义务教育酒店式公寓可行性分析报告

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1、酒店式公寓可行性分析报告第一章 市场现状分析   酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功,决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功,即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外,项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售,其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可,基于这一系列问题,必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进,达到预期开发目的。一、区域环境分析1、区域概述  本项目位于武汉中心城区西北湖片

2、新世界国贸大厦旁,北望西北湖;南临中山公园武广商圈;东靠汉口南北主动脉新华路;西依城市主干道青年路。交通便利,区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区,区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来,西北湖陆续开发高档住宅项目,成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊,其环境优美,自然风光秀丽,成为城市中心最亮丽风景线。同时,西北湖坐拥三条城市主干线,将繁华便利与自然幽静相融合,各界名流趋之若骛。零点分析:区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越,具备开发

3、酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。2、区域配套调查分析金融机构:建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行饮食酒店:湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店休闲娱乐:红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡购物场所:新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店教育机构:武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校医疗机构:协和医院、各大药房办公大楼:建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘:元辰国际、万松名门

4、、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区零点分析:西北湖的市政配套及生活配套相当成熟,区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全,能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需,而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮,还是生活环境均在武汉之首。零点认为,区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力,使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲,具有信心保障。  3、区域人文环境本区域人文环境相对集中,主要分为两大类型:上班白领、居住人群。西

5、北湖周围聚集了大量的高档写字楼,从写字楼档次和入住公司来看,多为实力型大公司和跨国集团公司,该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英,他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平,是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘,如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等,这些楼盘的销售价格都在5000元以上,部分豪宅项目超过了6000元,从购买实力来看,他们均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列,其年龄多集中在35岁以上,50岁以下,他们的职业多为公司老

6、板、私营业主、高级经纪人等。白领一族类别   年龄   收入/月   学历   办公点平均水平   25—40   3000—10000   本科以上   建银、国贸、招银、瑞通、新世界居住或者投资一族类别   年龄   收入/月   学历   职业平均水平   35—50   10000以上   专科或以上   老板、私企业主、高管零点分析:本区域多位文化素质较高的高收入群体,他们事业逐渐走向辉煌,经济实力雄厚,和全国乃至世界联系紧密,他们是城市的精英。对本项目而言,无论是对后续的酒店经营还是投资增值

7、,都提供了稳定的客源保证。二、区域房地产住宅市场分析西北湖土地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项目均为高档项目,区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右,就目前项目类别来看,基本上都为高层。从20001年开始,区域内先后推出了世纪华庭(当年武汉第一豪宅项目),随后2002年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目,当时市场销售价格维持在2800元/平方米左右,2003—2004年,西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目,销售均价均在4500元左右,万豪国际收盘均价上调到6000元。2005年,西

8、北湖首先推出北湖假日、西北湖•凤凰城项目,西北湖•凤凰城开盘均价4800元/平方米,临湖高层预计售价在7000元左右。本项目是今年下班年推出的最后一个豪宅项目。价格趋势年份   2001   2002   2003   2004   2005价格   3450   2800   3500   4500   6000涨幅   /   /   25%   28.57%   33.3%我们从上表价格上涨趋势来看,随着土地稀缺性发展,西北湖版块楼盘

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