对房屋登记行政诉讼时效适用的思考

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1、对房屋登记行政诉讼时效适用的思考时效问题是房屋登记行政诉讼案件的重要问题之一，往往决定该案是否受理或因超过诉讼时效而被寝驳回。根据最高人民法院《庑关于执行〈中华人民共和国杰行政诉讼法〉若干问题的解捡释》第四十二条“对涉及不阅动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具摭体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法奢院不予受理”的规定来看，疡房屋登记发证是否属其他具髀体行政行为，将决讼定房屋登记的最长行政诉讼决时效。为此，有必要作深入鲜探讨。一、房屋登记行冼为应当属其他具体行政行为端，这是其法律特性所决定的膑行政诉讼时效是指公民ч、法人和其他组织

2、认为具体狨行政行为侵犯其合法权益而铠向人民法院提起诉讼的有效酏期限，一旦超过，法院将不崛再受理或予以驳回当事人对岂该行政行为不服而提起的行钺政诉讼，这就是说，超过时悛11/11效导致不能启动诉讼程序。涉及不动产的具体行政行敞为有“具体行政行为”和“勤其他具体行政行为”，两者裂有一定区别：前者是行政机瞪关依照法律赋予的权力，通愀过法定程序对客观事实的确Ｘ认，属于合理管理所产生的妥行政行为；后者是行政机关示以外的组织依具体法律授权茇行使一定行政职能所产生的非管理性质的行政行为。两者相比，管理主体、性质和驴法律效果均不同。由于砸涉及不动产的具体行政行为有“

3、具体行政行为”和“其秋他具体行政行为”，其诉讼猷时效是不同的，那么房屋登п记发证属何种行政行为?笔笏者认为房屋登记发证应当属】其他具体行政行为，这是其Υ法律特性所决定的。首荨先，从管理主体来看，房屋诈登记机构是具体的登记发证夙单位，它属于法律、法规授赵权的其他组织，是指依具体搠法律、法规授权而行使行政罪职能的非国家行政机关的组淠织，属行政机关的派出机构脂。关于这一点，《物权法》娄第九条至第十三条及《房屋А登记办法》第四条都有明确│的法律、法规的授权规定。襁大家知道房屋登记发证有登受记机关和登记机构之分，登瓞记机关负责登记发证的管理真，登记机构受登记机关的委

4、谯11/11托，依法授权负责登记发证氙的具体行为，属于非国家行禁政机关的组织。就无锡而言瞅，市产权监理处属于“公益缋类”行政事业单位，必不具仕备国家行政机关的组织要素菥，而只能为依具体法律、法末规授权而行使行政职能的非十国家行政机关的组织，即其オ他行政组织。其次，从组织机构来看，登记机构符娘合其他行政组织的条件，主遴要是它依法行使登记发证的弹行政职能时，是行政行为的坜具体主体，并可对外承担法缫律责任，尽管行政诉讼的对漂象是登记机关，但实际应诉揍和承担法律责任的还是登记榇机构。第三，从新的登□记观念来看，房屋登记必然阵是其他行政行为。随着《物蘸权法》及《房

5、屋登记办法》逼的实施，房屋登记簿已是房醣屋登记的核心，不再足“房缛产证是房屋产权的唯一的、择合法的凭证”这个老观念；黏房屋登记实施“依申请登记限”?则，登记由申请人启Ъ动，不再是登记机构的管理手段；登记机构的职能由“靡发放房产证为主”转化为“踵依法将房屋权利和其他应当瑭记载的事项在房屋登记簿上予以记载”，将登记作为物グ权公示手段，严格限制了登晾记机构依职权登记的情形；蹯登记机构实行“以形式审查伧为主、辅以必要的实质审查触”的原则，淡化实质性审艺查，不再是“行政确权”而沉是“行政确认”。从这些转仔变看，房屋登记的行政行为翎11/11性质发生相应的变化，即

6、登记为完全听凭当事人的意思舢所产生，不再具有“具体行┍政行为”的“行政管理”要跎素，故只能为“其他具体行扫政行为”。同时，房产证的愎法律地位也不可能与建设工艏程规划许可证等行政许可所喘颁发的证件相比较，属于一铹种形式登记的产物，即其他痞行政行为的结果。二、┼房屋登记的行政诉讼时效宜激短不宜长过长的诉讼时邾效不利于社会的安定团结。豳就无锡地区而言，目前无锡Ч市城区有l万份非公寓式的鸣老私房的房产证是1989匆年前颁发的，锡山区、惠山腕区、滨湖区和新区颁发的未拆迁的农村老私房的房产证楝估计在10万份左右。如果焦按“不动产的具体行政行为枞”的行政诉讼时效“2

7、0年浅”为房屋登记的诉讼时效界鳌限，那老私房的登记发证行为均有可能列入行政诉讼范畴，90％以上老私房将成谧为行政诉讼的主要客体。也茳许有人认为，这是好事，是对登记机构的考验。其实不翘然，持这种看法的人没有看贶到事物的另—面，即大量的嵩行政诉讼不利于社会的安定瘩团结。这是因为城市房屋总植登记和村镇房屋总登已的当搛时登记规定互不相同，与现蒈在的规定有更大的不同，特棰别是村镇房屋总登记当时并拳无登记办法，现在诉讼起来侔，?告无不要求被告提供当时的发证法律依据，或以辣现在的登记办法去衡量当时茁的登记，动辄指责登记机构虼11/11违法行政，其后果必然是1Ё9

8、89年-1991年城镇房屋总登记以及1988年蕺开始的村镇房屋总