东直门项目（宇飞大厦）前期策划及营销投标方案

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1、东直门项目（宇飞大厦）前期策划及营销投标方案东直门项目（宇飞大厦）前期策划及营销投标方案目录一、对项目开发目标的理解二、项目基本产品类型的市场分析三、现规划设计方案的修改意见四、本项目初步产品规划建议五、营销策略及初步方案六、专业资源整合的意义对本项目开发目标的理解目标一实现项目开发价值的最大化。目标二保证项目在短期内顺利实现回款。目标三依据市场供需设计合理的产品组合。目标四树立开发企业的良好品牌。目录一、对项目开发目标的理解二、项目基本产品类型的市场分析三、现规划设计方案的修改意见四、本项目初步产品规划建议五、营销策

2、略及初步方案六、专业资源整合的意义项目基本产品类型的市场分析一、公寓产品市场分析二、酒店产品市场分析三、办公产品市场分析四、商业配套市场分析五、市场分析总结公寓产品市场分析一、北京市公寓市场情况分析二、区域公寓市场情况分析三、公寓产品市场分析总结北京市公寓市场分析北京市公寓产品，特别是以销售单价在10000元以上的高档公寓，近几年市场供应量增长较快，预计2006年将有2600套高档公寓产品投入市场。北京市公寓市场情况概述北京市公寓市场分析朝阳区是高档公寓最集中的地区，而本项目所临近的使馆区、CBD等区域又是朝阳区高档公

3、寓最集中的区域。北京市高档公寓产品区域分布图公寓产品市场分析一、北京市公寓市场情况分析二、区域公寓市场情况分析三、公寓产品市场分析总结区域公寓市场分析本区域靠近使馆区和CBD两个高档公寓需求热点地区，是高档公寓客户群体的主要集中区，因此本区域公寓产品以高档公寓为主。5个月181>.37%22221东城区工体西路工体3号14个月97.9%14266东城区香河园街1号万国公寓7个月19%25023东直门内大街9号NAGA上院8个月25.39%22000东直门外大街乙36号海晟名苑销售时间销售率价格位置区域内主要高档公寓情况

4、区域内典型高档公寓情况分析——海晟名苑海晟名苑价格走势海晟名苑自去年9月入市后，已进行两次调价，价格增幅较大。区域内典型高档公寓情况分析——海晟名苑海晟名苑每月销售套数形象图2005.10区域内典型高档公寓情况分析——海晟名苑海晟名苑公寓产品有68m2和50m2两种主要户型。2005.10海晟名苑50m2户型每月销售套数形象图区域内典型高档公寓情况分析——海晟名苑2005.10海晟名苑70m2户型每月销售套数形象图通过对两种产品销售进度比较，小户型产品由于总价低，销售量受价格上涨而引起的波动较小。区域内典型高档公寓情况

5、分析——海晟名苑海晟名苑每月销售面积形象图2005.10区域内典型高档公寓情况分析——海晟名苑通过对海晟名苑的销售数据进行分析，可得出以下结论:海晟名苑8个月完成25%的销售率,总体销售状况良好;开盘的第一个月，成交达128套，但第二个月价格上调后，销售量迅速下降，排除开盘积累客户的因素，仍说明过高的价格影响销售进度;随着时间推进，在06年3月份又达到一个销售高峰期,但月底涨价后，销售量又迅速下降;小户型产品销售速度更平稳，销售状况优于大户型产品；公寓产品市场分析一、北京市公寓市场情况分析二、区域公寓市场情况分析三、公

6、寓市场分析总结公寓市场分析总结高档公寓中小户型产品优于总价底，销售速度比较平稳。区域个别项目过高的销售价格销售速度。本项目所在区域是本市主要的高档公寓分布区。通过以上对公寓市场的分析，可以得出以下结论：项目基本产品类型的市场分析一、公寓产品市场分析二、酒店产品市场分析三、办公产品市场分析四、商业配套市场分析五、市场分析总结酒店产品市场分析一、区域酒店产品市场概述二、区域酒店各案分析三、酒店市场分析总结区域酒店产品市场概述720元440间四星北京新源西里18号　北京渔阳饭店1400元294间五星工体北路新中西街8号亚洲大

7、酒店1430元258间五星朝阳区工体北路2号兆龙饭店900元292间四星东城区东直门南大街14号北京保利大厦1500元430间五星东二环路东四十条桥东南处北京港澳中心910元210间四星朝阳区南三里屯路十六号北京泰悦豪庭酒店标准间价格客房数星级位置名称本项目所处区域比邻使馆区与中央商务区，集中了多家大型高档酒店。项目周边酒店情况一览表酒店产品市场分析一、区域酒店产品市场概述二、区域酒店各案分析三、酒店市场分析总结区域酒店各案分析——亚洲大酒店项目概况:亚洲大酒店由锦江国际管理公司管理，服务于广大中、外商务旅行客人，酒店

8、拥有客房294间。客户经理访谈:“我们的客源主要以旅游人士以及国外商务人士为主。即使是三四月份的淡季,其入住率也可达80%,其余月份保持90%以上入住率。7、8月份的旺季,必须要提前一个月预定,才可以保证顺利入住。而且,亚洲大酒店的折扣率和优惠较之其它酒店而言也比较少,尤其在旺季时。”区域酒店各案分析——亚洲大酒店亚洲大酒店全年入