昆明西山区商业项目商业评估及发展战略报告

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1、CONFIDENTIAL致：昆明红星美凯龙置业有限公司昆明西山区商业项目商业评估及发展战略报告2010年07月05日本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄漏、保留或复制其中的部分或全部内容。Page1[保密信息]前言??本《昆明西山区商业项目-商业评估及发展战略报告》为TCBL应云南红星美凯龙置业有限公司所要求，对TCBL前阶段所做市场调查工作之总结，并在市场调研的基础上对本项目进行SWOT分析，并提出项目定位及商业策划。华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司Page2[保密信息]目录1.0城市

2、发展特性研究3.0项目周边环境分析及评价5.0消费者调查1.1城市概况3.1区域地位5.1潜在消费人群构成特征1.2城市经济发展水平3.2市政设施发展概况5.2总体消费潜力判定1.3居民生活水平3.3商业零售网点发展概况5.3日常消费行为模式1.4社会消费发展概况3.4住宅物业发展概况5.4购物消费需求特征1.5城市商业发展概况及趋势3.5商务物业发展概况5.5餐饮消费需求特征1.6城市规划及发展政策3.6区域人口数（3/5/10公里）5.6休闲娱乐消费需求特征1.7城市功能规划政策以及发展3.7主要商业租赁业务指标基本情况5.7对本项目的发展期望方向

3、分析6.0项目定位及业态组合2.0西山区概况及发展特性4.0项目特性分析6.1项目成功因素分析2.1西山区地位及发展概况4.1项目概况及功能适宜性分析6.2目标消费者定位2.2西山区的商业发展特征4.2地理位置及交通条件的影响因素6.3档次定位2.3西山区的商业发展趋势4.3项目可见性研究6.4商业主题及核心价值2.4区域主要交通动线4.4内部经营资源及发展愿景6.5特色亮点建议6.6业态布局6.7租金收入评估Page3[保密信息]1.0城市发展特性研究1.1城市概况1.2城市经济发展水平1.3居民生活水平1.4社会消费发展概况1.5城市商业发展概况及

4、趋势1.6城市规划及发展政策1.7城市功能规划政策以及发展方向分析Page4[保密信息]1.1城市概况昆明市整体概况??云南省会城市：云南省省会昆明，是云南新疆政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。甘肃青海昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京陕西西藏约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区四川一市八县，全市常住人口628万人。贵州昆明??经济实力较强的城市：据云南城市竞争力报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次缅甸竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市老挝中名列前茅。昆明的二三产业发展良好，泰国旅游业、房地产业、文化产业、

5、烟草加工柬埔寨业、冶金工业等是该区域的特色产业。??拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不马六甲断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱产业之一。Page5[保密信息]1.2城市经济发展水平昆明市GDP??2009年昆明市GDP为1,809亿元，按可比价格比上年增长12.8%，连续五年保持两位数增长；??昆明市对云南省的GDP贡献率为29.3%，遥遥领先于云南省其他城市。图：2009年云南省GDP排名前10城市图：昆明市2005-2009年GDP及2010-2012年GDP预测单位：亿元

6、单位：亿元300014.0%3000255112.8%13.0%12.5%25002500227412.3%12.0%202812.0%2000180920001809160511.0%11.1%139415001500120310.0%10628621000100012.1％9.0%6445614073425005003022738.0%21720207.0%0200520062007200820092010E2011E2012E昆曲玉红大楚昭文保普明靖溪河理雄通山山洱GDP总量比上一年增长％市市市州州州市州市市资料来源：各省市统计公报Page6[保

7、密信息]1.2城市经济发展水平昆明市人均GDP??2009年昆明市人均GDP达到28,894元，较2008年增长11.8%。??根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP达2,000-4,400美元时，城市主导商业形态将向大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业形态发展，昆明市人均GDP水平表明了昆明正向现代商业方向发展。图：昆明市2005-2009年人均GDP表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系单位：元50000人均GDP城市化水平主导商业形态45000庙会、地摊、集贸市场为主导400001100美元以下25％以下形

8、态350001100—2000美元45％以下百货商场、商业街、批发市场288943000025