南方广场市场分析篇

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1、南方国际广场投标方案二OO三年九月总目录第一部分市场篇………………………….1-24第二部分项目分析篇……………………...25-39第三部分项目定位篇………………….….40-50第四部分项目营销推广篇………………..51-88南方国际广场投标方案12第一部分市场篇一、深圳房地产整体情况（一）房地产市场发展动态2003年上半年，我市房地产市场继续保持健康发展的态势，供给增幅减小，需求全面增长，供求趋于平衡，价格继续保持平稳，宏观调控成效明显。1、市场需求全面增长，高档住宅、办公楼、商铺需求增势强劲今年上

2、半年，我市商品房预售面积为381.8万平方米，同比增长66.4％。从预售商品住宅的结构来看，均价在每平方米6000元以下的住宅预售面积占总预售面积的59.8％，与去年底相比降低2.2个百分点；6000－8000元住宅预售面积占总预售面积的22.6％，与去年底相比下降1.4个百分点；8000元以上的高档住宅预售面积占总预售面积的17.6％，与去年底相比增长3.6％。表明我市对高档住宅的需求仍然旺盛。办公楼、商铺预售面积巨幅增长。上半年我市办公楼预售总面积约7.69万平方米，同比增长178％，而去年同期比前年

3、上半年负增长18％。商铺预售面积为达192万平方米，同比增幅达77％。2、市场供给增势放慢，供求关系趋于平衡2003年上半年我市共批准预售商品房397万平方米，同比增长5.2%，与去年上半年批准预售面积相比，同比增长了13.27%，增速明显下降。和商品房预售面积381.8万平方米相比，供求关系趋于平衡。表明政府严控新增商品房用地等防止市场过热的宏观调控政策已经开始取得成效。3、商品住宅预售价格稳中略升，市场发展理性从住宅预售价格来看，我市上半年住宅均价为每平方米5558元，与去年底相比微升了0.2％，住宅

4、价格基本没有变化。截至今年上半年，我市商品住宅价格已连续5年保持在5％的波动范围之内，表明房地产市场继续在理性、平稳的轨道上运行。4、关于当前房地产市场是否存在泡沫的评析今年上半年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率的比例为0.62:1；而房价则连续五年保持平稳，波动幅度在5％以内；此外，与香港房地产过热时期出现的炒家活跃，房屋一年内数次甚至数十次转手不同，深圳房地产买卖基本以改善居住质量自用或资金保值为主，炒买炒卖现象并不严重。因此，可以判断，当前深圳房地产市场并未出现泡沫现象。（二）深圳市房地产市场供

5、应状况分析1、年深圳地产开发投资及施工面积对比分析同致地产顾问集团同致行TouchsToneRealEstateAlliance2003年9月17日南方国际广场投标方案122003年1季度，全市共完成房地产开发投资94.86亿元，同比增长14.77%。商品房施工面积2000.3万M2，同比增长2.27%。1、商品房开工竣工面积2003年1季度，全市商品房新开工面积297.16万M2，同比增长12.62%；竣工商品房面积252.22万M2，比上年同期的186.61万M2增长35.16%2、商品房批准预售面

6、积同致地产顾问集团同致行TouchsToneRealEstateAlliance2003年9月17日南方国际广场投标方案12与上年同期相比，2003年1季度全市商品房批准预售面积157.05万M2，同比增加41.59%。其中：罗湖区19.7万M2，福田区19.81万M2,南山区62.56万M2，盐田区4.5万万M2，宝安区31.45万M2，龙岗区19.03万M2。1、深圳市住宅市场总体价格分析深圳房价指数项目综合住宅办公商业二级市场三级市场2001Q19992721092752002Q198.7492.

7、2771.56109274.45Q298.8192.3971.35110.11274.7Q398.9392.5871.38110.19274.11Q49992.6271.42110.78274.092003Q198.8992.5171.45110.72273.45季度变化%-0.11-0.110.04-0.05-0.23年度变化%0.150.26-0.150.7-0.36从上表可以看出，深圳的住宅和办公物业价格有小幅上扬。二手楼和商业物业价格有所下降。住宅价格的上扬，很大程度是由于2002年起市区内豪宅推

8、出比例增大造成的。一、福田中心区整体情况（一）中心区片区划分范围东起皇岗路，西至新洲路，南到滨河大道，北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦六个街坊。总用地面积9.55平方公里，规划人口出生率15.3万人。本片区是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和与之相关的配套生活区组成。市中心区作为深圳的金融、商贸、行政、文化中心，其功能在未来的发展建设中心必须得到强化和保证，红线内尽可能少建建筑。莲