2016年惠州市灿邦大亚湾项目开发建议报告

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1、2016年惠州市灿邦大亚湾项目开发建议报告谨呈：厦门灿邦投资有限公司灿邦大亚湾项目开发建议报告项目开发建议报告思路1：城市化进程下房地产行业开发策略2：项目开发启动物业形态建议4：项目入市时机建议3：项目开发启动物业面积及规模建议5：项目入市价格初步判断6：项目推广费用估算项目开发建议报告思路1：城市化进程下房地产行业开发策略2：项目开发启动物业形态建议4：项目入市时机建议3：项目开发启动物业面积及规模建议5：项目入市价格初步判断6：项目推广费用估算1：城市化进程下房地产行业开发策略-------城市化一般过程目前大亚湾城市发展阶段正处于高度城市中心化阶段本项目所

2、在的城市中心区的区域位置，物业的组合业态应该符合城市发展的房地产类型发展特征城市发展进程规律城市群城市化大都市郊区化大亚湾现阶段发展模式深圳现阶段发展模式城市区域的房地产类型发展特征结论：本项目的开发方向是集投资型商务公寓、商业、住宅于一体的城市综合体上海现阶段发展模式1：城市化进程下房地产行业开发策略-------城市化过程中房地产开发顺序住宅商业社区商业街区商业（步行街）大卖场带来商业聚集形成的核心商圈商务市场商住楼街区商务楼（临街商铺）写字楼形态目的现状集资房福利房自建房商品房解决居住生活需求解决居民商业配套要求及其它方面需求（如娱乐、购物）等满足人们商务办

3、公功能居住型和投资型物业并存，并以投资物业为主基本上以街区商业　为主，没有形成大卖场带来的核心商圈由原始的商隹楼向纯办公商务物业发展（如南山国际）1：城市化进程下房地产行业开发策略-------大亚湾房地产发展之“怪状”在售及已售项目客户群体对比表：1成3成6成海岸国际公寓1.5成2成6.5成凯旋居--0.5成<9.5成南山国际2成6成2成康汇国际公寓1成2成7成熊猫国际其它本地居住深圳投资客户项目名称目前大亚湾房地产发展处于城市发展过程中初级阶段，购房需求改善型自用型区域聚集型城区外来房地产开发初级阶段购房需求“怪状”：大亚湾房地产物业居住型和投资型物业并存，并

4、以投资物业为主1：城市化进程下房地产行业开发策略-------“怪状”之成因分析怪状成因一怪状成因二怪状成因三大亚湾的地理区位泛珠三角，两小时生活圈的形成大亚湾的产业结构石化产业，产业的聚集带来对房地产的需求，房地产市场发展前景看好。大亚湾房地产价格洼地深圳房地产均价：<9000-10000元/平方米大亚湾房地产均价：3500-4000元/平方米价格洼地导致资金流向大亚湾1：城市化进程下房地产行业开发策略-------投资型物业存在的几个条件条件一条件二物业具备增值空间大亚湾房地产开发的起步阶段产业的支撑价格的洼地较强的购买力深圳的高房价，深圳客户具备较强的购买力

5、资金流向大亚湾。结论：大亚湾房地产物业具备以上几个条件项目开发启示：项目以投资型物业来启动市场消费者的购买欲望导致项目开发建议报告思路1：城市化进程下房地产行业开发策略2：项目开发启动物业形态建议4：项目入市时机建议3：项目开发启动物业面积及规模建议5：项目入市价格初步判断6：项目推广费用估算2：项目开发启动物业形态建议-------项目开发启动物业形态三大方案方案一：先商业、后住宅、投资型公寓方案三：先投资型商务公寓、后住宅、社区配套商业方案二：先居住型住宅、后商业、投资型公寓项目可能开发方案2：项目开发启动物业形态建议-------区域开发中商业的三个级次大亚

6、湾商业发展现状2：项目开发启动物业形态建议-------商业区形态与结构分析车行30分钟内居民步行15分钟内居民区域15分钟车程内居民，以及外来消费者内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者核心客户群城市规划的新城中心商业区大型住宅小区，人流集中交通便利居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区区位客流量规模基本要素日人流量25万以上12万M2以上新城商业中心居住人口5000以上日人流量25万以上日人流量50万以上2.5万M210万M2以上30万M2以上居住区级商业中心区域性商业区市级中心商业区结论：根

7、据项目区域的人口规模，本项目商业规模居住区级商业中心，就目前本项目目前的客流量来看，不宜先启动商业部分（方案一：不可行）2：项目开发启动物业形态建议-------配套、住宅与区域三者间的价值关系结论：若本项目先启动住宅市场，要先进行住宅相关配套的前期投入，不宜先启动住宅部分（方案二不可行），建议采用方案三2：项目开发启动物业形态建议-------三方案对比分析结论：建议采用方案三建立全新区域形象建立全新区域形象在现有区域形象基础上改善形象对区域价值影响中等高低前期投入优势明显，超越级别物业销售速度市场常规速度市场常规速度销售速度自定义新价格体系跟随现有价格体系，略

8、有上涨跟随