水语项目策划销售执行方案

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1、带格式的：左侧：3.17厘米，右侧：3・17厘米，顶端：2.54厘米，底端：2.54厘米，宽度：21凰米，高度：29.7厘米，页眉到边缘距离：1.5厘米，贝脚到边缘距离：1・75厘米项目策划销售执行方案一.市场调査二.项目分析三.项目定位（见前期策划报告）（见前期策划报告）（见前期策划报告）四.价格策略4.1价格制定原则4.2价格走势建议4.3价格定位策略4・4价格推广策略五、营销推广4.1营销推广总策略4.2木区域竞争策略4.3同类型竞争策略4.4推广时机与条件4.5核心卖点的提炼4.6营销运

2、作期策略4.7营销阶段性调整4.8营销总结与反馈4.9营销推广预算费4.10项H招商策略4.11尾房销售策略六、销售实施5.1销售H标及进度安排5.2销售模式及组织架构5.3销售现场及道具准备5.4销售代表培训Z方案5.5销售现场管理及控制5.5销售人员管理与考核5.6销售客户跟进与建档5.7销售广告评估及建议七、项目包装（略）5月15日前提交八、宣传推广（略）5月15日前提交四、价格策略4.1价格制定原则泄价原则：价格耳物业品质、口标客户、市场状况等方面有着密切关系，立价原理主要考虑以下几个方

3、面：1）整体的经济环境；2）同类型户型产胡销售情况；3）物业自身客观条件：地理位置、质品；4）物业管理等服务标准；5）项目景观、朝向、户型、面积、层次等有效调整各单位之间的价差，使各单位的价格更均好。6）结合开发商给予房屋均价2000元平方米，制定各单价。4.2价格走势建议为了在销售各阶段都能聚集人气，保持销售的顺利进行，建议分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进行有步骤的阶段价格控制。内部认购期为吸引人气，建议采取低等价入市，此阶段认购的客戸除享受折扣优惠外，还可亨受价H表1旷3%的额外优惠；公

4、开发售后成交的客户则按价，无额外优惠；后期随着项H的形象、知名度等越来越有利，对价冃表价格成交H表进行稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠1犷2%的手段，刺激客户成交。1）价格走势说明：说明阶段件销售总量控绘终均价开盘前期1858元/nf0-30%均价2015元/30-50%2052元/nf开盘中期m2（不含折）2210元/50-90%均价m2开盘示期2080元/nf90-100%均价4.3价格定位策略本项目进行内部认购时，楼体形彖述未成形、不利于展示的状态下

5、，项H的定价应考虑就期略低，以低价入山•，吸引山场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空间。建议项H的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扌II变化和提高单价策略（内部认购期釆用降低折til,-Jt他销售期采用提高单价的方式），最终实现口标均价。1）分析项H周边竟争项H价格农参考:价格（元/m2）华府天地首创名苑华达幸福湾东方美景二期鸿升花园（多层）实际最低价/18001600二期预计16001758实际均

6、价189020001800二期17001800实际最高价2200/2200二期18001908层差价20-50/30-5020-3020-50权重评分表（根据齐项H的实际考察惜况评定）:内容胳体环境交通配套规模设计硬件设施外观景观物管营销合权重307107133881041首创名苑15455815561CV华达幸福湾205661026662(华府天地195551127662(柳荷鑫苑216861226762■山•场均价合成：小岛层项口山场均价=各楼盘均价X对应权重比例z和1858元/rtf.根据

7、上述结论本司建议:本案推出市场前期均价在1858-1958元/nf（中期2000多元/nV,最终均价达到2000元/nf）,通过项LI品质、园林物业及宣传推方面等附加值上做文章，让楼盘的价格充分体现其价值含金量，有利后期销售价位的拉升。2）定价定价上，建议本项li采用时间优先和位置优先原则，即本项II销售价格不断攀升，购买时间越早，付款时间越快，价格越低•采用低开高走的入市方式，在楼盘歼售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高，以保证项H投资保值的基本功能。1.低开高走模式的优点与缺点优点：第一

8、，便与快速成交，促进良性销售。以低于行情的价格开盘，吸引和当一部分客户的注意。聚人气，营造现场购买气氛。第二，每次调价能适成房价増值的假象，给前期购房者以信心，激励购厉者购买欲望。第三，便于控制，低价开盘，价格的主动权在开发商手里，当市场反映热烈时，可以很快提高销售价格，形成热销的良好局面，当市场反映平淡时，则可以维持低迷的市场竞争，保持一定成交量，静观市场反映。第四，便于资金周转，资金回笼。第五，艮好的开端，容易产牛无形的效益。第六，扩大市场占有率，扩大影响。第七，开盘前部分房价较低，仅有30