登记在不动产交易中的问题研究.doc

《登记在不动产交易中的问题研究.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、登记在不动产交易中的问题研究摘要登记涉及的理论和实务很广泛，在不动产物权变动中，须经登记。登记制度在不动产物权交易中，对交易的动与静的安全保护起着协调作用。登记在不动产物权变动中的效力又是公私法的交错协力。登记的公示公信原则保护了动的交易安全，登记错误则旨在维护静的权利。登记错误也因此产生了时效的问题。关键词登记不动产物权效力登记错误请求权时效AStudyonRegistrationinRealPropertyTransactionAbstract:Theoriesandpracticesconcerningregistrationsystemarecomprehensiveandregi

2、strationmustberecordedinthecourseofrealpropertytitlechanging.Registrationsystemplaysacoordinativeroletothedynamicandstaticsafetyofthetransaction.Theeffectoftheregistrationintherealpropertytitlechangingisauniteeffortofprivatelawandpubliclaw.Thedoctrineofpublicnoticesafeguardsthesafetyoftransaction,

3、whiletheregistrationmistakesystemprotectsthestaticright.Registrationthusgeneratesaproblemoflimitation.KeyWords:registration;realpropertytitle;effect;registrationmistake;claimlimitation在民法物权的变动中，不动产物权变动须登记，动产物权须交付。不动产物权的得丧变更，关系至巨，作为国家公权利——登记在交易过程中起到了重要的作用[1]。由于不动产物权的登记制度涉及的内容很广泛，这里围绕着以下设例，阐述不动产物权变动

4、登记制度中的三个问题。乙擅自将租赁的甲所有的房屋A与丙签订买卖合同，并于买卖合同成立后，进行了不动产所有权移转登记，将房屋A登记于丙的名下。在本例中我们试提出以下问题：1、登记制度在不动产物权变动中的效力；2、登记错误的责任；3、登记的请求权时效问题。[2]一、登记在不动产物权变动中的效力登记一般认为属于行政许可或者行政确认。登记是指行政机关为实现一定的行政管理目的，根据法律、法规和规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。[3]1、比较法研究在罗马法及继受罗马法系国家，对不动产物权的变动，都采用不动产物权登记制度作为公示、公

5、信原则的基础。但是，根据不同的立法背景，大陆法系的国家对登记制度采用了三种不同的模式：○1法国主义。即登记不是不动产物权变动契约的成立或者生效要件，变动仅须当事人之意思表示已足，是否登记由当事人自主决定，若登记则仅产生对抗效力。故又称之为意思主义。在这种立法例下，债权与物权变动的意思表示合二为一，债权行为和物权行为不严格区分。此种法国的立法例，与法国当时制定民法典时，崇尚个人自由主义的思潮有关。登记作为国家的公权的行使被严格排斥在民法之外。另外日本也采用这种立法模式。5○2德国主义。既登记是在不动产物权变动的意思表示外的法定形式，是不动产物权契约成立或生效要件。德国民法采用，又称为形式主义

6、。此种立法例严格区分物权与债权行为（分离主义），在债权合意之外，另须作成物权合意，并且须履行一定的法定形式——登记（公示原则），始发生不动产物权的变动。此种德国立法例，与德国当时的立法背景也是相关的，德国是在继受日耳曼法和普通法的基础上，并且在历史法学派理论的影响下，于德国当时的社会经济制度背景下，借鉴了法国的民法典，制定了德国民法。尤其在不动产物权的变动上，深受日耳曼法和德国当时的社会经济制度的影响。○3折衷主义。既登记是不动产物权变动的法定形式，是契约成立或者生效要件，但是在物权和债权行为上不作区分。也即是只要做成一个债权契约，不须在债权行为外另作成物权行为。此种法例折衷了法国主义和德

7、国主义，瑞士采用之。[4]登记作为公示方式，一般会产生了公信力和推定力，但是这在各国立法例又有不同。比如日本，采用登记形式主义审查方式，登记簿上的登记一般没有公信力，虽然登记也产生推定力，但是这种推定力不影响真正的权利人[5]。而另一些法例则认为，登记簿上的登记产生了绝对的公信力，并产生推定力，以保护第三人的利益。2、登记的效力从以上看出，不动产登记与物权制度有紧密的相关性，物权独立性和无因性是产生分歧重要的因素。在这里