城铁号线商业配套项目建议书

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1、北京城铁5号线配套商业开发项目建议书项目名称:城铁5号线配套商业2011年06月北京XX建设有限公司文档控制文档更新记录日期更新人版本备注2011/06/01XX建设V1.0文档审核记录日期审核人职务备注文档去向记录拷贝份数接受人职务备注1京投集团目录文档控制21、项目建议书编制依据52、项目背景52.1北京地铁站商业特点及优势52.2地铁商业成功案例52.2.1日本地铁商业简介52.2.2香港地铁商业简介53、项目概况63.1城铁五号线简介63.2.1商业现状63.2.2商业现状特点73.3配套商业项

2、目必要性74、城铁五号线配套商业初步项目规划方案74.1项目规划概述74.2整体规划原则84.3四环内各站的配套商业规划84.3.1四环内站配套商业规划简介84.3.2四环内站配套商业商业形式（不限于）84.3.3四环内站配套商业建筑形式84.3.4四环内站配套商业建筑材料94.3.5表一五号线四环内站配套商业开发面积指标104.3.6表二五号线四环内站商业开发投资估算报告114.4四环外各站的配套商业规划124.4.1四环外站配套商业规划简介124.4.2四环外站配套商业商业形式（不限于）124.4.

3、3四环外站配套商业建筑形式124.4.4四环外站配套商业建筑选材134.4.5表三四环外站商业开发面积指标134.4.6表四五号线四环外站商业开发投资估算报告134.5天通苑北站P+R停车场增容附带配套商业规划144.5.1天通苑北站配套商业规划简介144.5.2天通苑北站配套商业商业形式154.5.3天通苑北站配套商业建筑形式154.5.4天通苑北站配套商业建筑选材（略）154.5.5表五天通苑北站P+R停车场附底商开发投资估算报告155、项目企划与运营165.1企划工作175.2商业开发思路175.

4、3商业运营模式175.3.1商业地产出租经营175.3.1.1五号线沿线典型站周边商铺租金（参考）17备注：租金数据来源于我爱我家。175.3.2商业地产合作经营（推荐）185.3.3商业地产自主经营185.3.4商业自主经营的主要方针186、项目评价186.1项目社会评价186.2项目财务评价196.2.1表六项目财务评价表197、项目开发难点及风险控制207.1规模瓶颈及应对措施207.2政策阻力及应对措施208、天通苑北站P+R大型停车场技术措施211、项目建议书编制依据a）商业建设项目经济评价方

5、法与参数（第三版）；b）国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》；c）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；d）其他各有关专业设计规范；e）项目倡导单位提供的商业调查报告。2、项目背景2.1北京地铁站商业特点及优势l消费需求多样性：大量地摊、游摊等各种商业形式的出现，说明地铁站商业有其存在的价值，同时说明地铁乘客消费需求的多样性；l消费潜力大：超大的地铁客流量，蕴含巨大的消费潜力。l商业价值高：且城铁站大多设在人流较集中的商业区、办公区或居民区，网点遍布京城，商业地产本身就具有极高的商业价值。l前

6、景广阔：随着北京地铁建设突飞猛进，地铁商业总规模会随之逐步扩大、开发前景广阔。l商业总量大：虽然商业单体面积较小，单体商业规模小，但由于北京地铁站多，所以商业开发总量大。l网点多，连锁经营优势：单体商业规模小，但网点多，经营方式灵活，具备连锁经营的先天优势。l开发潜力大：目前尚未统一开发，开发潜力大。2.2地铁商业成功案例2.2.1日本地铁商业简介日本地铁商业网络交错，规模庞大，与社会商业融为一体如“迷宫”般的构造，数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分

7、布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。自然舒适的购物环境墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。灵活多变的购物要素除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活性。 不同时期配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺，如在“CRYSTA长堀”地下街的“瀑布广场”，也有利于聚集客流。2.2.2香港地铁商业简

8、介香港地铁商城是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。在地铁规划时就已纳入配套建设的公共物业（北京地铁建设前期没有把配套商业纳入规划）。香港地铁目前拥有8座大中型的地铁商城（青衣城、德福广场、杏花新城、绿杨坊、连理街，君荟坊，圆方，IFC）。总面积接近40万平方米，全部盖在地铁站的上层。l地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证；（北京地铁人流量不比香港人流量少，商业消费量也能得到保证）l大部分地铁商业都是大体量、多业