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时间:2018-07-21
《2007年新版案例分析常见错误88例》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、2007年新版案例分析常见错误88例(一)报告书结构方面的错误 1.报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、附件等)、 2.报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。 3.估价时点设定不正确。如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。 4.报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算(即:从报告出具之日起计算),或者有效的时间段。 5.如果考题中出现“估价师声明”的具体内容,要特别注意是否有2位估价师签字(抵押报告及拆迁评估
2、报告),则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。 6.如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。 7.估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明) ⑴缺少房地产权益状况描述(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限,剩余年限。房屋所有权情况等); ⑵土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况); ⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等); ⑷区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。 ⑸租赁情况交
3、待不清(如:没说明租金标准、租赁期限)。 8.缺市场背景分析9.缺最高最佳使用分析10.选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如:一般情况下优先选用市场法(在市场活跃,成交案例较多情况下);有收益的商业房地产应当优先选用收益法;在建工程常选用假设开发法、成本法;单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法;抵押目的评估优先成本法,拆迁评估首选市场法,不能用市场法的必须说明理由等)。 11.未说明每种估价方法的定义、步骤。 12.如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。13.抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去
4、估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。 14.保险评估不能将土地价值记入。(投保时,保险金额不能超过建筑物的价值。) 15.划拨方式取得的土地使用权抵押价值要扣除出让金。 16.拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。(未拖欠的,要在报告书附件中提供未拖欠工程款的证明。) 17.再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。 18.投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。评估投资价值时,要扣除所得税。 19.拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。 20.拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵
5、押、租赁、查封等影响。 21.法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 22.对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值。不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定。 (二)各种评估方法中的错误: ⑴比较法 23、可比实例选择不当(如:地段要相近,用途、交易类型要相同,实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内,装修设备应当相当。权利性质要相同,交易日期与估价时点要接近,不能相隔过长。如:超过1年);可比实例数量要3个以上。 24、可比实例的币种未说明,或未化成同一币种。 25、建立价格可比基础时,汇率选择错误(
6、应按可比实例成交时的汇率)。 26、非正常交易情况的要进行交易情况修正,修正时要注意,拍卖、招标的并不一定比协议价格高,如有部分费用转嫁的要进行修正。 27、日期修正计算错误。 28、区域因素修正时,可比实例应当是原成交日期的状况,估计对象是估价时点的状况。 29、区域(或个别)因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒。30、区域(或个别)因素修正时,漏项。如:土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同,却未做修正。 31、修正系数取值与区域(或个别)因素描述不一致。如:在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正,或情况说明表中无差异,而计算时却修正了。 32、修
7、正幅度过大,单项修正超过20%。 33、计算结果有错;比如:只考虑了地上部分的价格,未计算出地下车库的价格,遗漏了部分房地产的价值。 34、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》)P131。 ⑵收益法 35、收益是通过租赁收入计算,如果通过商业收入计算,则费用计算时要扣除商业利润。 36、出租房地产的租赁收入除租金外,还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。 37、求有效毛收入时,除有
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