商管筹备期工程物业六十问（页）

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1、商管系统工程物业中心《筹备期工程物业六十问》目录01、筹备期工程物业系统提资对接阶段16问02、筹备期工程施工跟进阶段9问03、筹备期工程物业系统之装修管控阶段20问01、筹备期工程物业系统之调试接管阶段10问02、筹备期工程物业系统之运营准备阶段5问前言商管总部工程物业中心计划部收集、整理筹备期项目工程物业系统在现场实际操作过程中遇到的各类共性问题，结合实际操作过程中遇到的各类共性问题，结合实际解决方案及操作方式，汇总问题解答及前值管理办法，形成《商管系统筹备期工程物业问题六十问》（简称“六十问”），旨在指导商管系统筹备期项目各部门、各公司提前预见问题及现场实

2、操工作。本《六十问》是依据集团各类规范、标准，总结多年来商管系统统筹备期管理经验进行解答，是对集团各类规范和标准的运用和延伸。本《六十问》按项目筹建阶段划分为五个部分（提资对接阶段、项目施工跟进阶段、装修管控阶段、调试接管阶段、营运准备阶段），内容涵盖方案规划、房产条件提资、装修管控方法和标准、机电调试等要点。工程物业系统60问筹备期工程物业系统之提资对接阶段16问1、业态划分规划阶段小商铺铺型参数一般如何设置？1)、步行街商铺应连续，中间不超过4.2米间隔；首层端头商铺预留餐饮条件、下方不可设置配电室、开闭所等配电机房。2）、非餐饮商铺（除步行街一层入口两侧及

3、二层以上端头商铺外）：进深宜控制在1-2.5跨（8m-20m）,不应超过3跨；每铺开间宜控制在1-2跨（8m-16m）,开间/进深系数为1:1-1:2.5；3）、餐饮商铺（含一层入口两侧及二层以上非餐饮层端头商铺外）：进深宜控制在2-3跨（16m-24m），不应超过4跨；每铺开间宜控制在1-2跨（8m-16m）,开间/进深系数为1:2-1:3；商铺面积满足当地消防设计要求，餐饮商铺面积宜控制在250~300平米；餐厨比宜设置为7:3。2、小商铺房产技术条件提资阶段，商管就配电、排油烟、燃气、空调容量、给排水管径、弱电、结构等各项技术条件应遵循哪些经验参数及关注要

4、点？1）、配电：A.商铺一户一表（全部为三相电表），电表采用网络远传的费控电表；B.餐饮按照250W/㎡（火锅类、烧烤类可按照300~400W/㎡），西式快餐按照250KW/店；C.服装、配套按照100W/㎡；D.体验类按照150W/㎡；E．快时尚品牌、丝芙兰、屈臣氏、星巴克、哈根达斯等联发品牌按合同约定提供电量；2）、排油烟：A．排油烟量按照商户面积*（25%~30%）*3.3m（40~60）次/h的方式计算，（火锅及烧烤类餐饮区排风按照中餐厨房排风下限考虑）；B．补风量按照排油烟量的80%计算C.使用燃气的商铺事故排风量按照商户面积*（25%~30%）*3.

5、3m*12次/h（换气量不小于12次/h）的方式计算；3）、燃气：A．一般餐饮商户按照0.11m³/h*㎡（燃气热值8000kcal/Nm³）的基数设计每小时用气量（m³/h），但各商户的供气量最好不低于30m³/h，不大于70m³/h；B．需考虑员工食堂燃气用量需求，一般为50m³/h；4）、空调：A．服装、配套业态制冷指标为150-250W/㎡；B．体验业态制冷指标250W/㎡C．餐饮业态制冷指标为350W/㎡（火锅类制冷指标为400W/㎡）；D．联发洋快餐一般自装空调，但是需要预留专用新风竖井、冷媒管道竖井、室外机安装位置和设备基础，同时垂直管路不超过25

6、米；E．特殊商户（如火锅、海鲜自助、冰淇淋店），供电总量满足的情况下，允许自行安装空调；5）、给水：A．餐饮商户：小于300㎡不小于DN32，大于300㎡不小于DN40；B.配套商户预留水管径DN25；C.联发洋快餐按照房产技术条件约定配置；6）、排水：A．餐饮每户预留一个DN150排水管；B．洋快餐要求设置不小于3m³独立隔油池，排水管道接口位置按商户指定位置预留；7）、弱电：按照建造标准预留光纤网络点1个、电话1个、有线电视1个、POS2个（一用一备）；8）、结构:结构活荷载400KN/m³，西式快餐厨房区域450KN/㎡。3、小商铺房产条件阶段，配电箱、排

7、油烟补风井、风机盘管、后厨排水点位位置如何布置？1）、商铺主配电箱，根据电缆走向为最远端并预留3-5米，确保拆改移位有空间；2）、排油烟、补风井按照自然铺靠后墙设置，尽量不要设置在隔墙上和穿越商铺中间位置；3）、跨柱安装风机盘管应沿商铺开间方向纵向安装，且不得安装梁下，避免后期隔铺后空调机位置调整；4）、餐饮后厨排水点位按照自然铺预留，靠后墙柱子跨中预留，不要靠柱脚、墙脚预留，满足异层排水要求。4、因招商困难，房产技术条件无法按时提供或提供不准确如何处理？1）、招商进度滞后，导致在房产条件提资阶段，部分商铺无品牌，造成无法提资，商管公司根据万达标准、同一品牌其他

8、项目经验，提出虚拟房产条