地产企业项目拓展合作形式研究

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1、地产企业项目拓展合作形式的研究地产企业项目拓展合作形式研究（草稿）[引言]截至目前，金地集团已经在北京顺利地拿下了第二块土地，上海及另外一个目标城市的土地拓展也正在加速开展，相信明年、后年我们将会在更多城市拓展。因此，研究探讨一下我们在异地拓展过程中根据当地的具体情况采取适当的项目合作形式，对于金地集团的异地拓展具有较强的现实意义。一．土地拓展形式简介一般情况下，土地拓展的形式主要包括：¨通过谈判、协商获得政府出让的土地；¨通过谈判、协商获得市场上转让的二手地、三手地等；¨通过投标、拍卖获得土地；¨通地兼并、收购有土地开发

2、资源的企业和厂家；¨通过参股、融资方式参与项目开发。下面，简单介绍一下几种土地拓展形式：1．协议出让协议出让，也称定向议标，即出让方和受让方通过协商的方式，有偿、有限期地出让土使用权。采用协议形式经营地产，一般来说体现政府的意志较强，较大地排斥着市场机制的作用，因而它具有较大的垄断性，是一种不发达的土地市场。这种地产经营方式一般适用于国民经济重要部门、用地规模较大的工业项目、事业单位及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要扶持及优惠的项目。2．协议转让协议转让是指土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权转移给其它他土

3、地使用者的经营方式。一般包括出售经营、交换经营等形式。土地使用权在土地使用者之间的横向流动，体现了土地使用者之间的经济利益关系。3．招标出让、公开拍卖1）招标出让通过发布招标公告，进行公开招标，在规定的期限内，符合规定的单位和个人，以书面投标方式，竞投某块土地的使用权。土地出让方进行评标、决标。主要有公开招标、邀请招标两种方式。第6页，共6页地产企业项目拓展合作形式的研究以招标方式经营地产，是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。体现了国家对土地使用的计划指导，又有利于公平竞争，能充分发挥市场机制下土地使用权上灵活调节

4、功能，既确保政府取得土地收益，又给出让方留有一定的选择余地，具有较大的适应性。2）公开拍卖这种方式的特点是：土地使用权出让方公布土地使用权拍卖书，规定土地利用条件、方式和要求等内容。在指定的公开场合，具有一定资信条件的受让方以举牌应价的方式，竞争土地使用权，一般是价高者中标。政府尚保留在叫价低于议定的最低价时，拒绝任何叫价行为的权利。与招标、协议方式比较，拍卖方式的市场化程度最高，是一种竞争最激烈的方式，更有利于土地出让的公开、公正、公平。但由于往往导致较高的成交价，所以对一些竞争性强、盈利性大的商业用地，常常采用这种方式

5、。1．通地兼并、收购有土地开发资源的企业和厂家目前，许多城市的土地交易市场在日趋完善，土地使用权协议转让已经不允许，如深圳、上海、武汉等地，只能通过招标、拍卖或挂牌交易的方式获得土地。为避免竞争抬高地价，通过兼并、收购有土地开发资源的企业和厂家以获得其土地使用权。2．通过参股、融资方式参与项目开发对于一些大规模的招投标项目、拍卖项目，或者极具市场潜力的项目，我司可通过参股注入资金进行项目开发，或者可以邀请极具实力投资者参股融资进行项目开发。一．主要的项目拓展合作形式分析按上述的几种方式进行项目拓展时，有的项目，金地完全有资

6、金、关系和能力独立地从政府获得出让土地，或市场上获得转让的土地，以及进行项目的开发经营管理；而有些项目，出于政策、资金及经营管理的必须，本着降低成本度，利益最大化的目的，应该采取与其他企业合作的方式进行项目拓展。下面，我们就几种主要的项目合作方式进行初浅的分析和探讨：1．双方共同出资，成立项目公司，但由控股方经营1）合作形式在土地拓展中，拓展人员对土地进行可行性研究、评估，并通过谈判、协商，政府同意出让或土地使用者同意协议转让，但地价水平为同期市场价或者更高。同时，有其他方企业，有良好的社会关系资源，很强的政府关系背景，可

7、以以较低的价格获得该块地的土地使用权。虽然我司完全有能力支付出让金或转让地价，在这种情况下，我司可以与该企业合作，双方共同出资，注册成立项目公司（我司为控投方）。第6页，共6页地产企业项目拓展合作形式的研究1）优势及风险分析在土地拓展的合作形式中，这种方式是降低成本（土地成本、经营成本）行之有效的方法。第一，直接降低了项目的土地成本；第二，在项目的开发经营与管理过程中，充分利用合作方良好的社会关系资源：如在项目前期，加快报批报建的审批的速度，后期加快竣工验收的速度，以缩短开发周期。同时也可加快办理预售手续，提前销售，缩短销

8、售周期，融资过程关系资源的应用，降低了交易费用、增加的融资渠道等等都间接地降低了开发成本。这种合作形式的风险主要来自于合作方。第一，合作方为获得更大的利润，将其股权转让。首先，由于关系资源的减少甚至匮乏，导致开发、销售周期的延长，项目开发成本增加；其次，合作方牺牲该项目，甚至阻挠、妨碍项目的开发。第二，