现行房产政策背景下房地产企业房产成本控制问题探讨

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1、存档编号赣南师范学院学士学位论文浅析房地产企业成本控制策略——基于现行房产政策背景教学学院商学院届别2012届专业财务管理学号081102035姓名刘长秀指导教师袁太芳教授完成日期14目录摘要2关键词2Abstract2Keywords2一、绪论3二、影响房地产企业房产成本的因素分析3三、现行宏观背景下相关的房产政策及重点考虑因素5（一）相关的房产政策5（二）现行政策下重点考虑因素7四、现行房产政策下的出路8五、结论11参考文献13致谢1414浅析房地产企业成本控制策略——基于现行房产政策背景摘要：本文将结合现行相

2、关房产政策的宏观背景，从房地产企业税务筹划特别是土地增值税纳税筹划的角度着手，来探讨房地产企业成本构成及其成本控制问题。而文章的主要思想是以现行的房产政策为出发点，以缴纳土地增值税的纳税筹划为手段，最大限度的降低房地产企业的开发成本，争取在市场行业中获得定价优势。关键词：房地产企业，税务筹划，房产政策，土地增值税Analysisoncostcontrolstrategyofrealestateenterprises——basedontheexistinghousingpolicybackgroundAbstract

3、:Thispaperwillcombinemacro-backgroundofthecurrenthousingpolicy,fromtheperspectiveoftaxplanningofrealestateenterprises,inparticularthelandtaxistaxplanning,toexplorethecostofrealestateenterprisesdevelopingandcontrolingproblems.Themainideaofthearticleisbasedonthe

4、existinghousingpolicyasastartingpoint,topaythelandtaxasameansofvalueaddedtax,andreducethepossibilityofrealestateenterprise'sdevelopmentcosts,gainapriceadvantageinthefightforindustriesinthemarket.Keywords:realestate,taxplanning,housingpolicy,landappreciationtax

5、14一、绪论近年来房地产行业在我国市场经济中一次又一次掀起浪潮，地产业已经成为现今我国的支柱产业之一，而各界学者对房地产行业的研究探讨和对国家政策的研究更是铺天盖地。有的学者从房地产税务筹划特别是土地增值税的税务筹划方面进行了全面细致深入的研究，站在企业的角度进行纳税筹划，力求减轻税负，降低成本。有的学者则致力于对国家房产政策的解读，预测国家对房产市场方面的宏观方向。本文将探讨的关于房地产企业成本构成及其控制问题，既会从现今的房产政策出发，分析国家相关的房产政策对房地产企业成本的影响；又会从企业“产品”成本构成着手

6、，分解企业开发产品成本的构成，基于这一点，需要另外说明的是，由于成本构成项目繁多，且很多构成的成本项目是刚性的，如企业开发过程中的建筑安装工程费、开发间接费用等，本文的重点是从房地产企业土地增值税纳税筹划角度着手，探讨房地产企业成本控制问题的策略，从而为企业在节约成本，赢得定价优势作铺垫。二、房地产企业主要的成本因素分析价值决定价格，价格受供求关系的影响。同理，房价取决于房产本身的价值，也受房产供求状况的影响。而房产的价值又离不开房地产企业在房产开发过程中的成本支出，而在现实生活中，房价变动的因素太多太多，下面指出

7、主要的几个方面：（1）房产供求关系会影响房产价格。在我国的房产市场上，房价居高难下，即使是普通性的居民住宅市场价格依然过高，住宅制度的改革（我国于1998年正式取消了福利性实物分房制度、住房抵押贷款制度）、城市化进程的快速发展和城市化建设的速度的加快，资源向大城市积聚，都激发了市场上对房产的自主性需求，如此供过于的市场环境导致房价过高。14（2）成本刚性上升。由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性，因此，低价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降，则地价下降。然而，在土地供应政

8、府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让金以加快城市化步伐，在房价上涨时往往将地价大幅度提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地，也不愿降低地价。由于土地成本占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。（3）现今房产价格的过快上升极易产生虚假的需求信息，从而影响着开发者和消费者的需求，而再由于虚假需求造成的过度供给，产