住人口少，本地消费力偏低；从商务商业/超大规模综合性商业发展条件来看，三亚难以提供与银河SOHO同样条件的人流量及消费力支撑。PART1产品设想论证人均消费金额相差甚远！2009年两城市地区生产总值明细三亚市北京市第一产业27.34118.3第二产业40.362743.1工业33.792191建筑业—552.1第三产业107.159004.5交通运输、仓储和邮政业—468.5信息传输、计算机服

7、务和软件业—1107.5批发和零售业28.931570.9住宿餐饮业21.08275.5金融业—1720.9房地产业—895.4租赁和商务服务业—816.2科学研究、技术服务和地质勘查业1.1793.7水利、环境和公共设施管理业—55.5居民服务和其他服务业—82.7教育5.8405.8卫生、社会保障和社会福利业—192.2文化、体育和娱乐业1.4251.1公共管理与社会组织—368.8单位：亿元注：因三亚09年统计公报中某些数据未公布，导致表格中“—”的出现PART1产品设想论证产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75

8、.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后发现，北京与三亚的第三产业构成存在着极大的差异。09年北京第三