江苏弋阳土资告字

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1、江苏弋阳土资告字（2010）07号地块竞价测算与分析二O一O年十一月三日10一、弋阳概况：1、地理位置弋阳县位于江西省东北部，信江中游。东与横峰、铅山接壤，南与贵溪毗邻，西连贵溪、万年，北与乐平、德兴交界。县境东西宽27千米，南北长76千米，总面积1593平方千米。总人口36.7万人，其中非农业人口8.3万人。县政府驻弋江镇。2、人均收入据资料显示，弋阳县2009年实现工农业生产总值41000万元，财政收入2420万元，农民人均纯收入3400元。一、项目状况：1、地块位置该地块处于弋阳县城最繁华地段，沿城北商

2、业街道胜利路全长198米；即：该项目建成后商业街面长198米（按此推算）12172平方米÷198米（长）=约65米（为地块平均宽度）2、规划指标土地面积：12172.39㎡（18.26亩）土地性质：商住用地（商业40年、住宅70年）容积率：小于4.0（3.99）（建筑面积约48568㎡）建筑密度：45%绿地率：20%建筑限高：78米地下停车场：带人防、面积不小于3000㎡10总停车位：不小于0.5个/户（其中：停车位不少于70个户外停车不小于总停车位的25%）3、竞买要求：(条件)法人、自然人均可以申请竞买保

3、证金：800万元出让土地起拍价：7600万元（约417万/亩）4、报名时间：（缴纳保证金时间）2010年10月12日----2010年11月17日下午四时5、拍卖时间：2010年11月18日上午9时6、拍卖地点：弋阳县公共资源交易中心7、物业用房：48568㎡×6.6%=316㎡8、实际可销售面积：约48252㎡一、竞买价测算：1、预计投入（土建及其他费用）：>建安成本（含土建、水电安装、消防、地下室）：1670元/㎡>室外配套（景观、道路、绿化）：150元/㎡10>配套规费缴纳（水、电、电信、墙改、人防、高

4、教、维修、白蚁等等）：250元/㎡>财务费用：50元/㎡>管理费用：50元/㎡>设计、勘探、测绘、监理等综合费用：100元/㎡>广告、策划、销售费用：40元/㎡>其他不可预测费用：150元/㎡小计：2460元/㎡2、起拍价：楼面地价：7600万÷48252㎡=1575元/㎡综合成本：1）＋2）=4035元/㎡从起拍价分析，本地块是以总价报价，最高者中得的方式进行，并最终拍卖价需要高出政府保留底价后，方视为有效。按照可销售面积为48252㎡算，不计利息等财务成本的前提下，便意味着总价高5万，即每平方增加1.1元

5、的成本，增加50万就增加11元/㎡，以此类推；如：土地总价为8000万元时7600万（4035元/㎡）＋400万（88元/㎡）=4123元/㎡3、总价为8500万元时：7600万（4035元/㎡）＋900万（198元/㎡）=4233元/㎡104、总价9000万元：7600万（4035元/㎡）＋1400万（308元/㎡）=4343元/㎡1亿元：7600万（4035元/㎡）＋2400万（528元/㎡）=4563元/㎡照此每增加1000万元，即成本增加220元/㎡；综合分析：由于本地块位于弋阳县目前最为繁华的商业街

6、中心区域，虽然只有十几亩地，但在网上已经被炒作成弋阳的“地王”了，可见无论从开发的价值、附带的广告效应、以及不算很高的保证金来说，相信会有不少单位和个体参与竞价。由于不了解当地的房地产价格与销售市场，但从网上查找的资料与规划要求及条件来看，198米的沿街商业店面将成为此地块的高价拍出的关键点，如果有拍卖、投资意向，建议携一家可信设计单位去现场察看，并要求设计单位在短时间内（拍卖前三天）拿出一个初步的设计布局方案（适当支付设计费用），要求为：使本黄金地块的价值体现最大化（如设计成外街、内街、两头商铺），住宅部分

7、的居住环境考虑为次要。个人认为此地块最终成交价格将不会低于超过1.2亿，而政府的保留底价将设定在1亿左右。如果决定参与拍卖，建议：1、了解市场环境，获得当地房地产买房市场的价格动向；102、了解该地块周边的住宅销售价、店面市场价；3、设计单位在布局设计时，充分利用该地段的地域位置，扩大商业区面积（比例要求在规划方面没有限定）；4、依据了解、设计情况，出具更为确实可行的测算、分析报告。十一月十日会同设计人员对该地块现场查看、当地房地产销售市场了解及远景分析一、区域位置分析：该地块目前位于胜利路东南侧，右侧为百货

8、大厦，马路对面为目前弋阳县唯一一个商业步行街，目前属于该县的繁华地段；二、市场发展、规划分析：弋阳县为革命先驱方志敏的故乡，因而该县是以一条方志敏大道南北贯穿整个县城，目前弋阳的格局是以信江为界一分为二，江北为老城区，而从行政部门的设置看，未来的政治、文化中心应该朝江南发展，目前县委县政府等政府行政机构已经动迁完毕，配套的学校、医院等还未到位，加上人口较少、距离上饶又较近等原因，若想形成气候，尚需要