华侨城（深圳）某项目高级公寓客户

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1、华侨城（深圳）某项目高级公寓客户世联地产公寓客户分析表1、以纯居住为主体（个人决策）客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略欧美单身1.华侨城环境2.轨道交通，3.国际品质服务1.蛇口情结（交际圈、人脉）★★★1.客户数量较少2.租金接受范围为7><80-100元/月3.需求面积在90-120平方米★★1.转化为度假需求★建立国际品质的可识别性（服务、商业、硬件）居家1.未来国际街区生

2、活的预期1.蛇口情结2.居家的需求（别墅）.★1.客户数量少————————日韩1.华侨城地缘关系2.时尚感3.品质服务1区内大量替代品★★★1.目前租金成交区间为50元/平方米，可保持较高的租金承受弹性2.取决于同国籍朋友的选择★★1．升值潜力★★1.高密度区内社区推广（升值潜力、空间、品质感）2.装修风格迎合喜好3.SHOPPINGMALL配置符合特定生活习惯的餐饮、超市等香港人1.华侨城高提及率2.轨道交通3.认同高品质服务所带来的物业价值1.不认同华侨城的非港式文化★★★★1.取决于物业的档次、品质感2.取决于捷运系统的环境和效率3

3、.地铁4号线沿线物业的强力竞争★★★1.升值潜力2.度假需求★★1.深港地铁/地铁站的广告宣传2.置业投资计划（金融渠道的匹配性——轻松便利按揭、港币/美金定价）台商1.认可华侨城2.崇尚品质1.嘈杂2.对物业价值可能的怀疑★★——★★1.升值潜力2.稀缺产品★1.相关台商协会路径营销外企/外籍华人1.身份体现2.认同高标准的服务品质1.混杂的人群结构无法保证阶层感★★1.数量少2.对价格不太敏感★1.稀缺物业2.转化为度假需求★★1.品质身份诉求2.特定推广途径（金卡营销——球会/信用卡路径）普通华人不会因个人决策的纯居住原因成为本物业的

4、最终使用者和购买者。2、以纯居住为主体（企业决策）：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略员工寓所1.物业档次、体现公司形象2.增加企业凝聚力3.提高工作/交通效率只要保证品质优势，本物业是明星企业员工宿舍的首选★★★★1.高福利企业在深数量少★★★1.企业在深运作良好，长期发展★★★1.针对特定明星企业进行团购（世界500强/知名企业总部设于深圳）2.高档写字楼推广企业会所(商务接

5、待)1.体现公司形象2.物业昭示性3.稀缺物业1.明星企业对企业会所有更高要★★★1.竞争来自于海景/Golf等景观物业及别墅★★1.企业在深持续稳定发展★★3、以商务居住为主体：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略港深线商务人士1.轨道交通1.地铁4号线沿线物业的竞争2.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本★★★★1.取决于深港一体化进程★1.酒店巡展，2.地铁/地铁站宣传、广深线商务人士1.深南大道昭示性1.酒

6、店因素（方便）倾向于支付短期成本★★★★★1.升值潜力2.城市吸引力★1.广深高速公路广告牌宣传空中飞人1.深圳稀缺物业1.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本2.品质未必能达到他们的需求★★★★★1.中国一线城市置业成为趋势★★1.航空杂志宣传2.机场广告牌宣传4、以商务办公为主体：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略传统行业驻深办事处1.体现公司形象2.物业昭示性3.轨道交通1.

7、居家氛围贬损物业价值2.大堂能否提供企业水牌★★★1.中心西区公寓写字楼形成竞争★★★1.华侨城的城市窗口效应★公寓式写字楼/商住楼推广创意阶层文化艺术人士1.物业能体现标签式生活（时尚/潮流/优越感）2.华侨城地缘关系（欢乐谷、世界之窗演艺人士、经纪人）1.未形成特定文化圈层★★★1.客户稀疏，较难聚集★★1.取决于圈层形成的势力★1.造场——（文化、专业）沙龙：美学/文化审美/管理、金融讲座/培训小型专业机构（法律、会计、审计）1.体现公司形象2.物业昭示性强1.居家氛围对物业价值的贬损★★★1.高档次、小空间（办公室为稀缺产品）★★★

8、1.永续经营★★个人工作室（平面网页设计）1.满足个性需求不胜枚举★1.车公庙等老工业区厂房/写字楼的低价竞争——1.稀缺物业带来的偶发需求——5、以商业使用为主体：客户分类使用