中天世纪2011年下半年营销推广计划

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1、中天世纪2011年下半年营销推广计划中天世纪销售部2011年7月15日30目录一、前言2二、市场分析2（一）、整体环境2（二）、区位市场分析2（三）、区位竞争分析31、竞争性项目产品分析32、竞争对手营销策略分析33、市场竞争态势分析4（四）、项目分析51、项目地块分析52、项目资源分析53、项目SWOT分析5（五）、下半年产品企划思路61、优势和机会62、劣势和威胁7三、营销定位（一）、发展商定位8（二）、市场定位81、项目主题定位92、项目形象定位93、客户群体定位10（三）、产品定位12（四）、价格定位13下半年营销价格目标13四、项目的营销推广（一）、项目营销推广体系131、推广原则1

2、42、推广要素14（二）、营销推广计划171、前期铺垫期172、逐步导入期（内部认购期）183、项目公开期194、开盘销售期205、持续强销期216、一期清盘销售期22（三）、项目推盘方案22（四）、项目销售进度目标23（五）、营销推广策略231、媒体宣传策略232、营销活动策略2930一、前言根据市场现状及我项目实际情况，结合发展商对年度销售任务的数额指标，建议下半年营销推广以御进园开盘（暂定8.20）及多层套房入市作为制造热点销售事件营造良好销售氛围的市场切入点，热点事件主题以提高发展商社会公开形象，树立本地行业品牌地位，展示公司高度的社会责任感，获得良好的大众口碑传播效应为主线，提升销售

3、业绩为目的。并诉求项目高端豪宅的产品品质，体现业主住家于中天世纪王者身份的象征，10年内文山市无法超越和复制的大楼盘、高舒适度以及生活的便利性。下半年推广目标一期：御进园多层和别墅、御景园C区多层、御兴园未售别墅和商铺房源目标销售额完成一期1.4亿元总销售额下半年推广节点御进园暂定2011年8月20日开盘，御景园C区暂定2011年10月1日开盘。二、市场分析（一）、整体环境文山市目前主要楼盘按城市规划发展方向，多数分布在城北和城南2大片区，以新兴商业项目和品质较高的住宅项目开发为主体。城北片区以卧龙新区沿河周边开发为主，几大项目依河而建，都是具有高品质高居住舒适度的住家楼盘（水岸2期、华宇印象

4、、丽水龙庭、龙景园、炬隆艺墅、明德郡园、天俊丽园、枫林溪谷等）。城市中心老城区以旧城改建供应商业项目和高层建筑为主（金马国际城、光大广场、恒厦广场、和谐广场、炬隆.万商汇、三鑫第一城等）。城南片区以工业园区、文教区为主，部分廉租房和商品房为辅。（二）、区位市场分析中天世纪位于文山市城北卧龙新城发展区，近年来按城市总体规划实行“南提北扩”的开发政策，区域房地产项目是文山住宅商品房供给的主要开发区，集中了市内今年的住宅大项目，如水岸2期、华宇印象、明德郡园、天俊丽园、枫林溪谷、丽水湖畔以及即将启动的光大山水人家、温商地产大约60亩地的开发项目，各项目均以环境、景观和高品质住宅为主要市场推广卖点。预

5、计未来1年内，该片区入销售市面积将占市场的一半左右，总户数超高3000户以上。30随着新州政府落成及人工湖的启用，将很大程度的提高新区的人群流动量，环境景观的大众认可度也迅速提高，将会成为吸引大部分购房消费者选择该片区置业的主要亮点之一。由于国家政策方面的影响，很大程度限制了投机行为的炒房者，新楼盘的“房虫”为数不多，但同时在卧龙新区购房的大部分业主是以改善居住为首要目的，购置新的住房便会对原有物业进行出售，直接加大三级市场二手房供给量，对抑制本地房价快速增长起到关键性的作用。（三）、区位竞争分析卧龙片区主要供应高品质的住宅产品，面积数量多且各楼盘定位定价、目标客户群体定位等大同小异，不同之处

6、在于楼盘的规模形态和社区景观的规划设计，这也是作为客户竞争的重要因素。但整体购房消费者对片区居住价值的认可，很大部分有购房打算的家庭，都将置业区位锁定在卧龙新区，所以产品供给量大的同时也吸引着多数购房消费者，客户竞争将考验着各楼盘的营销手段及价格体系。1、竞争性项目产品分析项目名称产品类型别墅面积㎡套房面积㎡商业面积㎡占地/建面总户数明德郡园多/高层套房/别墅337--430㎡90-146㎡80-130㎡39亩/5.2万m2350户加州花园2期多层套房/别墅220—458㎡128-191㎡83--300㎡3万m2/4.5万m2200户天俊丽园多层套房/别墅400㎡85-160㎡40-80㎡70

7、多亩/7万m2400户枫林溪谷别墅240-330㎡无60-160㎡5.5万/5.8万m2150户丽水湖畔别墅260-450㎡无40-220㎡200亩/15万m2500户水岸2期多层套房/别墅220-310㎡80-200㎡40-200㎡270亩/20万m21000户锦苑明都高层套房无96-290㎡40-300㎡4400㎡/3.2万㎡130户华龙苑多层套房无90-160㎡60-120㎡约21亩/310