多维视角解决房产均衡发展论文

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1、多维视角解决房产均衡发展论文多维视角解决房产均衡发展论文多维视角解决房产均衡发展论文多维视角解决房产均衡发展论文多维视角解决房产均衡发展论文多维视角解决房产均衡发展论文多维视角解决房产均衡发展论文　　编者按：本文主要从利益相关者理论；房地产业中的利益相关者及其存在的问题；基于利益相关者视角看房地产业的发展进行论述。其述，主要包括：中国的房地产业在2006—2007年前三季度的产业繁荣阶段、利益相关者这一概念最早出现于1780年、企业利益相关者是指那些能影响企业目标的实现或被企业目标的实现所影响的个人或群体、企业存在着多方面的利益相关者，很多学者从不

2、同角度对利益相关者进行了分类、开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者、当地政府在房地产行业中扮演着重要的角色、我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程、房地产企业追求合理的利润、地方政府转变观念。扭转地方与中央的非合作博弈、中央政府建立房地产调控的长效机制等，具体请详见。　　中国的房地产业在2006—2007年前三季度的产业繁荣阶段。形成了巨大的泡沫，房地产市场过热，居民购买力严重受挫。金融危机爆发后，房地产市场转冷。大多数房地产企业面临着资金链断裂的风险。面对此种情况。不能仅仅从企业的一维视角来认知产

3、业发展问题，而应从企业利益相关者的多维视角来解决产业如何均衡发展的问题。　　一、利益相关者理论　　利益相关者这一概念最早出现于1780年，表示在某一项活动或企业中“下注”的人。利益相关者理论(stakeholderthe-ory)是20世纪60年代左右在西方国家逐步发展起来的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相关者概念。1965年。美国学者Ansoff最早将该词引入管理学界和经济学界，认为“要制定出一个理想的企业目标，必须综合平衡考虑企业的诸多利益相关者之间相互冲突的索取权，他们可能包括管理人员、工人、股东、供应商以及分销商”。　　针对于股东至

4、上的公司治理实践的质疑，Freeman于1984年提出!“企业利益相关者是指那些能影响企业目标的实现或被企业目标的实现所影响的个人或群体”。这个定义把股东、债权人、雇员、供应商、消费者、政府部门、相关的社会组织和社会团体、周边的社会成员等全部归入此范畴。另一个较为经典的定义是由Clarkson(1994)提出的，他认为：企业目标是为所有利益相关者创造财富和价值，企业是由利益相关者组成的系统。他们因企业活动而承受风险，进一步加强了利益相关者与企业的关联。　　二、房地产业中的利益相关者及其存在的问题　　企业存在着多方面的利益相关者，很多学者从不同角度对

5、利益相关者进行了分类。查克汉姆(Charkham)按照与企业是否存在交易性合同关系，将利益相关者分为：(1)契约型利益相关者，包括股东、雇员、顾客、分销商、供应商与债权人等：(2)公众型利益相关者，包括全体消费者、监管者、政府部门、压力集团、媒体与社区。　　房地产业中的利益相关者是指对房地产企业及房地产业产生影响的相关群体。其中，开发商是群体中的核心，还包括地方政府、商业银行、相关行业、购房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的机制，导致各群体之间利益扭结、冲突，使房地产业维持长基稳定的发展。　　(一)开发商　　开发商是房地产市场中的产品提供者，也

6、是该市场中利益的追求者。他们投资房地产的目的是为了能够获得利润。在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后。房地产业在2009年迎来了“高危化”的库存累积。全国性的房地产协会曾预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3-4亿平方米，将是往年的2-3倍。由于房地产销售的不畅，导致很多房地产企业资金紧缺，甚至存在着资金链断裂的风险。　　(二)当地政府　　当地政府在房地产行业中扮演着重要的角色。我国《宪法》和《土地管理法》明确规定，城市土地归国家所有，市、县人民政府作为国有土地所有者的代表，将本行政区内指定地块的使用权按一定条件让

7、与土地使用者占有、使用、经营、管理。也就是说，地方政府实际上已成为土地的所有者，完全垄断土地的供需，可以对土地进行统一收购，统一供应。这就使得政府成为房地产市场的主体之一。　　为了增加财政收入和拉动GDP增长，地方政府一方面低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金；另一方面，用高地价推动高房价，带来建筑业税和房地产业税快速增加。据国土资源部财务司提供的数据，2007年1－11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长％。土地财政政策导致土地出让价格上涨，开发商把相应成本转嫁给购房者，推动房价上涨，严重透支购房者的未来消费力，普通老百姓不堪重

8、负。　　(三)商业银行　　我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发