房地产开发企业负债融资现状分析及优化对策

《房地产开发企业负债融资现状分析及优化对策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产开发企业负债融资现状分析及优化对策　　中图分类号：F293.3F038.1文献标识码：A文章编号：1673-8500（2012）09-0090-01　　房地产开发企业系资金密集型企业，其负债融资具有不同于其他行业的特点。并且现阶段国家正在加大力度实施宏观调控，出台了一系列政策进行控制房价。在这样的大环境下本文研究了房地产开发企业的融资问题及如何合理地进行负债融资提出了相应的对策，来提升公司的治理效用。　　随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，公众对房地产的需求也相应的急速增长，住房问题一直备受关注，国家顺应房地产开发企业开展趋势出台了一系列的宏观调控，促使我国房地产开发企业逐

2、渐成长起来。　　房地产开发企业属于典型的资金密集型企业，具有投资回收期较长、资金周转速度较慢、财务风险较大等特点。因此只能借助于有效的融资手段，房地产开发企业才能有效持续运转。房地产开发企业与其他企业相比财务杠杆比例较高，资产负债率仅低于金融企业，偿债能力弱。基于上述问题，房地产开发企业急需解决房地产融资中的负债融资问题。房地产企业需要深入地挖掘自身负债融资比例、负债融资效果、负债融资风险等现状，为房地产开发企业建立一个低成本的融资渠道和安全可靠的负债融资结构的良好的平台。　　一、房地产开发企业负债融资存在的问题分析　　1.对银行贷款资金依赖过度　　由于房地产开发企业对资金的严重依赖，因此其

3、资金来源的分析显得极为重要。房地产开发企业资金按来源可分为国内银行贷款、国外资金、自筹资金以及其他资金等。据统计，目前我国房地产开发企业的资金主要由自筹资金、国内贷款和其他资金这三大块供给。利用外资所占比例很小。　　由于国家对贷款审批资格的严格控制，房地产不良信贷不断出现，直接的国内贷款已经不是最主要的来源，尤其是国家为稳固房地产开发企业，对其自有资金比例要求提高到35%以后，很多房地产开发企业想尽办法套取银行贷款转化为自有资金部分。所以说，房地产开发企业大部分的自筹资金直接或间接的来源于银行贷款。这导致了房地产开发企业资产负债率的上升，同时使财务风险明显加大，一旦资金链出现问题，就会导致债

4、务危机。　　2.房地产开发企业债券融资发展不完善　　房地产债券发行难度很大，包括发行平台不完善以及发行条件限制严格等。房地产债券是未来房地产业资金筹集的一条重要的，也是最理想的渠道，但目前房地产开发企业很少通过发行债券来募集资金。房地产债券按期固定地收回本金和利息，较一般债券收益很更高，而比股票具有更高的稳定性和流动性。所以，在国外成熟房地产市场中，债券无疑是房地产开发企业负债融资的最优选择，但我国债券融资目前发展还相当不完善。　　3.债权人治理机制作用发挥受到限制　　负债融资对企业的治理机制较其他融资方式相比具有很大的优势。但在我国金融市场信息披露机制不健全。在债权人监督企业会计信息公布时

5、，公司法暂只是规定在发生重大变更事件时，企业才有义务在规定时间内通知债权人变更信息。这一规定太过模糊且效用不是很大，债权人很难发挥积极作用，处于非常被动的位置，。　　目前破产法不够完善。破产法规定房地产开发企业在破产清算时，清算由大股东的政府机构指导实施，而主导权不在债权人手中，债权人的约束力弱化，很难有效地发挥监督约束作用。当房地产开发企业出现不良信息而不愿意公开时，此时把控制权转移到债权人手中而实施约束就显得尤为重要了。但是，当前我国的破产法对这一块的约束并没有很强效力，致使无法及时有效的发挥债权人的积极作用。　　二、房地产开发企业负债融资优化政策　　1.调整贷款负债结构　　银行贷款无疑

6、是房地产开发企业目前最重要也是最应该合理安排负债融资的来源。这种融资方式的优势长时期都不会改变，那么我们应该合理安排在银行贷款中的主要各部分。　　长期负债相对于短期负债来说较为稳定，将来较长时期内才用偿还，可以作为准资本来投资、经营，并且一定程度上可以提高企业价值。而且长期负债面临较小的流动性不足风险，短期内偿债压力不是特别大，对市场出现的各种不稳定因素的应对具有缓冲时间。因此，企业应继续加强长期负债融资的应用。　　在企业负债结构上，万科与保利两大房地产上市公司龙头存在着明显的不同。保利的资产负债率偏高于万科，其中长期负债占有较大的比重；而万科则相反，短期负债占有较大比重。保利的负债结构相对

7、来说很大程度上减轻了短期偿债压力，加快了资金流转，使得保利的资金回笼效果相对明显，因此这种负债结构值得房地产行业借鉴。　　2.选择合理负债融资结构　　在房地产金融政策不断出台的背景下，选择适合企业发展的融资渠道极其重要。房地产开发企业应根结合企业的不同发展阶段，改变传统负债融资方式和渠道，改变以银行为单一渠道的旧格局，实施多元化的融资组合，形成以银行信贷、债券发行及房地产信托为主的多层次的负债融资体系，以分散