福州市住宅市场分析报告

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1、福州市住宅市场分析报告第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一节、国务院发布《中国房地产业季报》――预计全年全国房价将上涨5%国务院发展研究中心发布的2006年一季度《中国房地产业季报》说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，预计中央政府还会出台一些专门针对房地产业的宏观调控政策。 　　据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，2006年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%

2、左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。第二节、中国金融决策机构上调各类贷款利率中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。5年以上商业贷款利率由现行的6.12%上调至6.39%。这是中国人民银行自2004年以来第二次决定调高银行商业贷款利率水平，另外，从2006年5月8日起，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行的3.96%调高至4.14%

3、，5年以上贷款由现行的4.41%调整至4.59%。第三节、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见41一直悬而未决的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上”的谜团昨日最终解开。根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称165号文件)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。一、90平米为单套住房建筑面积根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积

4、和分摊的共有建筑面积组成。文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。点评：以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物

5、业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变得更小。二、70%比例针对年度城市总量根据165号文件，自2006年6月1日起，各城市?穴包括县城，下同?雪年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经

6、被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。三、未取得许可证项目各地自定41对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。四、土地出让前须提供规划1

7、65号文件要求，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。点评：该政策主要配合十五条调控意见中的另一个“70%”，即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来

8、说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。五、依法没收违规建设住房165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。另外，165号文件还要求严肃查处违法违规行为。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低