2006年南京某星级酒店项目可行性研究报告

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1、中国广厦南京邓府巷商业广场项目第三期物业定位五星酒店开发模式可行性研究报告书瑞尔特房地产顾问机构二○○六年一月五日可行性研究报告书结论经过我司的市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，我司提出以下几点结论：第一：南京城市的总体建设和发展是健康的，必将向国际性大都市的目标快速挺进。因此南京的高档商务市场前景广阔。第二：目前南京高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。南京邓府巷商业广场项目第三期物业主体按照“五星级酒店模式“建设和开发是合适和可行的。第三：该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的收益率。第四：

2、目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。第五：在咨询和邀请酒店业内著名的“豪生国际集团“考察后，他们也对本项目的开发前景看好。第六：为保证该项目的成功开发和销售，下一步应该尽快委托世界级专业的酒店管理机构进行更进一步的专业策划咨询。一、目前南京五星级酒店的运作情况南京目前已开业有11家五星级酒店，未来几年间将陆续再开业多家五星级和超五星级酒店，他们的开业时间和简要情况如下：序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01金陵饭店市中心新街口88年4月37层800余间02侨鸿皇冠假日市中心新街口98年1月24层300间03金丝

3、利喜来登城西汉中门99年2月42层371间04状元楼城南夫子庙98年12层500间05苏宁环球城西广州路2002年1月204间06名人城市城北鼓楼广场04年12月278间07湖滨金陵城南江宁百家湖200年5月22000平米131间08维景国际酒店城东中山门05年换牌561间09玄武饭店城北中央门05年装修408间10古南都饭店城西广州路93开00装24层305间11丁山香格里拉城西虎踞路01年7月11层366间12索菲特酒店城北山西潞预计09年暂不详13索菲特酒店东郊下五旗预计09年暂不详14威斯汀酒店城北中央门预计09年暂不详15

4、凯悦酒店城北世贸滨江城预计10年暂不详二、相关专业机构和专家对南京高级酒店业的发展看法市旅游局局长认为，随着南京城市国际化程度越来越高，外资来宁将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。南京目前共有各等级的星级酒店114座，客房数为15315间，按每个标间两个床位计算，南京星级酒店的接待量仅为3万余人，包括各类社会旅馆饭店，南京的总接待量在11万至12万人次之间，比苏州的接待能力要差，仅排在江苏第二的位置，这显然远远达不到一个省会城市和旅游城市所应具备的接待能力。金鹰皇冠酒店的数据说明了

5、以上的观点，这家酒店自1998年开业以来经营收入每年递增20％，2004年在全国28家皇冠姊妹店中甚至获得最佳皇冠酒店荣誉，酒店年入住率达到70％，而据悉，南京的高星级酒店入住率平均都达到了63％左右，销售业绩都不错。从南京最老牌的金陵饭店也能了解到，该酒店2005年8、9月客房平均入住率超过近70％，十一期间的入住率高达97％，有些天则是客房全满，市场需求十分旺盛。一位业内人士称，有那么多高星级酒店出现在十运会前，投资商看中的不仅是酒店的高回报率，而是南京房地产的巨大潜力，若干年后酒店所处位置的房地产价格不知要翻几番。三、定位五星

6、级酒店的标准要求及成本测算（一）、定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：1、酒店总体基本要求1)酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。1)酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。2)酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。3)有中央空调系统。4)有背景音响系统。5)有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。2、酒店接待大厅基本要求1)接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。2)有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。3)提供留言

7、服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。4)总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。5)可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。1)在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。2)至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示

8、用和服务用文字至少用中英文同时表示。2、客房基本要求1) 至少有40间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。2)客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及