连云港市市区基准地价技术报告

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1、连云港市市区地价动态监测及基准地价更新技术报告连云港市国土资源局江苏苏信房地产评估咨询有限公司二○○八年十二月目录第一篇地价动态监测技术报告1第一章城市地价动态监测技术路线、程序与方法3第一节地价动态监测技术路线与程序4第二节地价动态监测技术方法8第三节地价动态监测的主要依据12第二章地价区段划分14第一节地价区段划分的原则14第二节地价区段划分的程序与方法14第三节地价区段成果整理20第四节地价区段划分结果分析56第三章区段地价内涵及土地估价参数确定59第一节区段地价内涵的设定59第二节评估参数的确定61第四章市场交易样点整理及数据库建立71第一节房地出租、房地出

2、售资料整理分析及其数据库建立71第二节土地使用权出让、转让、租赁资料整理分析及其数据库建立73第三节征地、拆迁、开发样点资料整理分析及其数据库建立74第五章地价监测点资料更新与数据库建立75第一节地价监测点补设的原则与标准75第二节地价监测点复核与补充设立77iii第三节地价监测点布设结果分析80第六章市场交易样点地价评估84第一节样点地价测算84第二节样点地价修正与样点地价图编制86第三节地价样点同一总体检验89第七章监测点地价评估、区段地价及分用途地价测算91第一节监测点地价评估91第二节区段地价测算94第三节市区分用途地价及综合地价测算97第八章地价指数测算9

3、9第九章地价水平及其变动分析103第二篇基准地价更新技术报告107第一章基准地价更新技术路线与技术方法107第一节基准地价更新技术路线107第二节基准地价更新技术方法109第二章区段基准地价的测算与确定112第一节区段基准地价内涵的设定112第二节2007年第四季度区段平均地价115第三节区段基准地价的确定117第三章土地级别基准地价124第一节土地级别划分的原则与方法125第二节土地级别的初步划分125iii第三节土地级别的验证与确定128第四节级别基准地价的测算与确定128第五节土地级别更新成果整理133第四章区段基准地价修正体系建立135第五章基准地价更新成果

4、特点分析与应用153iii江苏苏信房地产评估咨询有限公司第一篇地价动态监测技术报告连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里，总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里。市区包括新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，2007年末人口71.56万人。新浦区为市政府所在地。连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡、全国首批对外开放城市、新兴工业城市和全国重点旅游城市。城市结构形态为由新海城区和连云城区组成的

5、组团式城市形态。城市建成区范围包括新海城区和连云城区两部分，其中西部新海城区包括新浦区和海州区建成区范围，东部连云城区包括连云区、港区、开发区及临港产业区建成区范围，建成区面积90平方公里。城市规划用地范围西自同三高速、新沭河、临洪河一线，南至连霍高速公路、烧香河一线，东至海滨及连岛，总面积约639平方公里。规划城市中心结合连云港组团式城市形态，形成“一主一副双中心”格局。城市主中心位于新海城区，包括市级行政、文化、体育中心和城市商业商务主中心功能；城市副中心：位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。本次连云港市市区地价动态监测与基准地价更新范围依

6、据《连云港城市总体规划》（2003-2020）所划定的建成区及近期规划区范围确定，包括海州城区（含海州经济开发区）、新浦城区（含南城镇、宋跳高新区）、连云城区（含东西连岛、滨海新区）、连云港市经济技术开发区（含大浦工业区）约为350平方公里围合区域，即东至黄海，南至妇联河、烧香河，西至临洪河、蔷薇河，北至海州湾的围合区域（另含东西连岛建成区和规划区范围）。工作范围示意图如图1-1-1。159江苏苏信房地产评估咨询有限公司图1-1-1连云港市市区地价动态监测与基准地价更新范围图2004年，连云港市国土资源局根据省国土资源厅《关于加快全省城镇基准地价更新调整工作的通知》

7、（国土资发[2002]39号）要求，完成了市区（包括新海地区、连云地区及东西连岛）土地级别调整与基准地价更新工作，并建立了市区（包括新海地区、连云地区）地价动态监测体系。上一轮地价动态与基准地价更新分为新海地区、连云地区及东西连岛三个区域分别进行，基准地价覆盖面积约为200平方公里。本次地价动态监测与基准地价更新将新海地区、连云地区及东西连岛融合为一个整体进行地价区段划分和基准地价评估，评估范围扩大到了350平方公里。原因是：近年来，连云港市累计投入城市建设资金250亿元，大力加强交通、供水、供电、燃气、供热等市政基础设施和市民广场等市民休闲设施建设，不断提高城