浅谈中小型房地产企业财务管理存在问题及对策

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1、浅谈中小型房地产企业财务管理存在问题及对策　　摘要：我国房地产市场的蓬勃发展催生了更多中小型房地产企业，然而相当一部分难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下。这些企业在后金融危机及国家宏观调控的双重压力下，要想求生存、谋发展，必须要加强财务管理。　　关键词：中小型房地产企业；财务管理；问题　　中图分类号：F275文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-0-01　　一、房地产企业财务管理的特点　　一是房地产企业上下产业链长、投资周期长、所需的资金量大、中间环节多等特点，决定了企业财务管理的复杂性和高难度。　　二是房地产企业经营的不确定性和风

2、险性高，迫切需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足企业经营决策的需要，最大限度地降低企业的财务风险。　　三是房地产企业财务管理需要处理与投资者、债权人、工商税务部门、居民等之间的财务关系，任何一方的财务关系处理不当，都会给企业的经营带来直接负面的影响，使财务管理的内容更加复杂。　　二、中小型房地产企业财务管理的存在问题　　（一）不重视财务管理，财务管理观念和方法落后　　由于所有权和经营权集中统一，所有者直接负责经营管理，管理效率低下。很多投资者是从包工头发展过来的，缺乏现代的管理理念；或是学建筑专业的，重视开发与销售，却不重视财务管理，认为财务管理就是记账、算

3、账，没有充分发挥预测、决策、控制、分析等职能。　　（二）财务管理制度不健全　　财务管理制度缺乏科学性，流于形式，工作人员主观臆断性强，总体的经营战略不够清晰；缺乏成长性目标，在选择投资项目时只追求短期效益；缺乏可操作性，致财务工作的盲目性，项目实施前缺乏可行性分析等。　　（三）投资决策缺乏科学性　　投资不以市场为导向，在判断一个项目是否具有可投资价值时，更多是依赖人的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性论证，即便对项目有可行性研究，也仅仅局限于单个项目，很少从整体上把握不同项目对企业的战略意义。　　（四）营运资金管理欠佳　　在国家紧缩信贷政策和“限购令”的双重影

4、响下，很多房地产企业面临销售萎靡、资金回收困难的问题。还有些企业出于加快资金回笼、产品促销的目的，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不能及时偿还银行贷款，企业则不得不承担担保责任，替客户垫付银行按揭款项，结果导致企业出现大量的长期应收款挂账，加剧了企业的资金困难。　　（五）成本管理体系不完善　　首先在土地使用权的竞买过程中存在较多的非理性现象，甚至无视竞买价格与其实际成本的严重偏离；其次，以低价作为选定设计方案的依据；再次，在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。　　三、加强财务管理的措施　　（一）提

5、高决策者和执行者的财务管理意识　　中小型房地产企业高层管理者要转变经营观，切实树立财务管理是企业核心管理的理念，要把目光从“挣了多少钱”转移到企业可持续发展的目标上来。管理者在增强自身财务管理意识的同时要加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，使财务人员的责任不能简单地局限在记账上，把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面，同时也要加强财务人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不以权谋私。　　（二）建立健全财务管理制度　　一是引入科学项目决策制度。对中小型房地产企业来讲，有时一个项目的成败就决定了企业的生死存亡。投资项目的决

6、策一定要严格按照程序作好可行性研究，只有在决策中引入科学的管理机制，慎重地进行可行性研究之后决策，才能避免损失。　　二是健全日常财务工作制度。要按照财务制度的要求做好日常财务会计工作，按房地产行业会计要求做好税务缴纳和成本核算工作。严格工作权限，做到日常工作有分工，样样工作有专人负责。　　三是完善内部审计制度。要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，选拔具有专业知识的内部审计人员。要保持内部审计部门独立性，由企业主要负责人来负责管理，以提升其权威性和操作独立性。扩大审计的业务范围，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，

7、定期对内控制度执行情况进行审计、监督。　　四是要引入竞争及奖惩机制。良好的激励竞争制度鼓励财务人员积极参与经营管理，通过财务分析、财务预测、成本控制等方面为企业的发展献计献策。　　（三）加强项目投资管理　　可行性研究在房地产整个开发过程中至关重要，它要求企业以预测为前提，以投资效益为目的，对拟投资项目，从技术、经济、市场等角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，以便最合理地利用资源，达到预定目的。中小型房地产企业的每一个投资项目，都应该在慎重的可行性研究之后再作出决策，以避免出现决策失误，造成资金损