天津写字楼项目研究报告

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1、天津写字楼项目研究报告-研究报告摘要： 宏观形势判断宏观经济将对写字楼市场发展形成坚定支撑，但也可能导致未来竞争更加激烈。 供应市场1、甲级写字楼存量有限，大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。2、硬件水平上，天津市的平均水平，电梯数与层数比为6层1部，电梯数与单层面积比为250平米1部，车位比则为万平米25部到33部。新入市的写字楼硬件水准相对较高，但超过平均水平的硬件标准并不能单纯支持价格与销售速度。区位仍是客户选择写字楼的最主要因素。3、外资高水平物业管理公司的引入对写字楼吸引力的决定作用不强，处于辅助作用。4、在中心区域，客户对租金敏感性较低

2、，软硬件条件的提升可有效支持租金，但次中心或边缘区域软硬件条件的提升则对租金影响有限。 需求市场1、客户对写字楼位置都绝对的重视，市中心区域写字楼租金有着明显的优势。2、除十一经路等极少数区域外，各区域均有相对集中的业态作为主力。而租用面积在300平米以下为多。客户行业的集中对区域产品的招商有着相当的帮助作用。3、销售速度难以得到保证是天津市写字楼市场的普遍难题。 潜在市场上潜在市场竞争激烈。项目分布更倾向于市中心集中，集聚效应更加明显。 本案的可行性建议1、本案目前推出市场可实现租金1.8元/天•平米，售价为5996元/平米。2、若本案三年后推出，则租金2元/

3、天•平米，售价6551元/平米。3、兴建写字楼机会成本较高，绝非本案最优选择。相对而言，酒店式公寓或服务式公寓更具操作性。建议缩小写字楼体量，增加酒店式公寓或服务式公寓的比重。4、如一定坚持写字楼定位，则建议前3—5年由松江集团自行持有招租，待商务条件成熟后，再考虑出售或整体转让，以回避初期销售价格过低或销售速度过慢的窘境。5、相比而言，针对物流类企业、SOHO自由职业者或总部经济均有一定可行性，其中物流类企业操作性但需求的不确定性仍是价格实现的最大瓶颈。 目录第一部分：市区存量写字楼状况5一、宏观经济运行情况51、天津市GDP、人均GDP分析52、全社会固定资

4、产投资情况63、招商引资情况74、政策规划对写字楼的影响8二、供应状况81、存量写字楼总体规模82、写字楼区域分布状况93、各区域写字楼细部特征144、写字楼物业及配套状况175、写字楼供应状况小结19三、需求状况191、各区域写字楼租金、入住状况192、各区域写字楼售价状况223、各区域写字楼入住客群特征234、写字楼需求小结29第二部分：写字楼市场变动趋势30一、未来三年潜在写字楼规模30二、潜在写字楼分布状况——写字楼分布变动特征31第三部分：本案可行性分析33一、区域现状概要33二、地块特征，可视、可达性33三、预计租金、售价341、市场法352、收益法

5、353、租金、售价的最终确定36四、收益的实现途径分析371、银行372、保险公司383、IT企业384、物流类企业395、化工实业类企业39五、收益成本对比—本案操作方式建议401、实际成本对比402、机会成本比较403、本案操作建议40第四部分：总结  本案写字楼可行性41 第一部分：市区存量写字楼状况一、宏观经济运行情况1、天津市GDP、人均GDP分析 长期以来，天津的经济水平保持了两位数的增长，2004年全年实现地区生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%，增速比上年加快0.9个百分点。05年前三个季度完成地区生产总值2477.6

6、4亿元。预估05年整个经济仍将保持较高的增长速度，经济的长期稳定增长为地产发展创造了良好的经济环境。从目前的发展现状来看，天津正在面临一个新的转型期。作为国民经济的晴雨表，天津的写字楼市场得到了宏观经济的强力支撑。2、全社会固定资产投资情况 2004年，天津固定资产投资达到1258.98亿元，突破1200亿元，同比增长20.28%。2005年1-9月，全市完成固定资产投资1045.47亿元，同比增长10.8%，继续保持迅速上涨。预计05年也仍将保持较高的增长速度。固定资产投资额是反映一个地区房地产市场热度的重要指标，天津固定资产投资额的持续快速上升，表明房地产仍

7、处在上升通道中，仍有进一步稳定发展的潜力，但是，投资的过热也容易导致供应过剩，需加以警惕。   3、招商引资情况 吸引内资情况 截至10月底，外地在津投资协议额353.5亿元，同比增长144.63%，完成年考核目标的146.41%；实际利用内资额203.7亿元，同比增长128.82%，完成年考核目标的122.94%。 吸引外资情况2005年，天津共引进直接利用外资项目1309个，同比增长18.8%；完成合同外资73.2亿美元，同比增长31%；实际利用外资33.3亿美元，同比增长34.6%，两项指标绝对值均创历史新高。“十五”期间，天津市利用外资实现的翻两番的快速

8、增长。2005年天津引进