物业管理实务(下)

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1、实务（二）第一章现代物现代物为类型：居住（包括：高层住宅，别墅，综合居住小区）；工业（包括：工业大厦，工业厂区，特种工业建筑）；办公、写字楼（包括：行政办公，业务大厦，商务楼宇）；商场（包括：购物中心，购物广场，专业性市场）；酒店（包括：饭店，宾馆，旅馆）；高级综合大厦；停车场。特性：建筑等级高，装修豪华，设施设备先进；建筑风格多样，个性突出；使用类型多，功能多样；讲求与人性、环境的协调统一；科技含量高、趋向智能化；管理要求高，技术性强。发展趋势：建筑空间将被无限拓展；建筑形式将有质的突破；应用将解放前所不在；建筑必

2、将向环保型、人性化方向发展。第二章高层楼宇的管理高层楼宇，顾名思义，是批那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工建筑。高层分为四类：一类9-16层最高50米；二类17-25层75米；三类26-40层100米；四类40层以上，高度100米以上。高层楼宇的特点：建筑规模大，标准高；人口集中，涉及面广；设施设备复杂，专业化程度高；集多功能于一体，综全性强。设施设备配置：供电系统；运输系统；中央空调系统；给排小系统；消防系统；电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统；通信、广播系统。高层楼宇的管理内容和要求：治

3、安管理：1.建立高素质的治安队伍；2.健全各种安全保卫制度；3.健全技术防范设施。楼宇保养维修管理：1.监督使用，防止对楼宇结构、附属设施的破坏，提高楼宇的完好率；2.按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行评定，然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定，进行修缮设计，实施修缮工程管理。3.建立楼宇自身的技术档案，掌握有没有屋完好情况。4.建立健全维修保养制度，定其检视维修，及时处理信用户的报修。5.做好楼宇维修基金、经费的管理。消防管理应抓好的工作：1.健全消防组织，明确消防责任；2.制定消防制度，加台消防意识教育；3.完

4、善消防设施；4.制订灭火应急方案，组织消防学习。高层楼宇的管理模式：1封闭式管理：是指以楼宇的整体为管理单位，用隔离体将楼宇与外界分开，在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理，多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼于。2一般性管理：是指以保证业主和住用户基本生活秩序为止标的管理。第三章写字楼的管理按建筑面积分为小型（1万）；中型（1-3万）；大型（3万以上）。按功能分为：单纯型（只有办公一种功能）；商住型（1.办公室内有套间可以信宿；2.一部分作办公，一部分作住宿用途。）；综合型：（

5、以办公为主，同时具有多种功能）。按现代化程度分为智能性（具有高度自动化功能的办公大楼）；非智能性（传统的）。按建造等级分为甲级（具有优越的位置和交通环境。）；乙级（具有良好的地理位置）；丙级（已使用的年限较长）。写字楼的特点：1.多建于城市中心的繁华地段；2.建筑规模大，各类公司机构集中；3.建筑、设备现代先进；4.功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、物活系统。5.使用时间集中，人员流动性大。6.经营管理的要求高、时效性强。写字楼管理与服务要求：1.科学化、制度化、规范化、高起点；2.加强治安防范，严格出入管理制度

6、，建立客户档案；3.加强消防管理，做好防火工作；4.重视清洁管理。5.强化设备管理设施的维修保养；6.设立服务中心，完善配套服务；7.加强沟通协调，不断改进工作写字楼日常工作内容与重点：1.营销推广；2.商务中心的服务与管理（1.商务中心的设备配置；2.工作要求和工作程序；3.服务项目）；3.前台服务；4.设施设备管理；（1.设备管理:①建立设备档案；②完善工程部架构；③建立各部门、各工种的岗位责任制；④抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流；⑤制定设备的保养和维修制度；⑥建立监管制度，监督检查专项维修

7、保养责任公司和个人的工作。2.维修与保养:①报修与维修程序；②设备的保养；③设备的维修；④设备的更新改造）。5.保安与消防管理：（1.保安管理:①管理的基本原则；②建立保安部的组织机构；③制定严密的规章制度，明确岗位职责；④加强治安防范。2.消防工作）。6.清洁卫生管理：（1.制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等严格执行。2.制定部门各岗位的责任制。3.建立卫生清洁的检查制度。4.保持楼内公共场所的清洁。5.提供全面的清洁卫生美化服务。编制维修计划时应注意：1.是否按设备分类编制计划；2

8、.维修周期是否科学；3.维修方法是否恰当。一般的维修方法有：1.强制维修法；2.定期检修法；3.诊断维修法；4.全面维修（大修）。消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。消防系统主要有：干式消防系统；湿式消防系统；消防联动机构；火灾报警系统。第四章商场物业的管理商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是城市整体规划建筑中的一