2011年昆明荣城房地产经纪人考试精髓!

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1、房地产基本制度与政策第一章法律基础知识1、法是由国家制定和认可，以权利义务为内容，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。2、中国现行法包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区法和国际条约。①宪法是国家的根本大法，是由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家。社会和公民生活根本问题，具有最高法律效率的法。②法律：这里指狭义的法律，是由全国人名代表大会及其“常务委员会”制定的，规定和调整国家，社会和公民生活某一方面根本性地社会关系或基本问题的一种法，其他位和效力低于宪法而高于其他法。③行政法规是有国务院依法制定的，有关

2、行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。起效率低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。④地方性法规、自制条例、单行条例地方性法规是有省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的，效力不超过行政区域范围的规范性文件的总称。报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。⑤行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称，分为部门规章和政府规章两种。3、法的分类：（1）按规定内容分为实体法和程序法；（2）按效率范围分为特殊法与一般法，特殊法优于一般法。4、民法的概念：民

3、法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系包括财产所有关系和财产流转关系，人身关系包括人格关系和身份关系。5、民法的基本原则：（1）平等原则：平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重点标志；（2）诚实信用原则：诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现；（3）公序良俗原则；（4）自愿原则；（5）禁止滥用权利原则。6、民事法律的三要素是：主体、客体内容。民事法律关系的客体包括：物、行为、智力成果，客体称为标的。7、民事权利的分类：（1）根据有无财产内容

4、，可分为财产权和人身权；（2）根据权利的作用可分为：支配权、请求权、形成权、抗辩权。人身权是指以人身利益为内容的、与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。8、自然人也称公民，包括本国公民、外国人和无国籍人。自然人的民事行为能力：在中国18周岁以上的公民为成年人，具有完全民事能力；16周岁以上18周岁以下的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源地，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人是指具有一定行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。监护：监护不是一种权力，而

5、是一种职责。未成年人的监护人是父母。9、宣告失踪指：下落不名满2年的公民。宣告死亡指：（1）下落不明满4年；（2）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。10、法人是和自然人相对称的另一类民事主体。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人的4个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称，组织机构或场所；（4）能独立承担民事责任。11、合伙的法律主要特征：（1）合伙具有独立性；（2）合伙人对合伙承担无限连带责任。12、民事法律行为：是指民事主体设立、变更、终止民事权力和民事义务的合法行为。民事法律

6、行为的形式主要有：口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。成立的条件：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或者社会公益。下列民事行为无效：①无民事行为能力的人实施的；②限制民事行为能力的人依法不能独立实施的；③一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的；④恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；⑤违反法律或者社会公益的；⑥经济合同违法国家指令性计划的；⑦以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。13、代理的概念指：行为人根据一定方式的取得，以他人的名义以第三人的名义为一定法

7、律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。代理的关系由以下3方面构成：①代理人与被代理人的关系；②代理人与第三人的关系；③第三人与代理人的关系。代理权可通过以下方式取得：①因授权而取得代理权；②因指定而发生；③因法律规定而发生。14、代理的分类：（1）委托代理、法定代理和指定代理；（2）本代理和复代理：①本代理指基于被代理人选任代理人而发生的代理；②复代理指代理人为行使代理权以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理。15、行使代理权应遵循的两个原则：（1）代理权应为维护被代理人的最大利益而行使；（2）代理权不得滥用。16、诉讼时效期间指：权利人请