论我国业主委员会制度的缺陷及其完善.doc

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1、论我国业主委员会制度的缺陷及其完善　　[摘要]业主委员会是广大业主实现自律自治的前提和关键，但由于我国业主委员会发展较晚，立法不完善，至今还存在着许多缺憾。本文从分析诸如业主委员会法律地位不明确，组建困难，经费难，缺乏对业主的约束机制，成员多为义务工，缺乏相应的利益保障等缺陷入手，找出其中存在的问题和导致缺憾的原因，并提出相应的对策。　　[关键词]业主委员会；制度；缺憾；对策　　　　一、业主委员会制度存在的缺陷　　　　《物业管理条例》尽管实施了近四年，但由于物业管理在我国起步较晚，有关立法不健全，实践操作不够规范，业主委员会

2、制度也存在着许多缺陷。　　(一)业主委员会的法律地位不明确。《物业管理条例》规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”。而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在学术界和实务界对业主委员会的法律定位争议也非常大：第一种观点认为业主委员会不应该具有法人资格，不能独立进行民事活动和承担民事责任；第二种观点认为，应由法律赋予业主委员会社团法人地位，规定相应的登记制度，使业主委员会能独立进行民事活动，独立承担民事责任；第三种观点认为，应借鉴法国、香港等国家和地区立法，规定物业小区应成立具有法人资格的业主团体，业主委员

3、会为业主团体的常设事务执行机构。依据现行法律，作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免地要面对重重阻碍。在日渐增多的房地产纠纷中，业主委员会作为广大业主的维权代表，能否以原告的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以业主委员会的名义提起诉讼有违法律规定，但有的则允许代表起诉，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。也就是说，按

4、照现行法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。业主委员会的性质有待于法律做出规定。　　(二)业主委员会组建困难。当前，成立业主委员会非常困难，需要联合多个机构，经过数道程序，耗费大量时间才能完成。单以北京市朝阳园为例，从业主第一次去小区办咨询成立管委会到最后获得备案，用了18个月时间。　　1.业主委员会筹办程序繁琐，缺乏有效的运行机制。《条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。建设部《业主大会规程》第五条规定：“

5、业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作”5。这就是说，如果建设单位(包括公有住房出售单位)不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。现实生活中建设单位和前期物业管理公司出于利益考虑而不愿意成立业主大会。首先，筹办业主委员会并不能给开发商带来任何经济效益，反而要承担一定的费用；大多数开发商都不愿筹办业主委员会。其次，筹办业主委员会也不能给负责前

6、期物业管理的物业管理公司带来任何经济效益，反而要承担一定的费用。业主委员会一旦成立后，如果它与业主们在前期物业管理工作过程中有矛盾，就极有可能在业主委员会成立后被解聘。出于经济利益的驱动，前期物业管理公司也不会主动筹办业主委员会。值得我们注意的是，现今已成立的业主委员会多数是由业主自发筹办的。业主个体对成立业主委员会的积极性并不高，只有在与开发商或是前期物业管理公司发生了纠纷且得不到行政管理部门的妥善解决，处于无奈的境地的情况下，才自发筹办业主委员会，来行使自己的合法权利，以求与开发商或是前期物业管理公司抗衡。另外《条例》虽

7、然也规定了房地产主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对成立业主委员会具有指导责任，但缺乏考核指标，对成立业主委员会积极性不高。这种业主委员会的筹办机制是造成业主委员会建立少的制度障碍。　　2.业主委员会成立大会难召开。一个普通的物业小区，建筑面积也有十几万平方米，有愈千户居民。把这么多的单个业主按照一定的程序要求组合起来，建立起一个合法的业主委员会，无疑是一个繁重而漫长的过程，会有许多明显存在和难以预料的事情发生。首先，业主众多，情况各异，召集开会非常困难；其次，受业主与开发商、物业公司的纠纷困扰，难以形成召开大会的前提条件

8、；最终，由于几方意见始终不能统一，不但使业主委员会一直无法成立，而且纠纷也得不到相应的解决。因此，至今大部分城市社区的居民小区没有业主委员会。　　3.业主大会难以形成有效表决。首先，各地政府都遵循了“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则