全案策划及独家销售代理合同

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全案策划及独家销售代理合同合同双方甲方名称：大舜天成置业有限公司办公地址：联系电话：传真：乙方名称：办公地址：联系电话：传真：本合同术语解释：1.该项目：山东省安丘市大舜天城项目，详见附件「项目位置地形图」。2.成交客户：指已与甲方签订了《安丘市商品房买卖合同》，并向甲方交纳了所购物业首期房款（按揭客户为不少于按揭银行规定的最少首付成数、按付款要求付清第一期房款。3.正式开盘：指乙方正式进驻售楼处，及第一次报纸广告发布，并取得相应的政府预售许可证后。4.代理佣金：指甲方付给乙方的销售代理酬金。5.买卖合同：指《安丘市商品房买卖合同》。6.第一期：建筑面积约为135000平方米，根据目前的情况应为总体规划中的中片以及与中片相邻的商业步行街的北半部分。7.团购：是指按整个单元、整栋楼购买的行为。甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案策划及独家销售代理共同达成如下协议：第一条项目名称及标的物地址1．项目名称：大舜天成（暂定名）2．地址：山东省安丘市，占地面积约425300M2，规划总建筑面积约404700M2。第二条委托内容甲方委托乙方就该项目进行全案策划和营销的工作，乙方根据甲方要求，向甲方提供有关市场调查、产品策划及营销策划等全案策划推广服务；甲方委托乙方就该项目第一期作为销售代理商,策划、销售该项目全部可销售面积。应当指出的是，虽然本合同规定的销售代理标的为第一期，但是乙方的全案策划仍须着眼于整个项目的大局，是整个项目的“全案策划”。第三条本合同期限本合同的有效期自本合同签订之日起算，遇以下条件之一即可终止：⒈正式开盘后满2年；⒉第一期销售率98%以上（本合同中的销售率均按套计算）；⒊本合同规定的其它情况。合作期限根据上述条件结束时，若甲方认为有必要，则双方应再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。12 第四条甲方责任及权利⒈甲方须根据本合同之第七条向乙方支付有关的服务费用；⒉甲方应按合同规定以及合同签定后另行达成的一致意见及时向乙方提供该项目之有关数据，并保证数据的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究、策划工作及销售工作；⒊办理该项目的房地产开发、商品房预（销）售所需的全部报批报建手续（广告等发布手续由乙方办理）；⒋审定乙方报送的销售策划及宣传推广方案；⒌负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章，负责保存这些文件；⒍负责派专人驻卖场收款，包括但不限于客户诚意金、定金、购房款等款项，乙方不得收取客户的任何款项；⒎签发房屋进住证；⒏协助客户办理产权过户手续；⒐在销售过程中，若因客户退房或逾期不签署购房合同及未按时交纳房款时，甲方有权没收客户之定金，并将此套房屋交与乙方重新出售；⒑在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者销售上述该项目，否则甲方仍需按照实际销售额支付乙方代理佣金。⒒甲方同意在所有该项目的宣传品上印刷乙方为全案营销策划公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。第五条乙方责任及权利⒈乙方根据本合同之第七条向甲方收取有关的服务费用；⒉根据甲方的要求，在甲方规定的时间内向甲方提供市场分析、调查等资料，并协助甲方完成有关设计规划、营销等的策划顾问工作；⒊在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其它合作单位的会议及事项，并积极提出有效的建议并付诸行动；⒋在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作并负责执行和各种媒体发布或制作的工作；⒌乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行；⒎按甲方提供的有关数据及本合同条款代理销售该项目，负责在规定的期限内完成销售代理任务；⒏在代理期间，乙方负责在该项目销售部的一切查询及销售工作，随时接受甲方的咨询和检查；⒐在签订认购书后负责通知客户将首期房款在签订“买卖合同”的同时支付给甲方；⒑负责该项目销售部的管理工作、销售现场的客户接待及咨询工作；⒒负责甲方及乙方的客户的发掘与谈判，促使成交；⒓负责通知申请以办理银行贷款的方式支付该项目房款的客户，按贷款银行的要求提交申请贷款所需的有关资料；第六条广告推广费用⒈有关本项目之推广费用、包括但不限于户外广告（围墙、指示牌、广告牌、车身广告等）、模型、效果图、楼书、折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志广告及软性文章的发布费用；但不包括现场售楼处及样板间之土建及装潢工程；⒉乙方承诺对该项目的广告推广费用不超过项目可销售总金额的1.5%（此项费用由甲方支付）。⒊这些费用应该事先经过乙方的精心策划，并以详细的预算报告形式在「宣传推广报告」中出现，经过甲方批准后有步骤地执行。每阶段、每次的具体计划也需经过事先策划并形成书面文件以取得甲方的批准，任何的费用支出需甲方事先签定合同。⒋12 乙方取得本项目代理权是甲方也非常看中乙方在项目推广特别是在广告设计和推广活动等方面的策划经验，因此乙方在这一方面的责任不仅限于理念把控、广告商管理，也包括广告平面表现概念提炼和推广活动等工作。第七条策划及费用⒈策划顾问：乙方在2005年3月10日前提交「市场调研报告」、2005年3月20日前提交「项目定位报告」；2005年3月30日「建筑规划概念设计建议」；2005月4月20日前提交[项目形象营销及营销策划推广报告]；上述报告的具体完成人员名单、工作程序及计划、报告内容纲要作为本合同附件。这些报告需保证质量，数据准确充实、来源可靠，调查统计方法科学，论证充分，严禁粗制滥造、模仿摘抄，否则甲方可以发回返工并追究违约责任。上述报告可分为本合同附件所列的几部分在上述期限内分别提交。⒉确认：上述报告需经甲方确认后方可执行，确认程序为：提交、审阅（5个工作日）、质询（或讨论2个工作日）、修正（不超过5个工作日），直至甲方书面确认为止。若乙方修改三次仍不能获得甲方通过，甲方有权单方解除本合同。⒊策划顾问费用：高质量的策划是乙方开展代理销售工作的前提，因此乙方免收策划顾问费。但考虑到乙方进行前期工作的活动经费问题，甲方按照策划顾问工作的进度预先支付部分代理佣金并在相应代理佣金结算阶段扣回。在本合同签订后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：RMB70000.00）并在第一次佣金结算时扣回；于「市场调研报告」、「项目定位报告」确认后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：RMB70000.00）并在第二次佣金结算时扣回；于「建筑规划概念设计建议」确认后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：RMB70000.00）并在第三次佣金结算时扣回；于「项目形象营销及营销策划推广报告」确认后三日内，甲方向乙方支付人民币柒万元整（小写：RMB70000.00）并在第四次佣金结算时扣回。第八条销售代理费用及相关费用1、基准价与实际销售价格：基准价是本案最低销售均价，也是乙方计算代理佣金的基准，乙方按照有关策划报告制定完成后经甲方批准执行；实际销售价格是指实际成交价，实际销售均价不得低于基准价。溢价是实际销售价格减基准价的部分。本案一期基准价的单价如下：住宅：1350元/M2；商业：2500元/M2；车位：20000元/个；招商的商业：另定元/M2。二期另定。2、乙方在该项目正式开盘后代理销售该项目，甲方支付乙方代理佣金如下：2.1按完成总销售率的区间阶段，分别按下列佣金比例支付代理佣金：第一阶段总销售率≤20%时，佣金比例为1.2%，代理佣金为实际销售单元的成交额×1.2%(下同)第二阶段20%＜总销售率≤40%时，佣金比例为1.4%，第三阶段40%＜总销售率≤60%时，佣金比例为1.6%，第四阶段60%＜总销售率≤80%时，佣金比例为1.8%，第五阶段80%＜总销售率≤90%时，佣金比例为2.0%，第六阶段90%＜总销售率≤100%时，佣金比例为2.2%。2.2乙方在本案正式开盘前，必须提交《阶段性销售计划》报甲方审核通过并书面确认后严格执行。甲方根据乙方实际完成该销售计划情况支付佣金。实际佣金支付方式为：当期实际销售单元的成交额×当期销售计划的完成率×上述相应阶段的佣金比例。（例：假设在上述第一阶段时，佣金比例为1.2%，当期实际完成当期销售计划的80%时，则当期代理佣金=当期实际销售单元的成交额×80%×1.2%）若当期实际完成销售超过销售计划时，则超过的部分结转下期支付。2.3每套溢价分成标准：12 0＜溢价的单价≤50元时，乙方按溢价的10%分成；50＜溢价的单价≤100元时，乙方按溢价的20%分成；100＜溢价的单价≤150元时，乙方按溢价的30%分成；150＜溢价的单价≤200元时，乙方按溢价的40%分成；溢价的单价≥200元时，乙方按溢价的50%分成；2.4团购：a)政府按甲方开发量的10%回购（按整单元），乙方不计取代理费，本部分成交额不计入销售率；b)在正式开盘前甲方自行谈定的团购客户，乙方按成交额的0.8%计取代理费；c)在正式开盘后甲方自行谈定的团购客户，乙方按成交额的1.3%计取代理费；d)乙方的团购客户如需在销售基准价基础上继续让利的，乙方按成交额的1.3%计取代理费；e)乙方的团购客户成交价高于销售基准价的，乙方除按上述代理费计取办法计取代理费外，甲方另按成交额的0.2%给予乙方奖励。2.5代理佣金的付款办法a)甲乙双方需共同确认每月销售套数及基础价单和实际成交价单。自该项目正式开盘销售至本合同终止时止，乙方须于每月最后一日前向甲方提供当月销售报表按照本条第2.1款和第2.2款结算代理费用。b)在乙方完成本案第一期销售率的80%时，甲方按本条2.3款一次性支付乙方应得的溢价分成。c)甲方在客户签署正式合同后第二月5日或之前将回款部分相应代理费用支付给乙方。d)本合同到期后，若甲方终止与乙方的合作，甲方应将乙方全部剩余代理费用在合同到期后七日内，一次性全部支付给乙方。2.6本合同代理期限届满时，甲方将按成交客户的回款数量与乙方结算代理佣金。代理期限结束后的半个月内为过渡期，在过渡期内如乙方的尚未与甲方签订《买卖合同》或虽签定买卖合同但未向甲方支付房款的客户与甲方签订《买卖合同》并向甲方交纳房款的，甲方应支付该部分回款的代理佣金。过渡期结束后乙方客户的回款或者新订合同乙方不再计取代理佣金费用。3．甲方负责销售中心内部所产生的一切费用，包括电费、电话费、保安、保洁和办公用品费用。其中电话费、办公费用两项合计每月不得超过1000元，超过的部分由甲方在支付代理费用时扣回。4.服务费用a)在甲方与成交客户签订《买卖合同》后，如因乙方原因导致该契约终止时，则甲方有权拒绝向乙方支付代理酬金。乙方已收取的代理佣金，应在收到甲方通知后三日内全部返还甲方。否则，甲方有权在日后应向乙方支付的代理佣金中将该部分款项予以扣除。b)因客户违约，导致甲方罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方同意将已没收定金的50%支付给乙方作为服务费用。服务费用的结算方式与上述代理佣金的结算方式相同。若客户与甲方就上述定金发生纠纷，甲方不得不退还客户全部或部分定金，乙方应在接到甲方通知3日内将收取的服务费用退还甲方。5．乙方需在甲方向其支付策划顾问费、代理费的同时，向甲方开具正式发票。乙方因收取上述费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担。6．甲方应按照本条第1、2及3款规定的日期向乙方支付报告费用及代理佣金，逾期支付的乙方将按照每日千分之二的比例向甲方收取滞纳金。若因甲方延期付款导致乙方延迟完成工作，将视为甲方之责任。7．甲乙双方结算时，发生的汇款费用和银行手续费由接受汇款方负担。第九条销售部的组建1.12 乙方须在该项目售楼处建好后，向该项目派驻销售人员，与甲方委派的财务人员和合同管理人员共同组成该项目的销售部。销售部的日常管理工作由乙方委派的管理人员负责。乙方负责支付其销售人员的工资、佣金、税费等。乙方派驻的销售人员及管理人员名单见本合同附件。除主要营销管理、策划人员外，目前不宜确定的，则需确定最低素质要求及人数（见本合同附件），在适当时间乙方按照该要求提出名单报甲方批准。本合同规定的人员名单或后经甲方批准的人员名单未经甲方许可不得变更。乙方在销售部的日常管理机制报甲方备案。乙方在销售部的日报、周报、月报、客户资料报甲方备案。2.如乙方委派的销售人员或管理人员在销售过程中有损害甲方利益的行为发生，或被客户多次投诉，或不符合该项目销售需要的情况，则甲方有权要求乙方在7日内更换。第十条违约责任⒈因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。⒉如因甲方原因致使乙方终止本合同的履行时，则甲方应按本合同的规定向乙方支付已完成之报告费用及代理佣金。⒊如因乙方原因致使甲方终止本合同的履行时，则乙方应按本合同的规定向甲方返还已付的代理佣金。⒋合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约。⒌如因甲方未按时向乙方提供本合同规定的文档资料致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任，同时甲方应按本合同第六条的规定向乙方支付相关费用。第十一条争议的解决方式凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。第十二条甲方在此不可撤销地陈述并保证⒈甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合法所有者，已取得了或保证在正式开盘前取得销售该项目之一切必需的合法授权和许可。⒉甲方保证向乙方提供的有关该项目的一切政府批文，物业状况、说明、设计、装修标准等文件和数据均真实、准确、合法、有效，无任何虚假或非法之处。⒊甲方保证为乙方完成物业的宣传和销售工作提供有利支持与帮助，合理协调并及时向乙方通报有关工作进展。⒋若因物业本身之缺点或缺陷或甲方之原因导致与第三人发生争议或引起诉讼或提起仲裁，则甲方保证积极解决上述争议诉讼或仲裁并承担应诉义务，承担因此发生的费用。第十三条乙方在此不可撤销地陈述并保证⒈乙方系依中国法律合法注册并有效存续的有限公司，并具有在本案所在地代理房地产营销的合法资格。⒉若因乙方责任致使甲方蒙受损失或引起诉讼或其他争议，则乙方除赔偿给甲方造成的一切损失外保证积极解决上述争议诉讼或仲裁并承担应诉义务并承担因此发生的费用。第十四条其它⒈附「项目位置地形图」、「策划服务内容」作为本合同的附件，一并由双方签字盖章确认。12 ⒉本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力。⒊本合同自双方签字盖章后始生效。⒋本合同一式肆份，甲，乙双方各执贰份，具有同等法律效力。⒌本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。甲方：大舜天成置业有限公司（章）乙方：（章）代表签字：　　　　　　　　　代表签字：　　　　　　　　签署日期：年月日签署日期：年月日签约地点：中国山东12 附件一项目投资营销序号内容工作深度工作日备注1土地周边状况调研及分析调研报告30工作日由瑞尔特撰写报告2区域市场现状及其趋势分析3竞争市场分析（住宅及商业）4项目市场定位（住宅及商业）定位报告15工作日同上5项目SWOT分析6项目经营方式模拟（住宅及商业）财务可行性分析规划设计定稿后的10个工作日同上7投资估算及财务效益指标分析8项目不确定性因素分析及风险规避方式提示注：项目投资营销包括三份专业报告：1．市场调研报告2．项目定位分析报告3．项目可行性分析报告附件二建筑规划概念设计建议序号内容工作深度工作日备注1总体规划概念设计建议设计建议15个工作日瑞尔特完成2建筑风格确定（含建筑立面及色彩计划建议）设计建议7个工作日瑞尔特完成3主力户型选择及组合建议设计建议15个工作日瑞尔特完成4项目配套设施及功能建议设计建议10个工作日瑞尔特完成5项目环艺概念设计建议设计建议10个工作日瑞尔特完成注：建设规划概念设计建议包括四份方案：1.总体规划概念设计建议方案。2.单体设计建议，主力户型平面图与户型配比，建筑立面风格及色彩计划建议。3.项目环艺概念设计建议。4.其他设计建议提示，如营销中心、大门、会所功能及设计建议。12 附件三项目形象营销序号内容工作深度工作日备注1项目ＬＯＧＯ的设计（中英文名字）设计建议3个工作日瑞尔特完成2工地形象包装设计·工地形象围墙·施工过程中建筑主体的形象包装·主入口形象包装·样板房参观路线包装及导示·项目夜间形象的包装·卖场设计建议10个工作日瑞尔特完成3营销中心设计·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标牌·展板设计·室内装饰设计提示·销售人员工作卡、服装设计提示设计建议7个工作日瑞尔特完成4样板房装修风格概念设计·样板房家具风格的确定、饰物选择建议、样板房施工指导设计建议7个工作日瑞尔特完成5对平面媒体、印刷品、影视片等的设计建议设计建议15个工作日瑞尔特完成注：项目形象营销包括四份建议方案：1.工地形象包装设计建议方案；2.营销中心设计建议方案；3.样板房装修风格建议提示；4.报纸、印刷品、影视片的设计建议提示。附件四营销策划推广内容12 序号内容工作深度工作日备注1价格定位及策略策略方案10个工作日瑞尔特完成2入市时机销售进度规划及控制精要提示10个工作日瑞尔特完成3广告策略1.广告的总体策略及阶段性划分2.阶段性的广告主题3.阶段性的广告创意表现4.广告效果监控、评估及修正策略方案15个工作日瑞尔特完成4媒体策略1.媒体总体策略及媒介选择2.软性新闻主题3.媒体组合4.投放频率及规模5.费用估算策略方案15个工作日瑞尔特完成5推广费用预算，含以下内容1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2.印刷品（销售文件、售楼书等）3.媒介投放方案15个工作日瑞尔特完成6活动策划（奠基典礼，开盘活动等）方案阶段性瑞尔特完成注：营销策划推广包括四份报告：1.营销推广整体策略方案（含价格定位及入市策略方案）；2.广告及媒体策略方案；3.推广费用预算方案；4.活动策划方案（阶段性）。附件五销售代理序号内容工作深度工作日备注12 1销售队伍的组建·销售经理·销售主管·销售员人员招聘20个工作日瑞尔特完成2销售前物料准备·销售资料（楼书、单页、模型、效果图）·售楼指导书（项目销售手册）·价格体系（价格表、销控表）·合同文本（认购书、买卖合同）方案报告30个工作日瑞尔特完成3销售策略·项目内部认购期策略·项目销售蓄势期策略·项目开盘强销期策略·项目销售巩固期策略·项目扫尾清盘期策略策划报告20个工作日瑞尔特完成4销售培训及管理方案·销售人员必备的素质及销售技能培训·销售手册的内容设置提示·客户管理系统·销售作业指导书集中培训15天20个工作日瑞尔特完成5销售现场管理·销售人员的纪律管理·销售人员的业务管理·销售人员的激励与考核销售管理制度20个工作日瑞尔特完成注：销售管理含三份报告：1．销售前物料准备方案；12 2．销售策略方案；3．销售培训及管理方案。附件六服务营销提示序号内容工作深度工作日备注1物业管理建议书报告15个工作日瑞尔特完成2社区文化组织与设计提示方案10个工作日瑞尔特完成3物业管理理念培训集中培训7天7个工作日瑞尔特完成注：物业管理含两份报告：1．物业管理建议报告；2．社区文化组织与设计方案。附件七项目二次营销序号内容工作深度工作日备注1项目品牌战略及管理提示15个工作日瑞尔特完成2项目开发中的人力资源管理方案10个工作日瑞尔特完成3项目开发组织设计提示10个工作日瑞尔特完成注：项目二次营销提供三份报告1．项目品牌战略及管理提示；2．项目开发中的人力资源管理方案；3．项目开发组织设计提示。附件八项目小组成员名单12 策划总协调：朱曙东建筑规划总顾问：蔡家声项目负责人：刘锐策划总监：邓建军营销总监：黄何建筑师：吴文宁、张立建策划师：销售经理：客户联络服务：译文注：主要负责人亲自把控，参与营销节点的决策。12