做好土地资本营运文章 破解城镇建设投入难题

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1、做好土地资本营运文章破解城镇建设投入难题各位领导、各位同仁：新沟镇位于美丽富饶的江汉平原腹地，地处监利、潜江、仙桃三县（市）交汇处，全镇版图面积150平方公里（其中城区规划面积6平方公里，已建城区面积4.2平方公里）人口10万人（其中城区人口5万人），辖45个行政村，5个社区。连续两轮获得了“楚天杯”；三次获得省“文明乡镇”称号；被农业部评为“全国农产品加工示范基地”；省政府评为“全省食品产业集群乡镇”。地区生产总值41亿，城镇居民可支配收入1万元，农民人均纯收入5000元。近几年来，我镇通过垄断土地一级市场，经营了6宗土地，共120亩，出让

2、价格2900万元，政府净赚2100万全部用于城镇基础设施建设。一是更换和新安装路灯350杆套；二是新修下水道7000米；三是新修混凝土路面59000平方米；四是新修城区桥梁两座；五是购置洒水车一辆，垃圾清运车3辆；六是新增绿化面积55000平方米；七是自来水厂扩批增容日万吨供量；八是城区主要大道刷黑56000平方米；九是立面改造城区房屋22000平方米；十是重新新建城区公厕6个。2006年来总投资3700万元，使小城镇年年有投入，年年有变化，几年大投入，城镇大变样。之所以在较短的时间内能让小城镇发生很大的变化，我们主要是抓了三个方面：一是抢抓

3、国家宏观政策的机遇，向上争项目、争资金；二是把小城镇的各类要素对外开放；三是做好土地资本营运。下面，我就如何做好土地资本营运，破解小城镇建设投入难题谈谈我们的体会与做法：一、掌握城镇资本营运的基本内涵要想搞好城镇资本营运，首先必须要掌握城镇资本营运的基本内容，所谓城市（城镇）资本营运，我国的一些城建专家认为：城市（城镇）资本营运就是用经营城镇的理念来指导和推进城镇建设，把城镇建设作为最大的产业来发展，作为最大的经济增长点来培植，把城镇资本作为最大的国有资产来经营，运用市场经济的运作方式，对城镇土地资本、地域空间及其它经济要素进行集聚、重组和营

4、运，以使在整个城镇范围内实现资源配置、容量和效益的最大化、最优化，使城镇建设走出一条“投入—产出—再投入—更大的产出”的良性循环路子。这就是城市资本营运。那么什么是城镇资本呢？国内的一些专家把城市资本一般分为三类，一是自然资本；二是再生资本；三是延伸资本。所谓自然资本就是自然形成的，不可再生的资本。像土地资本、水域资本（如西湖、东湖），矿产资源、文物资源等。所谓再生资本就是人力资本。通过大量的人力、物力、财力投入产生的资本。如道路、桥梁、电力、园林等；所谓延伸资本就是从城市有形资本中衍生出来的城市无形资本。它包括冠名权、广告发布权、公交线路

5、经营权等等。以上这三类资本的营运已成为时代和社会的要求。它是促进城市建设大发展的一条新路子，对于摆脱城镇建设的困境提高城镇化水平，改善投资环境，促进对外开放，提高人民群众的生活质量，具有极其重要的意义，为城镇经济以至区域经济的发展提供了不竭动力和广阔前景。二、进行土地资本营运的作用土地是一切经济活动最基本的载体。土地的重要性及其资源稀缺性，决定了它是最重要的城镇资本，进行土地资本营运，对促进文明城镇发展有着非常重要的作用。主要包括以下五个方面：一是实施城镇规划的需要。一个城镇要想执行总体规划，重要的一条就是必须控制好土地，防止乱占乱建。（这个

6、问题是乡镇存在的最大问题）一旦土地失控，那么规划不保，更谈不上经营土地。二是提升小城镇品位的需要。按照城镇规划，在经营土地时根据区域特点实行项目定向，公开竞标，做到每经营一宗土地，都要上档次、上规模、上特色，可以提升小城镇的品位。（譬如，我镇在老城区腹地建设的步行街，在新区建设的商居小区和即将开工建设的三星级宾馆）。三是城镇建设的需要，国家实行税费改革之后，小城镇的各类收费都予以取消，城建资金来源枯竭，这是我们大多数乡镇，特别是规模较小的乡镇，包括部分县城发展比较缓慢的主要原因。搞好城镇资本营运，做好土地文章，就会带动城镇基础设施建设，促进城

7、镇经济发展的良性循环，（通过卖地赚钱，赚钱搞基础设施建设，把生地变熟地后按土地增值，再卖，构成经济循环链。）使小城镇有不竭的来源，不断地建设。四是工业发展的需要，当前土地问题是制约招商引资、工业发展的难题，仅靠存量土地发展工业那是远远不够的，也上不了规模和档次。要想发展工业，必须通过土地资本营运来聚集、掌握一定的土地。只有这样才能确保招商引资项目顺利落户。五是新农村建设的要求。小城镇是建设社会主义、新农村的龙头，是城乡一体化的桥梁与纽带。通过建设好城镇让农民大批的转移到城镇居住、就业，分享城镇比较优越的公共资源配置，来提高农民的生活质量。另外

8、，要引导城郊村的农民，通过土地营运，科学规划，合理补偿，集中腾退率先建好城中新村。如我镇光明村630亩土地，于2007年底前，镇政府按每亩地2.8万元收购。540亩