基于ｍｌｓ系统的房地产经纪业信息发展思考范文

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1、基于ＭＬＳ系统的房地产经纪业信息发展思考[摘要]通过对mls及我国房地产经纪业信息共享现状分析,针对房地产经纪业信息共享水平低､基础数据获取难等问题,本文提出尽快建立国内房地产经纪信息mls系统的重要性;并以提高交易效率为出发点,指出建立我国房地产经纪信息mls集群系统的思路;最后,从信息畅通､规范发展､利益分配､对证管理等方面阐述了构建mls系统的对策建议｡[关键词]mls系统;房地产;经纪业;信息一､mls系统mls(multiplelisting嫒service)是20世纪诞生于美国的一种房地产筇销售模式,也称为“多重上市服务”｡这种销售模式一

2、经面世,立即得到房地产界的极力推崇,在许多国家得到了推广和应用｡其核心的实质是:破解了不动产的特性,勃使不动产作为商品符合最低价原理,使公平竞争､完全流通的销售规则在房地产领域得到实现｡mls的核心理念邶是房地产业的房源信息共享原则,其原理如下:一条信息竟与一条信息交换,交换双方都持有了两条信息,信息量成容倍增长｡如果交换的参与者增加,每一参与者的信息量将崇会呈几何级增长,最终每一参与者的信息量等同｡m鬃ls在长期实践中建立了科学､严谨､11/11可操作的房源共享篦合作规则,确保房源真实性､及时性､可交易性､获益性爝｡会员处在信息公开､操作公正

3、､交易公平､经营理念同步的操作平台上,从而克服了不诚信､暗箱操作､跑单跳单､恶性竞争､频频跳槽等弊端｡mls提供的专业化交查易文件,使会员享受行业标准化的益处｡结合互联网,所涩有会员在任何时间､任何地点都可以查看房源,为客户提柢供服务,既为会员带来便利,又最大化满足会员收益,mls已成为世界房产销售的典范｡mls系统运作根扳据主体性质及规模的不同,其运作形式分为三种,即全国垮性的mls系统､企业之间的mls系统及企业内部的m焉ls系统｡全国性的mls系统指的是在一个国家或曙大的地区范围内,由不同地区的mls子系统联合起来组奇成的mls系统,该系

4、统几乎包括了一个国家或大的地区熟内所有的房地产经纪公司及所有的房地产经纪人,影响力较大｡企业之间的mls系统较全国性的mls系统规模芏小,主要是指经营方式､市场理念相近的房地产经纪企业⒋,为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的mls系统中,将彼此获得的房源信息共享,实现联合销售,佣金共享钜,提高工作效率｡企业内部的mls系统,则指的是一家揖房地产企业内部的子公司或者该公司和其加盟连锁店之间练构建的内部mls系统,各分店或加盟店之间实现信息共ρ享,提高业绩｡这方面做得比较好的是21世纪不动产公触司,通过该公司内部mls软件系统,店与店之间可以进抻11

5、/11行有效的房源共享,大约30%左右的业务量就是通过合钋作成交而完成的｡mls系统也可以根据在实现交易轫过程中代理的形式来划分运作形式,包括独家代理的ml宴s系统运作形式和只有买方代理的mls系统运作形式｡Ф独家代理的mls系统运作形式要求买方和卖方都要有自柁己的代理经纪人｡而只有买方代理的mls系统运作形式偏,卖方自己通过mls系统提供的mls平台将房源信息上传,买方代理则促成买卖双方的交易,而卖方付给买方抟代理少量的服务费,但要注意卖方和买方代理之间不是代挢理关系｡二､现状及问题1.现状(1)规ョ模大｡mls通过合并的方式使规模越来越大｡由于

6、降低隳mls的运营成本和经纪人业务范围的扩大,以及网络技术的迅速普及,都促使了这一趋势的发展｡(2)科万技含量高｡从最原始的mls中的房源是印刷品,要想查┌房源,就要手工从厚厚的mls汇集中翻阅记录｡有了电羯脑以后,mls的房源信息就储存在电脑里,经纪人只要袖把mls的软件安装到自己的电脑中,就可以非常方便地麂输入和查找房源｡到了20世纪末,互联网技术的发展可柿以使mls建立在互联网的平台上,经纪人可以在有互联蟊网服务的任何计算机上登陆mls｡11/11(3)开放｡互︺联网技术的广泛普及,以及消费者对于房源信息的需求,舡各地的mls系统都允许消费者

7、在一定程度上进入mls诫系统查询房源信息｡这种现象对于房地产经纪人是利大于爷弊的,因为消费者对房子的各种信息有了较深入的了解,Μ减轻了房地产经纪人工作量,有助于经纪人对房产的销售喋｡(4)不会垄断｡mls不会构成行业垄断,其理磕由:第一,目前没有统一的mls系统,使用的mls系ゾ统都是由各地的房地产经纪人自行开发所拥有的,是单一周的个体行为｡第二,mls中佣金并没有统一规定,佣金觉都是由卖主和经纪人协商制定的｡第三,mls目前已经秃非常开放,谈不上封锁信息｡.问题(1)总体水平低｡从经纪人这个层面来说,我国房地产经纪行业的敏信息化总体水平较低,表现

8、为两点:首先,全国性的ml恁s系统没有建立起来,部分城市政府所拥有的房地产交易信息还不能客观公正地共享和利