盛合项目全案策划2

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1、盛合项目全案策划第一部分市场调查一、项目周边环境调查（1）自然环境项目紧挨着汉正街小商品批发市场，南面紧邻沿河大道，西面是一些破烂民房，观感较差。东有山景（龟山）、水景（汉水）可观赏。但由于山不大，水不宽，景色的观赏性有限。周围较为嘈杂，噪音较大。（2）人文环境因项目紧邻汉正街，区域内的生意人较多，人员流动性大，且多为外地人口。因此，该区域人员构成较复杂，人文环境较差。（3）社会环境→交通项目紧临沿河大道，交通情况较好。距离武圣路约2分钟路程，有多条公交线路37路56路502路507路569路579路592路708路725路通

2、往武汉三镇。因路况不好所以交通显的较为拥挤。→社会配套本项目所处地块为武汉市最繁华的商业中心，周边社会配套有自身的特点。购物：因本项目为武汉市商业中心，周边主要以各种专业市场为主。如汉正街小商品批发市场、利济路电子市场、桥口商场、家乐福超市等。；教育：中学有武汉市第五十九中学，二十九中学，十五中学，小学有天一小学，外语培训学校；医院：医院有武汉市第一人民医院和第四医院，其它是社区内的小诊所，及各大药房的分店；娱乐、餐饮：当归大酒店、亚酒、长江大酒店等。不过都在利济北路和桥口片金融机构：建行、工行、商行、农行、中国信合分行等；邮

3、政、电信：位于武圣路的电信局、利济路的电子通讯市场；37________________________________________________________________________________________从以上的环境可看：整体环境不理想，对项目开发没有较多的有利因素二、写字楼及住宅市场调查（一）区域市场概况本项目所在地块为武汉市繁华的商业中心和传统的小商品集散地，目前在售的项目不多。竞争仍然激烈。根据本项目所处地理位置和区域市场特点，我们对相关的房地产市场进行了划分，主要在“崇仁路-----中山大道

4、-----民族路----沿河大道”所圈定的范围内。A.写字楼市场概况写字楼市场98年以来发展很快，汉口地区主要集中在三条线上：以武广、世贸为中心的解放大道沿线，以江汉路、佳丽广场等为中心的中山大道沿线，以招银大厦、建银大厦、瑞通大厦等为中心的四干道金融一条街沿线。目前以金融一条街沿线写字楼出租情况最好，但武汉市写字楼整体销售情况不佳，而汉正街地区本身并未出现纯写字楼。因此，我们着重对汉正街周边的一些写字楼做重点调查。结合以上情况，我们了解到目前在本区域写字楼市场情况如下：表一：楼盘名称地理位置开发商总规模（㎡）租售价格入住情况

5、世贸大厦航空路武汉世界贸易大厦有限公司10万售7000元/㎡租45元/㎡起60%武汉广场航空路武汉华信房地产开发公司8万4480元/㎡起租43元/㎡起55%长江大厦武汉汉口沿江大道民权路武汉交通发展公司2．5万4500元/㎡起租31元/㎡起40%汉华公寓汉口中山大道228号武汉汉华房地产开发建筑有限公司2.1万2480元/㎡起期房B.住宅市场概况下表列出了汉正街地区目前在售项目的基本情况表二：37__________________________________________________________________

6、______________________名称银丰富苑汉正花园汉华花园银邦大厦军威商城银洲公寓地点汉口利济南路12号汉口多福路中山大道228号中山大道287号汉正街汉中路崇仁路规划形态1栋高层28层2栋25层1栋12层1栋28层1栋8层3区1栋12层平均单价（表价）2850元2650元2500元3040元1988元2450元销售率50%多层售完高层40%20%60%15%75%销售时间2000年底起售2000年初起售2002年3月起售1998年起售2002年3月起售1999年9月起售工程进度现房现房期房期房封顶期房封顶现房卖

7、点1、面积格局多样化，客户选择面大2、营销得力，付款方式灵活1.外立面有一定吸引力。1、价格合理付款方式灵活2、发展商实力雄厚3、注重内部环境塑造1.房型设计合理2.房型方正，采光良好3.付款方式灵活1.高标准内外装修2.地处成熟的商业中心1.单价低总价不高2.房型面积多样化，客户选择面大1.营销商策略得力2.付款方式灵活抗性1.房型设计不合理2.区域整体环境较差1.地处闹市，环境复杂2.电梯少上下不方便3.营销方式单一面积格局单一1.交房期晚2.高单价.高总价3.部分房型有所牵强4.项目周期过长1.营销不专业2.产品无特色。

8、品质相对逊色3付款方式不灵活1.产品无特色品质相对逊色2.部分房型有所牵强3.交房期晚37________________________________________________________________________________________本区域项目