2007年北京市海淀区富安国际大厦项目可行性分析报告

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1、《富安国际大厦》项目可行性分析报告一、项目基本情况1、地理位置：该地块位于北京市海淀区北太平庄。朝阳区东城区西城区海淀区项目位置四至范围：东至社保大厦、西至待拆的旧居民楼、北临北三环路、南至待拆的旧居民楼。项目位置北太平桥20米50米30米50米30米2、场地现状：已建成8层3、交通情况：北四环北三环地铁环线地铁4号线地铁5号线地铁10号线北三环路本项目现状交通便利，三环路上公共交通若干，北距规划中的地铁10号线约1000米。二、已取得的批准文件：名称编号发文机关签发日期内容立项批复京计基字[1995

2、]第0698号　　受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司京计基字[1996]第051号关于邮电业务楼项目的复函建设用地规划许可证97-规建字-0137北京市城市规划管理局1997.7.21受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司用地面积：3450平方米建设工程规划许可证（2004）规建字0314号北京市城市规划管理局1998.3.22受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司建设规模：53719平方米土地使用证海淀区国用（97出让）字第0735号北京市房屋土地管理局1997.12.11受让方：北京顺通房地产

3、开发有限责任公司土地用途：综合销售许可证06（建）2002-0774　　　三、项目经济技术指标占地面积4550平方米建设用地3450平方米市政代征地1100平方米建筑面积53727平方米地上41122平方米地下12605平方米建筑性质办公36806平方米住宅　商业4500平方米其他12421平方米建筑层数地上26地下4容积率10.98建筑高度≤95.8建筑退后要求退北三环路红线15米绿地率22.30%四、合作条件及转让方式（一）项目公司情况：项目立项于项目公司——北京顺通房地产开发有限责任公司（简称：

4、顺通房地产）名下，顺通房地产性质为有限责任公司，注册资本1000万人民币，成立于1996年3月7日。（二）转让条件：未谈五、简要市场分析及售价预测：地块位中关村商圈边缘区域，临近亚奥商圈。周边交通便利，配套成熟，现状写字楼、企业大厦众多。预计未来：写字楼、商业和酒店等业态都有不同程度的市场机会。尤其是近几年北太平庄地区写字楼、商业市场需求强劲，预计会有利的带动商业市场。中关村商圈亚奥商圈　项目名称物业类型地址累计售价建筑规模（万平方米）建成年代容积率周边写字楼中关村金融中心写字楼海淀区中关村西区173

5、501.7620044.73世纪科贸大厦海淀中关村120839.920054.6北京科技会展中心北三环西路16384—1997—中关村瀚海国际大厦海淀区中关村中心广场112106.2——辉煌时代大厦海淀中关村西区126786.620033.61威新国际大厦海淀区清华科技园150504.052004—海湾国际中心海淀中关村西区1460212——大恒科技大厦海淀区苏州街106565——周边商业中关村金融中心商业海淀区中关村西区213291.7620044.73天作国际中心中关村南大街340519.5200

6、6—世纪科贸大厦海淀中关村141449.920054.6北京科技会展中心北三环西路15099—1997—辉煌时代大厦海淀中关村西区295786.620033.61海湾国际中心海淀中关村西区2750812——财智国际大厦海淀区中关村东路207206——大恒科技大厦北京科技会展中心中关村瀚海国际大厦世纪科贸大厦财智国际大厦辉煌时代大厦中关村商圈中关村金融中心威新国际大厦六、优劣势分析：（一）优势和机会：1、土地获得不需经过“招拍挂”程序，获得成功率高；2、手续文件较清晰、齐备；3、地理位置优越，交通便利，

7、周边配套成熟；4、项目已经完成了8层的建设。（二）劣势和风险：1、本项目属于烂尾楼，存在一定的风险；2、本项目规模较小。七、经济评价1、按转让报价14亿元，售价：写字楼20000元/m2，商业元/m2，税后利润7.2亿元，税后利润率17.5%；2、如满足税后利润率10%（税后利润3.4亿），售价可降至：写字楼17000元/m2，商业22000元/m2。（见《经济测算表》。）八、结论建议符合公司项目选择的标准，建议：获取此项目。下一步工作建议：1、通过中间人直接与土地方接洽，进一步谈判：转让价格、付款进

8、度、转让交易具体方式等事宜。2、规划咨询：1）西侧的带拆迁建筑的拆迁时间；研究发展部2007年4月20日