涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析

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1、涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析摘要：自深圳设立经济特区以来，违法建筑问题就一直困扰着政府决策者。在司法审判实务中，这一问题同样是人民法院所面临的一个重大挑战。如何在法律法规不够完善，审判经验不足，新问题新情况层出不穷的现实状况中，从司法层面上妥善解决违法建筑所产生的问题，是本次调研的主要目的。本文主要研究了深圳市、宝安区违法建筑的一些历史和现状，以涉及违法建筑的建设工程合同和租赁合同两类纠纷作为研究对象，结合行政处理方针，从市情、区情出发，结合司法审判实践及物权理论的主流观点，对上述涉及违法建筑纠纷的处理予以浅析。关键词：违法建筑建设工程合同纠纷租赁合同纠纷一、

2、违法建筑概述。违法建筑，是违法使用土地的一种产物，有的法律文件和学者也称违章建筑。从严格意义上讲，违法建筑物的范围应小于违章建筑物，它仅包含违反法律、法规的建筑物，而违章建筑物是指违法建筑物及违反规章的建筑物。目前理论界以及司法实践中将两概念通用，但《城市规划法》、《建筑法》、《土地管理法》等法律都未作出明确的定义，而只列举了一系列的违法情形和对应的处罚措施。1999年3月5日实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条明确规定：违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

3、违法建筑根据1996年1月1日施行的〈深圳经济特区规划土地监察条例〉第四十九条的规定，违法建筑物是指，未依法取得土地使用权或者依法取得土地使用权但未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，而擅自新建、改建、扩建或者临时用地逾期不拆除的建筑物。包括：　　（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；　　（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；　　（三）擅自改建、加建的建筑；　（四）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；　　（五）农村经济组织的非农业用地或村

4、民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；　　（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；　　（七）逾期未拆除的临时建筑；　（八）违反法律、法规有关规定的其它建筑。　19历史遗留违法私房和历史遗留生产经营性违法建筑（统称两类历史遗留问题）、工业和公共配套类停建违法建筑（简称停建违法建筑）是违法建筑在一定历史阶段、经济条件下的政策化归类。1、历史遗留违法私房。按照2002年3月1日起开始施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》的规定，“历史遗留违法私房（下称违法私房）”具体是指：《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》

5、公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定的实施细则》第三条。（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；　　（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；　　（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第二条。2、历史遗留生产经营性违法建筑。按照2002年3月1日起施

6、行的《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定，“历史遗留生产经营性违法建筑”具体是指：《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。在补办了规定的手续之后，符合上述两类条件的历史遗留违法建筑，原则上予以确认产权，但是列入旧城(村)改造规划区域的违法建筑《<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>实施细则》及《<深圳经济特区处理历史遗留生产经营性

7、违法建筑若干规定>实施细则》第三条均规定：列入旧城(村)改造规划区域的违法私房（生产经营性违法建筑），不予确认产权。及下列几类违法建筑不予确认产权，而应依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》和其他有关法律、法规的规定予以查处：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。参见《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区