鲁地税发[2005]23号《房地产开发企业税收征收管理暂行办法

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1、山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法第一章          总则第一条为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。第二条在我省境内从事房地产开发的企业（以下简称房地产开发企业），应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税（城市房地产税）、车船使用税（车船牌照使用税）、印花税、个人所得税、教育费附

2、加等地方税收（费）。外商投资企业（包括港、澳、台）暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。第二章营业税第三条房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：应纳营业税税额=营业额×适用税率第四条销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。第五条房地产开发企业下

3、列行为属于销售不动产或转让土地使用权：一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、货款等债务的；二、不动产用于安置拆迁户的；三、将不动产作价作为股利分配给股东、所有权转移的；四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。第六条房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。第七条房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发、但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”

4、税目征收营业税。在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。第八条对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。第九条房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。第十条房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用

5、。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。第十一条房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的

6、不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款。取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。第十二条房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：一、本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；二、按企业近期销售的同类不动产的平均价格核定；三、按下列公式核定计税价格：销售额=房地产开发成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。第十三条营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业

7、税论营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收取的购房订金），为收到预收款的当天。一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款获取的索取收入价款凭据（权力）的当天。二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务