物业行业深度研究：蹒跚十载，静待花开

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1、物业行业深度研究：蹒跚十载，静待花开敬请阅读末页信息披露及免责声明蹒跚十载，静待花开——物业行业深度研究主要观点：??存量时代到来，行业迎来新起点我国房地产业迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”，在人口红利拐点、城市化率增幅放缓等因素的作用，行业由“增量开发”向“存量持有”转舵。与此同时，物业行业正摆脱盈利困难的桎梏，行业本身价值不断被挖掘，长期价值看好。随物业企业不断独立走向市场化，向开发销售部门输血过度的问题有所缓解。物业企业站在了制胜未来的新起点。??行业龙头现雏形，成本改善多渠道，增值服务地位凸显近年来行业呈现出了规模化程度不断提高，集中度快速抬升，龙头集团初现的态势。相较于全行业

2、，百强企业在物管面积、收入的提升和成本控制等方面优势明显，行业集中度实现了长足进步。龙头物业企业通过收并购的加速，在规模化的道路上不断前行，已初具强者恒强态势。企业成本的不断压缩，不仅仅得益于规模化效应，同样源自在高新技术应用上的积极探索和大量投入。通过管理职能化、业务外包化缩减基层人力支出，加大对吸收高端人才的投入，物业企业的人力结构得到充分改善，资源配臵更趋合理，核心竞争力有所增强。相较于成本端的改善，物业行业价格端的提升仍在路上。与GDP、CPI和工资增速相比，物业费增速显著落后，获取补偿性增长的空间相对可观。虽然价格的提振仍在酝酿，但物业行业的价值挖掘已如火如荼，行业龙头纷纷选择布局

3、多元化业务。开拓增值服务的根本，不仅仅在于增值服务带来的巨大增量空间，更在于增值服务对基础物业存量市场的有效盘活。??房企物业与社区O2O的天作之合房企物业公司在发展社区O2O业务上不仅深具优势，更与传统物业业务形成协同。物业公司发展社区O2O天生具备线上引流方式，利用现有资源即可解决行业普遍难题。房企出于自身转型等需求，开始向物业倾斜资源，促成了物业行业的整合与规模化发展，利于社区O2O模式的加速推广。??房企社区O2O：商业模式各显神通，盈利侧重有所不同保利物业主要为母公司转型做支撑，盈利主要来自相关垂直业务。万科物业以社区平台为辅，服务升级为主，盈利主要来物业费的提升。长城兼顾平台与垂

4、直服务，打造社区生态圈，盈利来自价值链的延展。彩生活、福星智慧家专注平台服务，加速规模扩张，盈利主要来自与合作垂直服务商的业务分成，增长关键在于扩张速度的维系。??投资逻辑与建议在投资逻辑上，我们建议关注物业行业龙头企业。行业整合预期强烈，龙头企业有望迅速规模化；企业积累客群优质，为基础物业提价和开拓O2O市场奠定基础。在标的的选择上，A股建议关注福星股份（000926.SZ），港股建议关注绿城服务（2869.HK）。行业评级：买入报告日期：27><017-<01-23研究员：宫模恒0551-65161836gongmoheng@1634>>S0<0105120600<01联系人：袁道升05

5、51-65161591neilyds@163>房地产行业证券研究报告-行业研究-深度报告敬请阅读末页信息披露及免责声明目录1物业行业概述.......................................................................................................................................................................41.1存量时代到来，物业风口初现...............................................

6、..............................................................................................41.2蹒跚前行，行业迎来新起点.................................................................................................................................................61.3收并购实现规模化，行业龙头现雏形........................

7、.........................................................................................................71.4多渠道改善成本，资源分配不断优化.................................................................................