产品功能价值解读晓月项目

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1、策略管理产品功能价值解读项目名称：制作时间：制作人：晓月苑项目产品功能价值解读1、地段解读晓月苑规划图A．地段价值提炼a.版块地位与特征附件模本6策略管理位于京石高速与南五环交界处，处于主交通干道交点，使本区域成为城市对外扩展发展较快的区域。b.地段客户心理价值区域价格优势、居住的相对舒适度（配套、产品、交通）。c.版块最大差异化价值点配套成熟生活社区交通可达性强区域景点（宛平城、芦沟桥）A．地段交通状况a.与城市主干道联系，含高速路（车行系统）与距离联接的城市主干道：京石高速、南五环b.与重要地标的联系与距离（车行系统）具体行车路线(即与重要交通节点的联系)：京石高速直通

2、六里桥西三环、四环均设出口（无过路费）南五环到西长安街c.公交系统周边有多达19条公交线路，北到中关村的983，东到CBD的715，南到木樨园的971，到天安门的309支，到西客站的964，均是直达车。e.规划中的交通前景北京房山段5号线轻轨预计2008年建成通车。C.地段景观状况a.近郊区、公园及公共绿地附件模本6策略管理旅游：宛平城、七·七广场、抗战雕塑园、抗战纪念馆、卢沟晓月b.水景、湖景永定河位于本案南部。D.地段周边配套状况a.市政生活配套（含商业、银行、医院、学校等）n幼儿园：社区幼儿园、宛平幼儿园n小学：北师大实验小学、卢沟桥第一小学、第二小学n中学：北京十中

3、、北京十二中分校、卢沟桥中学、丰台实验中学n大学：装甲兵工程学院n购物：物美超市、顺客隆超市、晓月超市n银行：工商银行、农村信用社(2家)n医院：卢沟桥医院[区属一级甲等]丰台医院n邮局：卢沟桥邮政局n休闲娱乐：游泳馆、足球场、网球场、篮球场、假山凉亭b.居住人口职业特征及分析u目前周边项目客户来源：Ø本区域内为主，一部分西南城市内人群。Ø职业：本区域内主要为军人、学校老师、医生、其他区域不确定Ø年龄：40岁左右Ø客户特征家庭组成：多为三口之家购买特征：务实为主附件模本6策略管理购买诱因：价格、交通、项目品质、配套环境1、总规解读A．宗地a.地形（长、宽、高低起伏、形状（岛

4、、半岛、长方形等））地形为长方形地块。土地平整，没有起伏。b.地貌（成树、水、保留物等）宗地内无成树、水源等。c.周边环境：在小区北侧有一条铁路B．总规数字指标（含占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度等）占地59000平方米建筑面积285000平方米，容积率3.97绿化率41%C．总规理念概述及关键特点词小区南侧边界临近南五环路。小区内楼座排列为整齐的行列式形式，一条纵向的中央园林贯穿小区内，东南角为社区幼儿园。D．产品类型分类分布及特点板、塔结合式平层住宅（以塔楼为主）E．户型面积：初步规划90平米二居----120平米三居F．性价比：A.主力单价及总价（不同类产

5、品列类说明）预计单价：4500元/平米附件模本6策略管理预计主力户型：90—120平米总价：40万元—54万元A.本区域目前价格特征目前以银海星城为代表项目：二居：面积103平米单价：4600元/平米总价：47万三居：面积132平米单价：4600元/平米总价：60万该项目销售目前仅剩不到20套，属于本区域代表项目。92%的使用率，6层低密度板楼，紧邻京石高速路，从产品力来讲，针对于本案目前规划是有一定优势的。但从其整体价格及销售趋势，4500元/平米单价的住宅项目，市场是有一定接受能力的。根据本案目前户型的规划面积，本案总价相对较低，价格抗性不会很大。B.本案优势提纯Ø整体

6、的价格优势（针对于五环内）西红门区域：普通住宅均价5300元/平米万年花城：普通住宅均价5300元/平米怡海花园：普通住宅均价6300元/平米Ø交通：可达性强Ø区域内外配套：成熟生活氛围内部（晓月园社区）：生活配套齐全，但规模不大，已经形成了较成熟的生活氛围。外部：宛平城、芦沟桥的旅游资源，对带动整个区域的发展起到一定作用。并且每年7月都有比较重大活动。Ø区域内产品竞争力较小（区域内目前没有什么新项目）G．本案定位：低价成熟生活品质社区附件模本6策略管理（品质的体现要根据后期产品形式体现）附件模本6