2013长沙市基准地价技术报告

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1、湘潭市地价动态监测项目技术报告长沙市城市规划区基准地价更新技术报告长沙市国土资源局长沙永信评估咨询有限责任公司二ΟΟ九年十月2目录第一篇基准地价成果更新概述1第一章城市概述1一、长沙市概况1二、房地产市场现状分析6三、土地利用特点和土地市场分析8四、中心城区发展规模11五、土地定级估价区域情况介绍12第二章工作概况15一、基准地价更新的必要性15二、工作目标和任务16三、工作范围17四、工作依据17第三章2005年度基准地价成果简介19一、基准地价的内涵19二、确定的土地级别20三、评估的基准地价20四

2、、建立的宗地地价修正体系20第四章资料调查收集与整理23第一节资料的调查收集23一、资料收集的基本原则23二、样点分布的要求24三、资料收集的程序24四、资料收集的内容25第二节资料的整理28一、资料的检查28二、资料的补充28三、样点资料的汇总28四、资料的整理归档与验收30五、样点资料的输入307第二篇土地定级技术报告31第一章土地定级技术路线和方法31第一节土地定级原则31一、综合分析原则31二、主导因素原则31三、地域分异原则31四、定级与估价相结合原则32五、因地制宜原则32第二节土地定级的技

3、术路线33一、多因素综合评定法33二、级差收益测算法33三、以价定级法33第二章地价区片的划分35第一节地价区片的划分原则35一、商业用地区片划分原则35二、住宅用地区片的划分原则35三、工业用地区片划分的原则36第二节地价区片划分因素因子处理37一、商服中心及等级的划分37二、道路通达度37三、基础公用设施状况资料整理38四、环境条件资料整理39五、城市规划用地分类42第三节地价区片划分步骤和结果46一、商业用地区片的划分步骤和结果46二、住宅用地区片划分步骤和结果47三、工业用地区片划分步骤和结果4

4、8第三章样点地价资料的测算分析49第一节土地估价相关参数的确定49一、房屋重置价格的确定49二、样点地价测算中有关税率、费税确定50三、还原利率的确定54第二节样点地价的测算60一、样点地价的测算方法607二、样点地价修正64三、样点地价的检验69第四章区片单位地价的测算72一、有样点地价区片平均地价的测算72二、无样点地价区片的平均地价计算72三、商业区片地价的测算结果72四、住宅区片地价的测算结果74五、工业区片地价的测算结果76第五章土地级别的确定78第一节土地级别的初步划分78一、商业用地土地级

5、别的初步划分78二、住宅用地土地级别的初步划分80三、工业用地土地级别的初步划分81第二节土地级别的确定82一、土地级别界线落界82二、土地级别验证和调整82三、土地级别确定83四、土地级别分布范围描述83第三篇基准地价更新技术报告85第一章基准地价更新的基本思路85第一节基准地价更新的理论基础及其原则85一、基准地价成果更新的理论基础85二、基准地价更新原则86第二节基准地价更新的方法90一、基准地价更新路线90二、基准地价更新的步骤91第二章基准地价内涵的设定92一、基准地价概念92二、楼面地价在此

6、次基准地价评估中的应用92三、此次基准地价内涵设定93四、基准地价内涵设定的具体条件93第三章级别基准地价的评估98第一节级别基准地价更新的技术路线987第二节利用样点地价评估级别基准地价100一、商业用地级别基准地价测算100二、住宅用地级别基准地价测算100三、工业用地级别基准地价测算101四、级别基准地价计算的结果101五、土地级别与基准地价对应关系分析101第三节楼面基准地价的确定103一、楼面基准地价的概况103二、楼面基准地价评估的技术路线104三、样点楼面地价的计算105四、样点楼面地价的

7、修正107五、楼面基准地价的确定121第四节划拨用地基准地价的确定123一、划拨地权益123二、划拨土地价格的概念123三、划拨土地价格的评估方法124第四章基准地价结果分析126一、基准地价设置更合理126二、地价水平有一定上涨，但上涨幅度在合理的范围内126三、长沙市市区基准地价水平与长沙市社会经济水平的地位相吻合128第五章宗地地价修正体系的编制129第一节体系设计129一、编制原理129二、体系设计129三、编制方法129四、宗地地价影响因素分析130第二节宗地地价修正体系的编制131一、宗地地

8、价区域因素修正体系的编制131二、宗地地价个别因素修正体系的编制133三、商业用地临街宗地特别因素修正体系的编制136第三节商业用地地价修正体系138一、宗地地价区域因素修正138二、宗地地价个别因素修正147三、宗地地价街角地修正和土地深度修正1477四、临路加价修正148第四节住宅用地地价修正体系152一、宗地地价区域因素修正152二、宗地地价个别因素修正163第五节工业用地地价修正体系165一、宗地地价区域因素修正165二、宗地地价个