物业管理企业与业主关系

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1、浅谈如何处理好物业管理企业与业主的关系李澎 【摘要】：处理好物业管理公司与业主的关系是物业管理活动中永恒的话题。物业管理是一项涉及面广,法律关系复杂的综合活动,在物业管理的过程中,物业管理企业与业主之间出现问题、产生矛盾与纠纷是在所难免的。重要的是,要处理好物业管理企业与业主的关系,才能更有效地解决矛盾、化解纠纷。以辩证的眼光来看,物业管理公司与业主之间矛盾的出现,不能完全归咎于其中一方,任何一方的不规范行为和举动,都有可能导致在物业管理活动中出现矛盾。因此,在物业管理这一"矛盾共生体"的活动中,处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要,既可以防止矛盾激化升级,又有利于行业的

2、健康发展。浅谈怎样处理好物业公司与业委会的关系http://house.longhoo.net    2009-12-0410:22    编辑：    龙虎房产网       目前很多物业管理小区中存在一大突出难题：物业公司与业主委员会之间矛盾冲突频频发生。其实物业管理企业是小区服务管理的实施主体，业主委员会是小区服务管理的监督主体。但是，两个职责不同的主体一旦协调不好,势必会产生矛盾冲突。现实情况中,两者的对立关系大于协作关系,严重制约了物业管理行业的健康发展,也给广大业主的心中留下一层不和谐的阴影。因此一些物业公司惧怕业主委员会成立，甚至在小区业委会成立过程中百般阻挠

3、，使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。我曾在管理处做项目经理时和6个小区的业委会合作过。多年的物业管理实践，使我深刻认识到：物业公司与业主委员会建立融洽的关系对整体物业管理工作起着非常大的推进作用。下面我就把实际工作中，怎样处理好物业和业委会关系的一些体会与大家共同分享！ 一、各自摆正位置 相互换位思考               物业公司和业委会双方都应该把自己的工作准确定位，各自摆正位置。现在一些业委会委员，对自己的法律地位认识不清，对自身职责和权利义务也是一知半解，不能理解和理顺物业和业委会的关系，加之对物业管理专业知识了解不多，经常不知不觉中进入误区。有的业委会

4、就认为他们是领导物业公司的，往往越权行事，直接干预物业内部管理工作，影响了物业公司的正常运行。    例如某个小区的业委会，对物业公司中某个员工的工作表现不满意，于是，直接开了通知单，要求物业调离或辞退该员工，其实这样做是不合适的，业委会的职责权力是监督和协助物业公司的整体服务与管理，对某个员工不满意，可以对物业公司提出意见和建议。至于物业公司是否辞退或调离，这是企业行为。    同样物业也要理顺彼此的关系。有的物业公司在遇到一些棘手问题难以处理时，往往把难题推给业委会，让业主直接找业委会处理。例如：某个小区单元电梯配件损坏，致使电梯无法运行，给该单元的业主生活造成不便，物

5、业认为应该动用维修资金。但他们不去积极协调，而是让本单元业主直接找业委会，甚至于常常让业主深更半夜去敲业委会的门，影响业委会成员的正常生活。物业公司这种不规范的处理方法，加深业委会与物业之间的矛盾，使得两者之间无法很好地合作。其实物业和业委会在法律地位上是相互平等的，在工作中应该互相商量，有分有合，各司其职。双方均应严格按照物业服务合同的约定，共同遵照《物业管理条例》规定，认真履行各自的权利和义务。    我在城东某小区做项目经理时，遇到以上问题时的做法是：根据电梯的保修期已过，由物业书面向业委会提出该单元电梯问题，经业委会审核同意后，由物业联系电梯维保公司，进行材料预算报

6、价，物业受业委会委托,协助上门让业主签字，通过该单元三分之二以上的业主同意使用维修资金，与电梯维保公司签订维修合同（业委会鉴证盖章）。业委会到南京市维修资金管理办公室按正常程序办理。我们管理的小区如出现一些问题，业主有时提出要找业委会，物业决不把问题直接推给业委会，业委会是公益性群众团体，大多数成员都有自己的工作，物业做到换位思考，尽最大努力协调处理物业区域内的问题和矛盾。在物业实在无法协调的情况下，将意见转达给业委会，共同商量解决。在和业委会之间的长期合作过程中，我们注重工作细节，坚持相互理解、相互尊重的原则。物业公司坚持每月定期给业委会一份书面工作汇报，对我们小区本月所

7、做的工作、下月工作计划和工作存在的问题详细给业委会通报。业委会对我们物业工作有好的建议及不足之处也会定期以书面形式递交给物业，我们和业委会之间始终保持着良好的沟通渠道。与此同时，我们充分尊重业委会的一些合理化建议，并积极采纳，对业委会提出的物业工作存在的问题，力争第一时间处理解决。双方虽然在工作中有时难免也会有争执，但一切从维护全体业主的利益出发，据理力争，求同存异。物业公司积极、主动、细致的处理方式赢得了业委会对我们的信任。二、坚持诚信合作 保持沟通渠道    对于物业公司来说，坚持诚信，就要坚持企业的长远利益，