2014.5.22房地产快速变现大法

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1、房地产快速变现大法陆磊1、坐销：是最最最传统的方法，但也分傻坐、呆坐、巧做、稳坐…现在还能“坐”着销售的，都是营销高手，或者老牌开发商，要么项目极其缺，如上月开盘即售罄的联合·柳浪，广告都不敢打，“躺销”都不够卖。2、行销：不是所有项目都“坐得住”的，地段一般、产品一般、名气一般，又没啥招的项目只能对外拓客，扫街、派单、拦截、争抢……销售白领基本变成蓝领，目前大多数楼盘都采用行销，焦急之情溢于言表。3、强销：行销再卖不动，资金链危机了，就只能强销。或者，项目本身就无价值（如50万m2商业），纯粹圈钱，肯定强销。强销好呀，杭州城东某留用地项目

2、，产权商铺5万都卖不出去，强销无产权的6万卖出去了！为嘛？户型小到10平方，甚至5平方，年回报10%，直接签十年，承诺不会不让你失望的。开盘现场，二百多个分销团队，加上几百位投资者，场面相当壮观，安全感，人多就有安全感，下单吧！酒店式公寓是另一种适合于强销的产品，尤其打折强销效果最为明显。住宅因为限购，强销有效果，没前二种明显。纯写字楼也要强销？别开玩笑。4、使用权转让：其实就是使用权销售或“长期租赁”，所有“擦边球”项目都用的这招。剑桥公社居功至伟！在产权项目价格飞涨时，使用产权项目成为楼市“贫下中农”聊以解馋的选择。当房价上行不再，使用

3、权销售好日子到头了。老老实实给回报承诺吧，以现在理财行情，年回报8%以上可行，会算账的开发商可自行推断售价，不难。5、金融化变现：适用于商业项目，尤其高端写字楼、商业（对项目要求较高）。通过资产打包、换股、换债一系列操作。股权在二级市场上流通起来，利润放大好几倍。万达尝到过甜头，香港股市是捷径。外资也借此渠道进入中国房地产，方便快进快出。按此法操作另一个连带效益是为后续项目打通了融资通道，有眼光的开发商已经按此方式拿地拿项目，还卖什么产权？6、整体合作：一套套卖太麻烦啦，如果成本和行情差价大的话，转让、部份转让或者打着转让的幌子销售的，都是

4、办法。商铺及写字楼的机会多，许多有钱机构并购做资产，作为融资道具或自用……，住宅不是没机会，去年底JKC到处搜罗大型住宅项目，为XXX冲量。去年不肯卖的开发商现在肯定悔死了。7、众筹：新鲜火辣的做法，“集资建房”的变种，众筹适用于开发的任何一个过程。可以是开发商——众筹拿地，可以是销售商——众筹拿房，可以是融资——众筹委贷，可以……。中途众筹是以放弃利润换取部份现金流的一种手段，但众筹来款较慢，请理解。8、租赁：大多数项目免谈，住宅彻底免谈，要靠租金来支持一个开发项目，商业、写字楼都可以，选对租客是关键，，如商业选择分成，风险大，利溢也大。

5、只适应黄金地段的低成本项目，或地段较好的低成本“擦边球“项目，开发商自身融资能力强，坚决不肯放弃即定利润。以时间换机会，可以做。还有以工业土地为基础的产业地产，都是租赁方式。5、押：适合于低成本不愁租的项目，如工业土地上的写字楼，或者旅游度假区的中端旅游项目，不能卖舍不得卖或者卖很累，可以更胆大一点，尤其没有经营风险的成熟专业市场（如菜场、农副市场、海鲜市场、摊档……）。押，押金放下就给低租金，押金随时可退，项目本金就回来了，还有收益。押金也是杠杆呀。6、持有：主动持有和被动持有是有区别的，等卖不动再来被动持有，是当前许多开发商被迫的选择。

6、换个角度看，或许是上帝点醒你发财的新途径。手里项目该不该持有？什么样的项目可以选择持有？这两个问题搞明白的人且都符合持有条件，可以持有。PS：买房帮帮帮全通路营销全新手段帮开发商拓展销售新通道，您的阅读是我的荣幸，欢迎来信讨论、争论、辩论。