日本房地产泡沫兴衰史

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1、窗体底端日本房地产泡沫兴衰史来源：国际金融报历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。1985年，美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时

2、间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。消息一经公布，日本国内举国欢腾。对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些

3、大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实

4、行。外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆MeguroGajoen……历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。奥林匹克景气1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日

5、本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。这种投资

6、的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。与此同时，日本政府也因循就势修改了《建筑法》，废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。日本从此出现了高级公寓，新

7、大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。然而，当日本人目空

8、一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。签订“广场协议”1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗