全椒奥康商业步行街业态布局专题

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1、全椒奥康商业步行街商业业态布局专题商业业态布局思路项目商业需求量1全椒经济水平与消费能力324业态种类与配比全椒消费者需求承租能力聚客能力人流动线业态区域分布项目的规划设计各业态需求量投资者8%回报、经营者利润率商业业态布局验证项目商业需求量项目业态种类与配比商业业态布局分析商业业态布局验证奥康咨询问题解答目录目前商业需求测算居民游客县城全椒其它区域人口数量110000350000320000项目潜在消费比例（%）55%20%7.0%潜在消费者数量605007000022400消费频率（光顾次数

2、/周）20.90.01周顾客流量（人次）12100063000224日均顾客流量（人次）17285.719000.0032日均消费额（元/人次）221260日均营业收入380285.71108000.001920日均营业收入小计488285.71日均营业收入总计490205.71行业每平米日营业收入14元/平方米/天项目商业开发容量35014.69平方米依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居民的消费频率分别为2次/周和0.9次/周，日均消费额分别为22元/次和12元/次；县级城市游

3、客消费频率约为0.01次/周，日均销售额为60元/次。项目商业需求量为37500—42000平方米全椒县统计局数据，2006年居民46万（襄河镇11万），2006年旅游人口32万人次。2006年县城居民人口增幅为2.7%，且逐年呈上升趋势，因此本处取2.5%为平均增长速率；其他区域居民人口取1%为平均增长速率；由于前期基数低，旅游人口06年增幅16%，本处取较正常增长速率20%。2010年项目商业开发体量为37484.28平方米2015年项目商业开发体量为42038.96平方米商业需求量目前项目

4、规划设计的商业开发体量为53178.14平方米，其中包括地下超市11250平方米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住。项目业态种类与配比商业业态需求分析商业业态占比分析全椒人商业业态需求分析数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态去外地购买商品业态希望增加的商业配套商业业态占比分析业态类别占比全椒市场情况超市16.81%依据全椒消费力及卖场规模，降低业态比例地下超市20

5、%-30%数码电子产品14.60%品牌专卖店11.06%全椒仅有十几家品牌店，消费者对品牌商业需求较大。但考虑倒全椒消费能力，适当降低比例，并引进私人的精品店及小品牌代理店来补充。品牌店、精品店10%-15%皮具类品牌3.54%钟表眼镜店1.33%美容美发院3.54%娱乐业态能够聚集人气，但是单一型消费，无法与其他业态形成消费者共享，体量应适中，控制在15%以下；美容美发是全椒人选择外地消费的主业态之一，需求中高档美容发廊；酒吧不适合设置在县城，以其他休闲娱乐替代。休闲娱乐8%-12%书店2.6

6、5%健身场所2.65%KTV0.44%电影院1.33%酒吧1.33%中式简餐厅2.21%餐饮经营面积较大，结合考虑全椒以中低档餐饮为主，县中心的中档餐馆经营状况较好，全椒人喜爱美食等情况，业态比例适当上调餐饮8%-12%咖啡厅、西餐厅0.44%茶楼0.44%家居用品专卖4.87%全椒人选择外地消费的主业态之一，设置中小型家居卖场家居百货35%-40%综合大卖场13.27%全椒现有百货以服饰为主，属中低档，分散在各临街商铺。设置购物环境良好、物美价廉的集中型百货购物百货商场19.47%其他0.02

7、%比例调整全椒消费者需求业态占比商业业态布局分析业态承租规律业态承租能力与聚客能力项目人流动线商业业态布局最高最低其次最小化妆品、服装、饰品、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积各业态承租水平与面积规律业态承租与聚客分析业态类别承租能力承租面积聚客能力楼层大型超市低至少5000平以上强购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼娱乐中心、电影院低至少1000平以上强购物中心最高

8、层或贯通商场的较高楼层，聚集人气，往低层输送人流电器卖场较低3000平以上一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼家居卖场较低可达万余平方一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼健身中心较低一般在千余平米一般设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求美容美发较低200-3000平方米一般通常设置在二层或以上大型餐饮较低1000平以上较强通常设置在较高楼层西式餐饮较强一般在80平以上较强设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求百货（零售）强面积灵活一般一般贯通购物中心