花样年华项目前期策划报告

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1、花样年华项目前期策划报告英联置业成吉思汗大厦前期策划报告呈：深圳市星彦投资发展有限公司花样年华项目前期策划报告〖第二稿〗深圳市星彦投资发展有限公司暨曾总台鉴：针对贵司对前次花样年华策划报告提出的问题，本司进行了文锦渡口岸二次专项市调，并根据调研数据，重新修正了前次报告的不足。此册报告与前次报告的不同点主要在于调研的对象不同，二次调研对象相对集中于文锦渡口岸往来货柜车司机，由此对前次提出的户型面积比作了相应调整。本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。专此送达，敬祝商祺！深圳市星彦房地产经纪评估有

2、限公司2001年7月23日目录第一篇市场调研21.1项目概况21.2市场背景31.3区域市场及项目周边楼盘供给调研81.7><4项目主要可竞争物业分析101.5项目所在区域租求分析291.6市场问卷调研分析3<4第二篇项目分析372.1项目解析372.2项目发展之SWOT分析<432.3项目综合评价及发展战略分析<45第三篇项目定位<473.1市场定位<473.2客户定位<483.3项目户型定位<493.<4价格定位50第四篇物业发展建议52<4.1建筑方案比较及建议52<4.2建筑外立面及风格建议53<4.3环境景

3、观设计要点建议56<4.<4物业装修标准建议61<4.5社区服务及物业管理要点建议62第五篇营销要点建议635.1入市时机和销售前提条件635.2价格策略6<45.3广告推广策略655.<4营销推广费用预算9><>68第一篇市场调研1.1项目概况“花样年华”项目位于深圳市罗湖区沿河西路以南，锦联路以东，文锦渡边防检查站西侧，紧邻5路、1<4路、1<4B路公交车总站。南观香港苍翠山岭景致，西观罗湖中心繁华都市，项目与沿河南路、北斗路、文锦南路三条主要城市干线为邻，属文锦渡口岸物业。各项经济指标（初定）如下：占地面积：<

4、4501.1平方米计空积率面积：<40500平方米其中：商业：5%住宅：95%两层地下室：7700平方米架空层：1200平方米建筑覆盖率：<<45%建筑容积率：<9.0车位：150-160个住宅层数：不超过32层1.2市场背景1.2.12000年深圳房地产市场总况2000年是深圳房地产发展理性而有序的一年，房地产市场总体运行平稳。2000年全年房地产用地出让面积为290.82万平方米，其中商品房用地212.52万平方米，占房地产用地面积的73.08%，全年完成商品房开发投资203.23亿元，商品房竣工面积

5、为652.26万平方米，全市批准预售商品房660.<45万平方米，共销售商品房611.37万平方米，实现销售收入269.09亿元，其中销售楼花37<4.71万平方米，占销售面积的61.29%，销售现楼236.66万平方米，占38.71%。整体来看2000年房地产用地出量持续下降，房地产开发投资额略有减少，开发规模有所增大，商品房销售情况良好，现房空置继续回落。1.2.2外销整体市场随着深港两地经济日趋密切，深港两地通关手续的简化、便捷，近几年香港人到深圳购置楼宇的人数不断增加，深圳市外销楼盘的比重也不断提高。如下表所

6、示：深圳住宅外销情况统计表年份外销面积（万㎡）占总成交面积比例199<4年11.6<4.7%1995年15.<45.6%1996年2<4.627.58%1997年31.67.8%1998年36.298.<4%1999年55.9610.33%2000年379.83%从上表可以看出，深圳住宅外销市场从199<4年以来呈逐年上升的趋势，2000年全年实现外销60.11万平方米，比上年减少0.5%，外销面积占销售总面积的9.83%，（其中现楼外销18.0<4万平方米，楼花外销<42.07万平方米，）外销市场之所以在2000年

7、呈现销售额及比例下滑现象，原因在于香港楼市在股市尤其是创业板市场动荡之下，市民及香港楼市置业的信心不足所致，但因深圳投资环境不断改善以及地铁工程的开工启动，深港楼市接轨则是大势所趋，未来深圳外销市场前景较为乐观。1.2.3深圳外销楼盘分布地域从片区划分来说，深圳楼盘外销的区域主要维持于罗湖区和福田区。而从地域特征而言，口岸物业之外销比重又在年度外销量中占有相当比重。目前外销口岸物业主要分布在皇岗口岸、罗湖口岸、文锦渡口岸，并且历年来每年的总销量都在15~30万平方米之间。2000年该地域特征表现得更为明显。未来两年，

8、口岸物业因其便利的交通状况，优越的地理位置和优惠的价格将越来越得到香港置业者的青睐。1.2.<4三大口岸片区分析三大口岸基本资料口岸名称开关年份人流量车流量类型皇岗口岸89.12货运开通91.8客运开通28000人次/日19000车次/日客货两用罗湖口岸86.6联检大楼启用220000人次/日客运文锦渡口岸78.10正式定为对外口岸<4600人