精诚置业------泛华辽阳地块调研

《精诚置业------泛华辽阳地块调研》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、泛华集团辽阳河东区项目市场分析及发展建议2009年11月竞争聚焦差异化定位启动区建议后续延展启动区位启动配置启动产品解题思路城市属性解读区域发展解读房地产市场解读客户分析整体市场分析与解读1城市属性解读1、宏观经济状况2、人口及消费能力Question：辽阳经济发展目前处于哪个阶段？辽阳市场该阶段发展的特征是什么？辽阳位于辽东半岛城市群的中部，是一座历史悠久的文化古城，也是新兴的现代石化轻纺工业基地；辖辽阳县、灯塔市（县级市）和白塔、文圣、宏伟、太子河、弓长岭五区。全市总面积4731平方公里，人口180万；辽阳自然资源十分丰富。已知矿藏30余种；石膏储量居东北地区首位；铁矿储量居全

2、省第2位；煤炭储量居全省第5位。城市现状辽东中部文化古城新兴石化轻纺工业基地城市GDP指标2007年辽阳市GDP总值467亿元，按可比价格计算增长率16.7%，数据显示，近几年辽阳GDP保持稳定增长；通过横向的发展比较，辽阳经济发展还落后于辽宁周边城市，今年10月前累计GDP总值位于辽宁省第7位。城市经济总量不高但呈现明显的上升趋势人均GDP指标人均GDP保持较高水平增长但人均GDP数值偏小辽阳市人均GDP也处于偏低水平，但增长速度快，具有良好的发展前景。辽阳市政府为2009年经济社会发展确定了主要预期目标：地区生产总值增长14%，地方财政一般预算收入增长18%，全社会固定资产投资增

3、长40%，社会消费品零售总额增长16%，城市居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率力争控制在3.5%以内。——《华商晨报》支柱产业与产业结构第二产业比重大，是辽阳市重要支柱产业，潜力较大2007年辽阳三大产业比重6：64：30，第二产业是经济发展的主要支柱；以制造业和矿产开发业为主导的第二产业发达，但缺乏高科技产业如信息产业(包括计算机、通讯、信息服务业等)、生物制药产业、新材料产业、新能源产业、航空航天产业和海洋产业等；与上年相比，第一、三产业所占比重分别下降0.93和0.62个百分点，第二产业上升1.5个百分点。辽阳市2007年产业结构图工业发展工

4、业持续旺盛，工业收入增长平稳但速度放缓作为新兴的石化轻纺工业基地，辽阳的工业经济持续增长；第二产业是辽阳的支柱产业，而工业总收入已经占到辽阳市GDP的近25~30%。根据辽阳未来规划，工业将一直是其重点发展的支柱型产业之一；工业收入增长平稳，增长率连续两年有所下降，工业收入占GDP的比例近两年基本保持不变。辽阳工业收入情况（亿元）工业收入占GDP比例宏观经济小结NO.1经济基数小，可能对房地产发展支撑有限；NO.2持续发展的第二产业将带来一定量的客户群；典型的四线城市经济现状。城市GDP总量及人均水平稳步增长，但总量仍偏小，发展速度较快；第二产业为支柱产业。其中以化工制造业和矿产开发

5、业为主导，但缺乏高科技产业；工业稳步发展。工业持续旺盛，工业收入增长平稳，但速度放缓。人口发展分析人口增长缓慢主要人口分布在周边县区辽阳市户籍人口183.38万人，比上年增加0.84万人。自然增长率为0.045!人口再生产类型保持低出生率、低死亡率、低增长率；辽阳市常住人口保持在180万左右；辽阳主要居住人口集中在两县!!灯塔县、辽阳县占总人口的59%；但市内的主要3区!!塔区、文圣区、太子河三区比重仅占29%，仅60万人.第二产业人口分布第二产业分布前三名为宏伟区、辽阳县和灯塔县；从行业划分来看，第二产业主要的支撑行业为制造业，其中制造业的50%的产值来源于化工制造；矿场业的开发地

6、主要以弓长岭为主。第二产业的主要产业人群集中在市外的两区两县城市居民生活条件社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数相对较高，富裕程度偏低2008年前9个月辽阳市社会消费品零售总额达到106亿元，总额较小，位辽宁省第10位；人均可支配收入10153元，属中等水平，位居辽宁省第8位；2007年辽阳市恩格尔系数为0.43，较去年进一步下降2.7个百分点。恩格尔系数表明辽阳已经达到小康水平，但与其它城市相比富裕程度还较低.人均可支配收入居民生活水平逐步改善剩余购买力增加有限辽阳市城镇居民的人均可支配收入保持较高速度增长，2007年城市人均可支配收入达到11241元，增长1

7、6.5%；辽阳市的城镇居民人均可支配收入增长速度较快，2008年9月累计比去年同期增长25.8，是辽宁省人均可支配收入增长最快的城市，但可支配收入总额位辽宁省中等水平，对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征；近年人均可支配收入平均增长加快，人均消费支出同时保持增长，由于总额基数小，因此，由剩余购买力增加而产生的购房可能性不足。居民消费习惯消费支出比重偏高置业行为不旺盛2007年辽阳市城镇居民恩格尔系数0.43；居住支出仅为10%，相比其他大城市而言，本