西门口广场写字楼项目策略总纲_[全文]

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1、广州市世联房地产咨询有限公司西门口广场写字楼项目策略总纲报告思路目标问题问题解决之道营销部署问题分析报告思路★实现销售★提升项目档次，打造发展商品牌与发展商沟通目标问题问题解决之道营销部署问题分析目标报告思路★我们如何定位？★如何找到客户、如何提供客户需求的产品？★如何实现销售？实现目标须解决之问题目标问题问题解决之道营销部署问题分析问题★我们如何定位？——本体分析→项目价值点挖掘——竞争分析→项目核心竞争力挖掘目标问题问题解决之道营销部署问题分析问题分析地理位置：中山七路与光复路交汇西北侧楼高：楼高18层，2层裙楼，16层写字楼

2、写字楼建面：14686m2单层面积：918m2（平均）层高：33>.25m大堂层高：8.6m电梯数量：5台（4+1）车位数量：与二期住宅共享500个车位（住宅636户）工程状况：基础施工裙楼2层办公楼16层本项目规模小、单层面积小，大堂挑高8.6米，豪华、气派！本体分析——概况本项目南面直接临中山七路，昭示性强东临光复北路西面为旧房屋，没任何景观支持，但6F以上，视野开阔，不受阻挡北面可望平台花园项目位于中山七路与光复北路交汇处，昭示性好，北向可望小区花园本体分析——项目四至本项目实用率高（初算>75%），如半层或整

3、层使用，实用率更高产品大部分间隔方正，方便使用，同时具有自由组合的弹性可安装分体空调实用率高、产品可自由组合是项目产品的两大特点。本体分析——平面布局本体分析——附加值地铁——本项目距离地铁西门口站5分钟步行路程商场——-负一～二层商场及超市配套3F平台绿化——可打造层大厦的商务休闲区景观——北向住宅园林景观项目价值点挖掘地段价值：★位处人民路－中山六广州西区传统商务圈★位处老城区、周边配套齐全★距离地铁站5分钟路程产品价值：★昭示性好★大堂挑高8.6米★层高3.25米★电梯五台，数量充足★间隔方正、实用率高附加值：★3F平台可塑

4、性强★北向有花园景观竞争分析美国银行中心捷泰广场新宝利富力商务中心中旅商业广场环球广场本项目东方金融中山路商务区国银中心汇丰大厦东风路金融商务区人民路中山路中山八商贸区城启大厦越秀城市广场宝盛园写字楼捷雅城项目位处三大商务圈交汇处，主要竞争项目为：捷雅城、越秀城市广场竞争分析1）越秀城建品牌2）昭示性强3）配套完善4）车位充足1）越秀城建品牌2）昭示性强3）与地铁连通4）车位充足优势——间隔成独立卫生间小户型设计单层面积占地8800㎡，南塔为39层甲级写字楼；北塔为33层公寓式写字楼，5层裙楼商场1栋23层，裙楼商场，地下三层停车

5、场，总建67406㎡规模1）交通优势2）景观优势3）性价比1）交通不便2）近小北高架路，受噪音影响——05/5月越秀城市广场1）平台花园景观；2）周边几乎无遮挡，视野开阔1）靠近高架桥噪音大2）无景观支持——06年捷雅城本项目比较优势劣势实用率推出时间项目本项目的比较竞争优势：地铁沿线物业、平台花园景观、高性价比甲级甲级项目定位西门口商务中心高性价比的类甲级写字楼核心地段：位处荔湾与越秀区交界处——西门口，双地铁中心，西区商务中心区域高性价比：可安装分体空调等，降低进驻成本类甲级：通过营销及包装提升项目整体形象，以“类甲级”形象定

6、位问题分析★如何找到客户、如何提供客户需求的产品？——客户来源分析——客户访谈——客户需求分析→产品攻略、形象攻略→客户定位客户来源分析思路：——本项目自身配套带来的客户；——周边专业市场带来的客户；——周边政府、机关、事业单位带来的客户；——可比项目进驻客户……访谈方式：走访和电话访谈访谈内容主要包括：1、对写字楼的有什么样的需求2、其目前办公物业的看法3、对本项目的意向与看法（介绍本项目后）客户访谈客户访谈——数量与对象调查样本数：17个其中客户包含贸易、批发、IT、咨询顾问公司等各种行业，公司规模跨度从个体小档主到跨国公司的

7、分公司均有涉及。调查对象：中小型私营公司决策人（老城区为主）西关商户老板大型企业中高层管理人员客户访谈——客户构成本项目自身配套带来的客户三层裙楼商场进驻商家：——街铺商家——超市商家——商场商家该类商家用作办公、业务洽谈之用。姓名：张先生职位：营销部经理公司名称：某连锁超市公司公司性质：私营公司人数：600余人经营范围：生活用品、食品、家电等的销售现办公概况：现于超市中办公对现办公场所看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般，比较杂乱，没有正式的洽谈空间，难以显示公司实力对写字楼需求：为方便管理及日常工作，本行业一般

8、都是在超市内划分部分的空间作为办公用途，因此对写字楼并没有多大的需求。但超市总部会在超市附近的写字楼办公。对写字楼要求：注重形象，大堂、公共装修要有档次，物业管理素质要高。对本项目看法：交通等比较方便，但周边的商业气氛不浓厚。典型客户描述——超市商