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1、“水语自然”车位销售初步方案一、无锡市相关规定：1、小区汽车库(位)的权属问题一直以来都是众人关注的焦点。因为法律上始终没有对其进行明确定义,加上各方观点争论不一,使得这个问题悬而未决。在无锡,因小区汽车库(位)引发纠纷的案例也是层出不穷。2007年10月1日实施的《物权法》规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”但遇到具体问题时,这个框架性的规定仍然难于
2、操作。因此，于2010年1月1日起正式施行的《无锡市房屋登记条例》规定，只有符合下列四个条件的汽车库(位)产权属于建设单位所有:满足规划配置汽车库(位)比例;满足居住区公建配套标准;汽车库(位)建筑面积没有计入公用建筑面积分摊;不属于人防工程。其他情况的汽车库(位)则依法属于全体业主共有。2、如果小区停车位登记为全体业主共有,那么只在汽车库(位)和相对应房屋的登记簿上予以记载,不再另外发放《房屋所有权初始登记证》。如果小区停车位登记为建设单位所有,开发商就可以将停车库(位)进行流通交易,即可出售、赠与或者出租给业主。业主如果购买了汽车库(位
3、),在对应房屋的权属证书上就会有相关的注记。3、汽车库(位)的权属与房屋是相关联的,也就是说,要获得小区汽车库(位)的所有权,你首先必须是这个小区的业主。只有满足了这个先提条件,才可能拥有对汽车库(位)的处分权。“当业主在小区内拥有两套(包括两套)以上房屋时,可以转让汽车库(位)给同一小区的业主;如果转让一套附有汽车库(位)的房子时,不再拥有小区业主的身份了,这个时候,汽车库(位)也应当和房屋一同转让。”二、“水语自然”及周边项目车位基本情况：1、水语自然车位共为768个，其中：地上车位为265个，地下车位为503个，本社区共1024套住宅
4、，车户比为1:0.75，基本上达到80%的家庭都有停车的地方，车位比相对较高。1、目前地下车位暂时尚未建设完毕，地上车位目前基本无销售，租赁价位80元／月，合年收益率为960元，租赁价相当低廉。2、项目周边“名园星都”、“金润华庭”的地下停车场均未建设完毕，据其销售人员反映地下部分均不进行销售，为物业长期持有，地面停车位目前均为100元／月，“金润华庭”地下部分据说未来租金将保持在200元／月左右，“名园星都”地下部分租金目前不得而知。一、目前面临的困境：1、根据政府相关文件，车位只能对社区购房的业主出售，客源范围已锁定，但目前多数购房业主
5、自身并未入住进来，让其购买车位有一定的难度。2、车位比为1:0.75，理论上看并不紧张，且本社区客户多为周边厂区高端蓝领和中低端白领，他们生活规律性比较强，一般呈“居住处”、“工厂”两点一线，交通工具多为厂区接送巴士，自备用车较少，对车位的需求不是很迫切。3、目前本区域停车位租金相当低廉，80元—100元的价位相当于每天才1、2块钱的支出，而车位（库）由于没有独立的产权证，无法单独进行抵押、转让、赠与等金融活动，也无法取得任何银行贷款支持，一次支付对资金有一定的压力，因此绝大多数业主都觉得车位不是必须品，没有必要进行购买，租赁完全可以满足需
6、求。3、目前大形势严峻，新政频出，国家本轮调控密集度极大，尚看不出短期有松动迹象；加上各个媒体不断轰炸，其导向均是房地产负面信息，直接导致准业主信心动摇，市场进入买方市场，全国各城市大部量价齐跌，一片萧条；在这种大形势下，为了保证发展商的销售安全，销售部门不能再采取将车位和住宅相联系的传统“捆绑营销”手段，否则影响到了住宅的销售，毫无疑问就会因小失大。一、解决之道：1、租金提价，并释放未来租金即将大幅度普涨的信息。目前的车位租赁价格太过低廉，一般根据投资回报的租售关系，客户能够接受的投资回报年限在15年至多不超过20年内，如果一项投资需要2
7、0年以上才能收回成本，那对客户而言，就是毫无意义的；根据这个原则，目前80元的月租金20年仅为19200元，即便是100元的月租金也仅为24000元；租赁20年也只需要2万4千元，50年也只需要6万元，那我们的车位想卖多少钱呢？因此，本社区的车位至少要达到120—140元的月租金，才能达到要求，对客户也好进行引导：“您140元每个月，一年交1680元，70年就需要117600元，那么我们打个4折，只要缴纳50000元，这七十年的私家车位就完全属于您啦”对于客户，可能前期会有比较大的抗性，但是很难想象一个客户居住在唐明园，而将车辆停放在另外一
8、个小区内，如果停放在园区外的马路上，也存在被盗或划伤的风险，实际上从某种意义上说，客户也没有选择权。2、加强物业管理力度，强力执行停车规范管理：要求物业公司尽快出台系列车位管理规
