成都房交会的市场分析

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1、2010年春季成都房交会的市场分析一、规避房价限制，利用优惠条件造势今年的房交会由于国家宏观政策调控的出台，人气上虽然受到了一定的影响，但各大开发商依然非常重视，仍然都投入了大量的成本。可所有的楼盘在推销中有一个共同的特点：“房地产公司几乎无一例外的没有在房交会期间公布房子的单价”。原因可能主要有几点：第一，由于市场具有竞争性，而价格的竞争力则至关重要，大家都不公布实际的价格也是为了避免价格上的差异，影响到自己楼盘的销售；第二，由于政策的调控力度加大和货币政策的紧缩，房价依然存在涨跌的可能，而一旦标明价格，则势必对以后的销售产生一定的影响。第三，地产商自身心理也发生了微妙的变化，他们无法预

2、期到现在购房者心里可以接受的价格，因此选择试探性的只给出价格区间。而价格方面，大多数销售人员给出的价格都是按照附近一开盘的楼盘的价格的区间。但不同的是，所有的地产商都给出了开盘后的优惠条件。优惠力度不等，有的是1个点，有的是积分累计到最后能优惠将近万元。而更有甚者，优惠达到了7.5个点。但根据观察：大多数购房者都由于对后续的宏观调控具有一定期待，因此都选择持币待购，市场的观望态度浓厚。二、开发商和购房者恢复理性我主要按照不同线路了解了不同地段的销售状况。从一环到三环外，不同区域的地产情况。从中了解房地产目前的销售局势，以及开发商对国家政策的应对态度和购房者在政策的作用下发生了什么心理变化。

3、从个人观点看，我认为国家宏观调控的目的是为了抑制房价过快上涨，而不是为了打压房价。政策的出台是为了让房价回归理性。因此，开发商和购房者的恢复理性才是政策落实的最终表现。而此次房交会从房地产商的态度，可以看出其中的端倪，那就是地产商投资正在趋于理性。主要表现在以下几个方面：第一，开发的欲望减弱，从销售口中得知很多公司此次房交会都只打算开一个盘。并且在建计划也都放缓了开发步伐，大多选择一楼一栋的推出。第二，价格体系在松动，面对开发资金的受限和市场的热度的消退，大多数商家也开始在价格上作出让步。都变相的降低了自己的房价，以吸引更多的消费者。从而缓解资金的短缺对后续开发的负面作用。第三，自身楼盘定

4、位方式的改变。大多数的楼盘仍然以投资楼盘的姿态吸引购房者，而也有房地产公司开始着眼于真实的刚性需求消费者，大力推出了青年社区，50平米左右的小户型，为更需要购房的年轻阶层提供了更多的选择。而不再大量供应以追求房屋的投资回报为目的的户型。这样既有利于大盘的销售回笼资金，也利于规范房地产市场中众多的投机行为，有助于规避风险。同时我们也应看到购房者的理性回归。在房地产市场普遍看涨的形式上。购房者在房交会期间并没有爆发出异常的热情，当然这和国家接连出台的宏观调控政策有很大关系，但同时也说明购房者在购买时其实都能清醒认识购房时机，由此也可以说大多数购房者其实一直都是处于一个理性状态。而所谓的购房者的

5、理性回归主要也是针对那些投资欲望旺盛的炒房者。当房地产市场出现大量的投机行为时，则会处于一个严重的泡沫经济之中。旺盛的投资行为不是房地产发展的助推剂，而是慢性毒药。因此当投资炒房的人恢复理性时也就意味房地产发展也正在回归正常。购房者的理性同样也表现在以下三个方面：第一，持币待购，不盲目出手。大多数购房者都是选择性的了解楼盘基本情况，没有马上签订购买的意向书。大家更愿意等待房价到达更让人容易接受的时候出手。第二，外地购房者的热情消退，此次房交会成都周边的购房者并没有如前届房交会涌入成都。只是出现了一些子女即将在成都工作的家庭来选房。而外地以投资为目的的购房者并没有在当下选择购买投资性房屋。因

6、此外地人购房的数量也大大减小，很大程度上对成都的楼市起到了降温作用。第三，户型要求更加合理。这也预示着更多的人是以改善住房条件为目的的购房者。大量真实需求的出现，这对优化市场配置和改善市场环境也起着至关重要的作用。三、政府宏观调控政策在市场经济中的重要作用，它对于房地产市场的良性发展具有指导意义而从政府方面来看，房交会之前对市场秩序进行了大力的整顿，对于房价过快增长也起到了遏制作用。同时政府从三月以后相继出台了一系列政策，用以规范房地产市场的投资和融资环境。严禁开发商雇人排队和内部认购、加大保障性住房的供应力度、完善保障住房的申请核实的细则、严厉打击捂盘惜售行为、限制外地购房贷款等措施的出

7、台，都对高房价下的成都楼市起到了降温的作用。而政府的用意也是非常明显，旨在遏制房地产市场投资过热的局面，不仅是对开发商，同样也针对了购房者，从两方面抓起，避免了双方的资金流动过快，拉升市场虚假繁荣。政府的大力干预，一直都是影响市场的重要因素。08年的最低首付两成、下调准备金率减轻开发商资金压力、按揭房贷优惠等刺激措施的出台，对当时萎靡的房地产市场如同强心针一样，迅速推动了房地产市场复苏。由此，我们可以看到宏观调控政策在市