新疆库尔勒房地产市场调研报告

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fdc.21ask3>中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。新疆库尔勒房地产市场调研报告2007年7月第一部分宏观区域分析1、区域概况库尔勒位于新疆南部，为新疆南部的巴音郭楞蒙古自治州的首府城市，其城市位置与乌鲁木齐并称“北乌南库”，紧临吐鲁番，在2006年全国百强县（市）排名第41位。从区位来讲，库尔勒地处新疆腹心地区，天山南麓，是南北疆交通枢纽，自古以来就是通往内地的重要门户； 从资源状况讲，库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产资源和水土光热资源，有些资源量在全国或全疆位居前列；从经济社会状况看，库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第3位，居全疆县级市第一位，具有较强的经济实力和发展基础；从战略地位上讲，库尔勒作为南北疆的交通要塞，巴州首府城市，在全疆经济社会发展和国防建设中，具有"承北启南"的特殊战略地位。从南疆的情况来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济辐射的接力站，库尔勒市的地理位置和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发展，而库尔勒当仁不让成了必然的选择。2、地理位置库尔勒位于天山南麓、塔里木盆地的东北边缘。古代曾为丝绸之路中道的要隘，目前仍为南部新疆的交通枢纽，并且以盛产香梨著名。在库尔勒的周围分布着不少世人熟知的著名风景点，有巴音布鲁克草原的天鹅湖、芦荡摇曳的博斯腾湖、被称为“八百里绿色走廊”的塔里木河与塔克拉玛干游览区、焉耆盆地中最大的古城遗址——博格达沁故城、七个星千佛洞以及出现在陆游诗句中的轮台故城等，典型地代表了南疆的风景特色。库尔勒市境东西长127公里，南北宽105公里，行政区域面积7116.9平方公里，城市建成区面积45平方公里。有汉族、维吾尔族、蒙古族、回族等23个民族，其中汉民族人口占总人口的69.9%，少数民族占30.1%。市辖9个乡、2个镇、5个农牧园艺场、5个城市办事处，另有3个州属农牧园艺场及农二师所属3个农业团场。市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、塔里木油田分公司、塔里木石化工程建设指挥部和乌鲁木齐铁路局下属库尔勒各段等中央、自治区单位。3、城市性质及地位库尔勒有着悠久的历史。在西汗时，库尔勒是西域三十六国之一，时称“渠梨”。东汗后为焉耆兼并，隋时设三品伯克管辖。民国六年（1917年）设库尔县佐，属焉耆管辖。民国二十八年设县。1954年设库尔勒专署。1979年9月30日，经国务院批准成立库尔勒市。库尔勒市是新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，是一个多民族聚居的地区，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位，它融合了各个民族不同发展时期的历史文化、宗教信仰和民风民俗，拥有深厚的文化底蕴和神奇独特的旅游资源，是一座既古老而又年轻的新型城市。也是华夏第一州——巴音郭楞蒙古自治州首府，是全州政治、经济、文化、教育、信息中心，是自治区党委确定的全疆两个重点发展城市之一。4、城市规模 2006年末，巴州总人口为118.94万人，比去年增加1.85万人，全州共有45个民族，少数民族人口达50.14万人，占总人口的42.2%，比去年上升0.1个百分点，人口在1000人以上的主要少数民族有7个，其中，蒙古族人口4.83万人，占全州总人口的4.1%，维吾尔族38.39万人，占全州总人口的32.3%，随着城市化发展，必然将有大量的农业人口、外来人口涌入库尔勒这个南疆中心城市。库尔勒2006年末常住人口为38.20万人，少数民族为13.10万人，发展出现主要情况和特点如下：（1）常住人口持续快速增长库尔勒市常住人口由1978年的14.47万人（按现行区划统计）增加到2006年的38.20万人，少数民族从1978年的6.63万人增加到2006年的13.10万人，常住人口每年增加0.85万人，年平均增长率3.5％。尤其是在1991－2006年之间，常住人口持续快速增长。（2）人口增长速度快，外来暂住人口逐年增多随着城市经济的快速增长，外来暂住人口逐年增加，全市人口的数量、质量及结构发生了巨大的变化，构成了梨城人口的新特征。2006年暂住人口一个月以上的人为4.62万人，一个月至一年以上人为5.94万人，一年以上为6.54万人，分别暂住总人口数的27%、35%和38%。暂住人口中务工的8.6万人，占50%；务农的3.6万人，占21%；经商的19万人，占11%。（3）少数民族构成发生新变化库尔勒市一个多民族居住地区，多年来由于少数民族计划生育优惠政策的实施，全市少数民族人口自然增长较快，全市民族人口自然增长率为12.8‰，汉族为3.23‰，少数民族人口总体文化素质显著提高。（4）全市人口城乡分布变化加大，人口城市化进程加速2006年底，库尔勒市总人口中非农业人口28.84万人，占64%。城乡人口分布变动主要有两个主要原因：一是城市人口自然增长，二是本地及外来的农村和城镇人口迁移造成的机械增长。城市化是农业人口转化为工业及其他非农业人口的标志，分散的农业人口向城市集中，从而使城市人口增长。随着库尔勒市自身的发展、产业结构的不断优化，农村大批富裕劳动力离开土地，特别是城郊乡进入城市务工经商并逐渐转向二、三产业人口，促使梨城的城市化水平迅速提高，加快了城市化进程。5、城市总体布局库尔勒市总体格局呈现带状狭长形，北面则为荒芜人烟的戈壁滩，因而城市的发展方向已明确为“东扩西联”，目前已经开始了“东扩”步伐，通过城市新区以及开发区的设置，逐步与东南方向的尉梨县接轨，实现政府的“库尉一体化”发展规划。根据该发展规划，目前库尔勒市分为三部分走：商业生活配套均已成熟的老城区、目前已热火朝天开展的城市新区（南市区）以及开发区，即按照“三个组团”精神进行城市发展。 城市新区位于开发区和老城区之间，占地约为9.1平方公里，定位为行政商务居住综合功能为主的南市区，计划投资3000万元实施南市区道路及新机场快速路连结段等10条道路建设，实施总投资2.4亿元的南市区供热项目建设，投资2000万元实施南市区及老城区8000户天然气入户工程和南市区备用管网建设工程，以按计划实施党政机关搬迁，启动13万平方米职工住宅建设，推动南市区房地产业发展。主要以以下带动为契机：库尔勒市政府办公大楼目前已基本建设完成，其配套公园式绿化——人造河目前已建造就绪，预计市政府将于今年下半年迁入新区开始办公，城市南移势在必行，位于新老城区交界处的孔雀河及孔雀公园环绕区域（我公司接洽项目所在位置）将成黄金居住区域，另外该区域目前已规划即将兴建一所库尔勒市硬件设施最好的学校，集小学、初中及高中于一体。2005年6月，巴州党委、人民政府结合库尔勒市和尉犁县实际，提出实施库尉一体化战略，成立了库尉党委。9月，做出决定，将开发区进行扩区，将经济技术开发区，石化工业园、西尼尔纺织工业园进行整合，实行统一政策、统一规划、统一管理，一区多园的管理体制。一期规划面积80平方公里、二期规划面积60平方公里，最终形成140平方公里“专业集成，投资集中、资源集约、效益集聚”的综合型工业园区。以开发区为平台和载体，作为全州经济发展的重中之重和新型工业化的希望所在，加速园区一体化，推进经济一体化，进而实现全面的一体化，增强区域经济整体实力，把库尔勒建设名副其实的中心城市。占地约80平方公里的规划一期，位于新区南面，是库尔勒向尉梨发展的重要一环，目前明确功能定位为仓储和生态轻工业，以实现与主业为棉花种植及加工的尉梨有效对接。2006年该市财政投入约6100万元进行开发区建设，目前已完成开发区总规及各园区详细规划编制工作，开发区开工建设了总长66公里的19条道路及配套设施，2006年开发区签约项59个，协议资金36.59亿元，塔里木大化肥、美克精细化工、山东乐悟、安东通奥等一批重点项目已相继开工或投产，至2006年末开发区基本实总产值已接近15亿元。6、区域经济发展概况2006年库尔勒市房地产开发投资完成10.75亿元，同比增长66.2％。快速增长的主要原因是：首先，2003年国家为了控制过大的投资规模，保持国民经济健康、协调发展，中央出台了一系列宏观调控政策。从源头上收紧了对房地产业的信贷和土地的审批政策。但由于2003年经济高速增长的惯性以及开发商手中土地、资金存量的释放，宏观调控对于房地产业发展的影响还没有显现出来。到了2005年宏观调控措施对房地产业的影响力才完全显露出来，库尔勒房地产行业投资呈现出迅速回落态势，到了2006年，库尔勒房地产企业投资在上年大幅下降的基础上呈现出逐步回暖的态势。库尔勒市2006年与2005年固定资产投资完成情况比较计量单位：亿元、％项目2006年2005年增速（±） 全社会固定资产投资149.47125.3719.2其中：城镇投资137.76118.0516.7房地产投资10.756.4766.2农村投资0.960.8510.42007年1-6月份，该区域继续高速发展的态势，全州1-6月份累计完成城镇固定资产投资71.51亿元，同比增长21.9%，投资额总量位居全疆第三位，仅低于乌鲁木齐市（86.94亿元）、克拉玛依市（80.35亿元）；增速居全疆第十位。其次，房地产开发企业个数的增加带动投资增长。2006年该市房地产开发企业个数在上年的基础上达到58家，新增8家，而这些新增企业当年自有资金较为充足，都有开发投资，从而拉动了全市房地产投资的增长速度。目前库市总体而言：投资结构基本合理，住宅投资尽显主力地位。从2006年房地产开发投资结构上来看，住宅投资占绝大部分，完成投资8.24亿元,增长1.1倍，占房地产投资的比重由2005年的60％增长到2006年的76.7％（见表）。库尔勒市2006年与2005年房地产开发比较计量单位：亿元、％、百分点2005年2006年增速（±）占总投资的比重住宅3.88 8.2411216.7办公楼0.290.22-23.2-2.2商业营业用房2.292.13-7.1-15.6上述房地产投资结构表说明，办公楼和商业用房供需已基本趋于平衡，商品住宅供应是该市房地产市场的主流。另外，住房销售面积明显扩大。近年来，随着国家调整住房供应结构、加大住房供应量等政策的贯彻落实，使得该市居民消费结构升级，消费层次已由家用电器等耐用消费品逐步提升为住宅、汽车等高档消费品。住房制度改革的进一步推进，促进了居民对住房的消费，进而带动住宅销售的增长。据统计，2006年商品住房销售面积51.52万平方米，同比增长33.5％，销售额8.66亿元，增长30.4％；其中：老百姓比较关注的普通住房销售面积39.31万平方米，同比增长47.1％，销售额6.38亿元，增长57.8％。最后，由依赖银行贷款逐步转向以自筹及其他资金为主。近几年以来，该市房地产投资资金来源中，国内银行贷款比重一直处于较高态势。2004年央行宣布提高存款准备金率与实行差别存款准备金率制度，限制商业银行的信贷，各家银行据此对信贷政策作出调整，上收信贷权限，严控热点行业贷款。因此，国内贷款总额占房地产开发资金比重在2003年至2006年期间由12.3％、9.6％、8.4％，逐步回落到2006年的7.2％，累计下降5.1个百分点。由于银行对房地产信贷的逐步收紧，迫使房地产开发商另觅新的筹资渠道，自筹资金及其它资金来源增速加快，比重由2003年的79.8％上升到2006年的83.9％，提高4.1个百分点。从而可以看出房地产开发对银行的依赖程度有所降低，行业融资趋向多元化。7、人均可支配收入及增长、消费性支出及增长、平均工资。库尔勒市收入等最大特点：行业之间收入差距较大（两极分化严重）。据库尔勒市域604个年报单位统计资料表明，2006年职工年平均工资收入达19301元/人（即以三口之间双职工计算，城市家庭收入近4万元/户），同比增长10.1%，年人均增资1769元，但因石化等产业的存在，全市各行业工资水平差距明显。 从国民经济行业分组看,在十九个行业中，盈利状况各不相同，各行业之间的人均收入存在着一定的差距，统计范围内年平均劳动报酬分布在8894元至30539元之间，在岗职工年平均货币工资位居行业龙头的是采矿业，年平均工资为30539元／人；其次是金融业22769元／人；第三是信息传输、计算机服务和软件22474元／人；分别比市域平均水平高出11238元／人、3468元／人、3173元／人。处于末位的行业是农林牧渔业，该行业虽然在2006年有较大幅度的增长，但与其他行业相比工资水平差距依然较大，仅为8894元／人，低于市域平均水平10407元／人。市域单位内最高行业的年平均工资是最低行业的3.43倍。值得关注的是房地产行业平均工资仅列十九大行业倒数第二位，基本真实的反映了目前房地产行业的发展水平与消费者需求存在较大的差距。国民经济十九大行业在岗职工年平均工资排序单位：人、元国民经济行业单位从业人员年末人数在岗职工年平均工资年平均工资行业差额平均工资排序总计7421919301——采矿业1240230539112381金融业27692276934682信息传输、计算机服务和软件8162247431733电力、煤气及水的生产和供应 28742228029794教育70322120119005文化、体育和娱乐业3702084615456卫生、社会保障和社会福利29212067013697公共管理和社会组织91292049211918科学研究、技术服务和地质1632201898889批发和零售业337418988-31310居民服务和其他服务业22017265 -203611制造业327416999-230212建筑业547816592-270913租赁和商务服务业560115071-423014交通运输、仓储和邮政业307512554-674715水利、环境和公共设施管理177912432-686916住宿和餐饮业113411314-798717房地产业93110804-849718 农、林、牧、渔业80868894-1040719第二部分区域房地产市场分析（一）整体房产开发情况：库尔勒现有房地产公司近60家（其中外地企业仅为10家左右），但除约20余家具有开发实力外，其他开发商基本长年处于无“米”下锅状态，本地企业基本由传统的老国企转制而来，开发水平仍处于传统“小作坊”阶段，外来企业则以四川、乌鲁木齐等地为主，部分来自浙江等东部沿海一带，给当地房产开发带来一些新意，但至少目前尚未有较大的积极影响。随着库尔勒房地产企业规模不断增加，物业建筑类型中高层楼盘开始有所增多，房地产投资日趋上扬，今年1-6月房地产投资完成40086万元，较上年同期增长63.8％，同时也出现了房屋销售价格逐步攀升的趋势。（二）土地供应情况库尔勒市目前老城区基本处于无地供应状态，不得不将城市南迁至新区，随着区政府南迁、孔雀公园改造的完成，新区将成为开发的一个热点区域。今年上半年，库尔勒加快了地块的推出步伐，上半年计推出地块近1600余亩，总价达24432万元，转让土地均价为15万余元/亩，平均楼面价约在230元/平方米左右，其中住宅用地约在1000亩左右，容积率基本在1.5以下，楼面地价在150元/平方米左右，供地集中在新区与老城区交界处。库尔勒土地市场化的进程总体而言比较早，但主要以挂牌形式定向转让土地，住宅用地与商业用地出让年限均为50年，值得关注的是，所有土地转让费用，均不含拆迁费用。土地附着建筑物的拆迁均由开发商直接（或委托拆迁机构）与相关业主洽谈协商解决，存在一定的不可控风险，需在前期洽谈阶段寻求妥善的解决方式。附今年上半年部分土地出让：编号 土地位置土地面积(平方米)土地用途规划指标要求出让年限转让价(万元)备注容积率建筑密度绿化率07交通路西北侧西环路东46538.58住宅2.520%60%50年1780不含拆迁补偿费0828号小区，塔指东路南侧2306.89住宅5.635% 20%50年82不含拆迁补偿费0953号小区，迎宾路东侧、利民路西侧99996.67住宅1.225%60%50年3000不含拆迁补偿费10孔雀小区，人民东路西北侧、梨乡路东北侧7818.72商住4.235%35%50年800不含拆迁补偿费1133号小区石化大道北侧773.47商住2.5822%60%50年34不含拆迁补偿费1259号小区，石化大道南侧,迎宾路东侧51638.299住宅0.725% 40%50年1940不含拆迁补偿费1354号小区、迎宾路西侧、延安路南侧173957.27商住1.228%40%50年2600不含拆迁补偿费1454号小区、迎宾路西侧、团结南路北侧50747.41商住1.228%60%50年1150不含拆迁补偿费1559号小区，延安路北侧、利民路东侧26954.182商住1.225%40%50年810不含拆迁补偿费1655号小区、团结南路南侧、迎宾路西侧199997.00住宅1.225% 40%50年3000不含拆迁补偿费1729号小区，梨香路东北侧,索克巴格路西北侧36365.99商住1.728%40%50年927不含拆迁补偿费18团结南路西侧、维吾尔医院南侧12008.98住宅1.228%28%50年290不含拆迁补偿费1928号小区石化大道北侧4446.90住宅1.525%40%50年107不含拆迁补偿费206号小区局部730.88住宅128% 40%50年34不含拆迁补偿费2170号小区，石化大道北侧、州棉纺厂东侧14037.34住宅1.2622%40%50年215不含拆迁补偿费2270号小区，石化大道北侧、州棉纺厂东侧42709.15住宅1.2622%40%50年650不含拆迁补偿费23314国道北侧、31分部东侧50830.39住宅1.0124%42%50年770不含拆迁补偿费2429号小区、喀拉苏渠西侧、梨香路东北侧155359.22住宅1.525% 40%50年3496不含拆迁补偿费2552号小区、石化大道东北侧、利民路西北侧85520.80商住1.328%40%50年1925不含拆迁补偿费262号小区、人民西路北侧4359.72商住526%30%50年510不含拆迁补偿费272号小区、人民西路北侧2664.49商住526%30%50年312不含拆迁补偿费（三）房地产市场供需分析1、市场需求 （1）销售量及价格稳步上升。截止2007年6月底库尔勒市上半年商品住宅销售15.95万平方米，较上年同期增长高达45.0％，住宅平均每平方米销售价格为1792元，较上年同期每平方米增加84元。其中：中低档收入者最为关注的普通住房销售面积14.04万平方米，较上年同期增长88.9％，平均每平方米销售额为1740元，较上年同期每平方米增加194元。别墅及高档公寓销售1.91万平方米，较上年同期下降46.3％，平均每平方米销售额为2175元，均价比同期基本持平。从上述可以看出，今年普通住房销售面积占住宅销售面积的近9成，价格经历了一个逐步升高的过程，中低档普通住宅价格上升明显，存在两个方面的变化：（1）消费者心理预期价格有所调高；（2）房产价格上升明显，有两线（传统意义上的中低档和中偏上高档住宅）靠拢之势。（2）居民收入快速增长，住宅消费将逐步释放。2007年上半年，库尔勒市国民经济实现了稳步增长的良好态势。在宏观经济平稳发展的背景下，国家在政策取向上进一步关注民生，出台了一系列促进居民收入增长和扩大消费的政策和措施，随着这些政策和措施的贯彻落实，城镇居民生活得到明显改善，城镇居民收入呈现快速增长，居民消费进一步扩大。2007年上半年，城镇居民人均可支配收入5736.83元，比上年同期增长14.37%。人均消费性支出3864.2元，增长13.83%，均出现两位数增长。按一般的消费习惯，在区域居民收入水平和消费能力得到提快速升时，住宅的需求和改善将逐渐加大，住宅消费能力将会逐步释放，从而带到当地的房地产发展水平。2、市场供给情况（1）供给量。据不完全统计，库尔勒市目前在建或将建住宅面积超过100万方，同时，今年上半年进入市场的地块中住宅类产品可建建筑面积也在100万方左右，这批住宅在今后的1-2年内将进入销售状态。这样的市场供应量在每年仅能消化30-40万方的库尔勒明显偏大。（2）产品供应类型单一，产品同质化现象较为明显。目前该区域产品相对比较单一，面积上基本集中在80平方米左右，建筑类型上则以多层为主（尤其是开发区），辅以部分新兴高层；在定位上基本以解决原始的“住”为主，绿化、品质等均存在极大的提升空间；户型结构上，则以常规的二房和三房为主，缺乏对生活的引导作用。（3）单个项目体量小。除目前新区和开发区几个在建的规模楼盘外，现有项目体量偏小，无法对物业品质进一步予以提升。（4）产品供应区域相对集中。目前库尔勒市房产老城区可供应项目较少，今后住宅的供应区域主要集中在东南方向的新区和开发区。（四）部分典型楼盘情况简析：1、新城区（1）千城.梨香水韵 该案开发商为四川绵阳引入的外来企业的代表，操作方式等与传统开发商有一定的区别，管理层员工以及保安等均由内地带来，销售道具有本区域内最为规范的楼书，户型模型，专业素质较好的销售人员，为目前库尔勒开发理念较为先进的项目。该楼盘位于新区石化大道沿线，占地600亩，为本区域内最大的楼盘之一，计划开发规模达56万元平方米，建筑类型以多层为主，辅以部分排屋及高层（沿石化大道），借周边环境设计有较大面积的水域及室内游泳池，局部有地下停车库，小区健身等设施开始引入。存在非地块内的户外广告。但价格体系上仍与传统楼盘相同，无景观系数变化，各楼号相同楼层价格一律统一格。2007年开发的为一期，户型除80至100左右平方米的传统户型外，开始有117平方、125平方甚至138平方米当地少有的大户型出现，部分户型引入了两卫概念，实现了公卫与主卫分离。最高价约在2000元/平方米左右，一次性付款可分两次支付：合同签定时支付70%，入住时支付30%，今年11月份交付使用，物业管理费暂定0.3元/平方米。该方案已于今年4月份开始销售，目前100平方米以上大户型销售比较平淡，余房较多。从目前形势来看，因对生活引导方面的诉求不足，部分与当地传统生活方式存在区别的户型（比如面积相对比较大、二卫等）存在一定的抗性。但总体而言，本案为该区域代表楼盘之一，一定程度上体现了未来本区域的房产发展方向。难得的非工地户外广告梨香水韵，难得的大树景观工地实景（2）未来域未来域为乌鲁木齐大成实业开发，处于新区与开发区交界处，紧临美克公司员工楼，占地300亩，总建筑面积达31万余平方米，计70余幢2985户，分三期开发。主力户型在60至100平方米左右之间。目前为一期，约在今年底交付，一至四楼1563元/平方米，约在八月份开盘，一次性付款优惠1-1.5%。目前处于办理VIP卡阶段，交纳2万元（可无条件退卡），前50名授以金卡，优惠6000元/套（每张卡仅限一套，下同），后50名授以银卡，优惠4000元/套。顶楼销售策略为买5（层）送6（层）或买6（层）送7（层），其中的5层（/6F）价格1413元/平方米，6层（/7F）1313元/平方米。该楼盘销售现场形象较好，有正规的销售展示中心和大幅的工地广告形象牌；在销售手法上已经开始引入VIP客户提前所定等措施；规划上开始实现人车分流，景观上比较注重沿河的处理；宣传单页较传统项目已有所深入。未来域工地广告未来域现场售楼处 （3）中天国际.上华城该项目位于石化大道西侧，与塔指相对，紧临孔雀公园及孔雀河（与公司项目紧临），计三幢25层高层住宅400多户，目前售价2500元/平方米左右，户型面积基本在100平方米以上，其中部分可走出空中花园户型外加10万元，该案要求一次性付款，不按揭。该案目前一号楼已实现交付并入住，二号楼及三号楼即将进入外墙及门窗安装阶段。该案采用西子奥的斯电梯，公共部位实行精装修，大堂及电梯间均采用石材装饰，门套为大理石，采用四等分拉丝不锈钢腰线；另有红外线监控，入户门引入通透形式，利于空气对流；约定交付后三个月内业主必须进行装修，今年9月份交付（与本区各楼盘一样，先行交付，绿化等交付后再施工），其中安防另行支付88元/平方米，入户门2000元/户，煤气3206元，送价值7000元壁挂炉，物管费0.8元/平方米月。隔层设有消防长廊，地下停车。上华城已交付楼实景上华城在建实景（4）锦地水岸该案与上华城遥相呼应（北面为我公司接洽住宅项目），均为高层住宅。该案为沿我公司接洽地块南面拆迁改造项目一期，佳晟房产首个项目，朝北目前可览孔雀公园及孔雀河全景，与朝南比，朝北住宅同层价格约高200至300元/平方米，有非封闭阳台，定位与上华城基本同，电梯为东芝，电梯大堂设有红外线及电梯广告。但产品差异较大，景观视野（孔雀河及公园）角度方面比上华城占优，但产品品质逊色许多。电梯大堂以抛光砖铺设，电梯前室无装修，墙面抹灰，可视对讲须1500元/户，二梯八户，物管费约在0.64元/平方米，其中同侧十楼价格约在2600元/平方米，顶楼复式带露台价格约在2900元/平方米。总体价位略高于上华城。锦地水岸售楼处锦地水岸外立面及阳台锦地水岸地暖厨卫处理窗门内开（5）佳德花园该项目花园在建新市府西北角，与市府配套的人工湖隔路相望，目前配套暂无，但年底前市府将迁入。占地约120亩，建筑面积13万平方米计20幢1200余户。2006年6月份开始销售。今年6月初开始目前的129套销售，价格约在2000余元/平方米，因目前配套缺少，价格相对偏高，销售形势一般。其南面的广安滨湖花园，目前销售形势也类似，且西北工地已明确规划为商业。最高价为2055元/平方米。一次性付款具体优惠面谈，但一次性付款也可分期为三次支付：首次30%，交房时支付65%，余5%房产证时支付。 佳德花园远景单元电源箱SHAPE*MERGEFORMAT佳德花园楼道佳德已交付实景2、老城区（1）时代华庭时代华庭为老城区已建项目中的代表作，位于巴音东路与交通东路交叉口，与萨依巴格市场、民乐福超市相毗邻。均采用全剪力墙混凝土结构。楼体外立面安装新型保温材料。项目总建筑层数为21层，其中1--4层是集休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的商业中心，结合近临的市场、超市，为业主提供丰裕的消费资源和生活所需；5--21层为商住两用房，大面积蝶形户型设计，目前该项目基本销售完成，少量余房售价约在2300元/平方米左右。主要附配套如下：供暧系统：住宅部分均为地辐射式地板采暖，每户安装壁挂炉，温度自行调控。电讯系统：采用国际标准线路，宽带入户，预留两路电话线，预留有线电视管线。地下停车：入口处安装感应式门管制，车道入口设置警示灯管制。公共设施：大楼周边宽敞的公共停车场，楼前休闲广场配置完善的休闲设施。安全保卫：严格入口管理，保安巡视，确保安全无忧。环境维护：公共环境卫生服务，绿化、房屋及设施的维护。文化教育方面，与二中、四中等学校为邻。时代华庭（2）目前价位最高小区——柏香苑柏香园小区位于老城区繁华段人民东路与交通路交汇处，紧依库尔勒二小（该小学与一小为本区域内最好的学校，但本案不属二小学区）、四小、四中（最好的中学为二中），伴孔雀河而居，总占地面积约100亩左右，建筑面积约在20万平方米，由3幢高层公寓（其中两幢由多层等修改方案而成）及10余幢多层建筑组织，整体布局一般，产品特点不鲜明，但因其东临孔雀河、且与香梨公园融为一体，位置极为优越，导致售价较高。该案目前仅余修改方案后由多层改至的两幢30层高层住宅部分余房在售，目前余房最低价处于2楼，约为2700元/平方米，整体均价为3200元/平方米左右。 3、开发区：辰兴.生活家该案位于开发区，目前配套相对比较薄弱，计分两期开发，总占地约78亩，建筑面积5万平方米，一期已于去年8月份交付，本次为二期，价格约为1400元/平方米左右，最高价为1488元平方米，面积约在80余平方米左右，将于本年度8月份交付（今年3月份开始销售）。该案特点；1、阶梯式建设（各幢楼地平不一样）2、地面集中停车，约10元/月3、厨房、卫生间装修，带洁具4、为便于转让，房产证可建议不办，可在房产出手后再办。生活家外立面景观及底层处理（统一窗笼）入户单元侧面入户单元门（五）二手房情况库尔勒二手房市场目前基本一片空白，尚处于二级市场增量阶段，二手房市场急待发展完善。但从目前来看，由于近两年外来人员的急剧增加，另外周边乡镇人口开始进入库尔勒市，导致本区域租凭业一片兴旺，目前以80平方米左右住宅为例，普遍月租金达600元/月套。物业需求开始初始化产生，二手房销售预计即将兴起。（六）现有楼盘特点总结1、建筑类型：库尔勒目前在售住宅基本以多层为主，老城区及新区开始涌现高层；户型则集中在80余平方米三室一厅（二厅）一卫，无开放式阳台（目前在售仅锦地水岸设有非封闭阳台），地面铺设供热管道，厨房及卫生间简易装修（带有卫浴），受气候影响，门窗均有采用内开形式。2、付款方式：以一次性付款和按揭付款并存，按揭首付三成起，最长可按揭20年。采用一次性付款形式，也可按工程进度分期支付：合同签定支付一定比例，住宅交付支付一定比例、房产证办理等支付一次比例。3、商业与住宅：除商住综合用地使用最长年限为40年外，商业用地及住宅用地最长年限均为50年，写字楼之类商业可与住宅混合销售或经营。 4、车位：除部分高层存有地下车位外，多层基本为地面集中停车形式。5、小区绿化：小区绿化整体档次低。根据政府相关部门的消息，该市目前未强制要求楼盘交付时绿化必须完成施工。直接后果则导致本区域内现有楼盘均采用绿化施工未完成之前先行交付，入住后再进行绿化甚至道路施工，品质方面影响明显。由于受气候、造价等多方面条件的限制，绿化较为单调，树种单一，基本以杨树、柳树为主，树型较小，地势平整无坡度。建议我方在今后意向项目中应加强这方面的力度，必要时先期局部采用绿化后现房销售形式，增强消费者对我司品牌方面的信心及物业品质方面的认识。9、广告促销手段及价格方式：目前主要广告媒体以项目现场工地包装以及售楼处包装形式，部分采用报广形式；部分项目过程中无楼书、大部分物业则以单页形式作为销售道具，仅少部分开发商有稍正规的折页楼书；10、价格制订：价格制订策略比较简单，特别是多层价格方面，无景观、楼幢等系数差别，多层住宅中1、2、3层价格基本一致，为最高价，对顶楼以及紧邻顶楼的楼层，抗性比较明显，一般与倒数第三层存在每平方米200-300元的差价，顶楼价格与一楼会有600-700元/平方米的差价。对一楼的认同感最为强烈。10、因绿化等可项目交付后再行施工，因而各项目表现为开发周期较短，一般在半年内即可交付使用，物业管理方面比较弱，基本一片空白。11、鉴于当地气候，该区域住宅户型基本呈高进深，小开间的特点。（七）结论1、总体而言，库尔勒市房地产开发水平处于较为初级的阶段，与杭州等南方城市相比，有十年左右的差距。其差距主要体现在以下几个方面：（1）住宅类产品的规划理念一般，以行列式规划为主，无中心大花园、组团围合、人车分流等概念，建筑设计平淡，外立面风格性表现不明显，户型设计无亮点和概念。受限于较低的房价和建安成本，所用材质普遍低廉，外墙基本以普通涂料为主，少部分用面转也档次较低，门窗材料以无品牌的塑钢窗为主，公共部位基本无装修，安防、智能化设施除户内对讲系统外其它功能较少采用。（2）无成熟的小区景观概念，基本以初级的绿化为主。小区常见的绿化为楼幢间铺设草坪，树种为常见的杨树、柳树等，树径小，普通小区的绿化投资基本控制在20-50万元左右。（3）营销手法单一。普遍的促销方式为在现场设立售楼部，开盘前后在当地报纸发布告知性广告，等待客户上门为主，销售道具不齐全，无专业的宣传资料，部分无沙盘。样板房、样板区等体验式营销方式更是无从谈起。 （4）物业管理处于初级阶段。多层住宅收取的物业管理费标准在0.2-0.3元之间，高层住宅在0.6-0.7元之间（含电梯等使用费），提供的物业服务仅限于简单的保洁、维修等，保安数量极少，小区基本会处于开放式的自由出入状态。2、市场整体供应量偏大，除目前集中在新区和开发区的在建的超过100万房的供应量外，今年上半年出让的1000亩左右的住宅土地供应量也将在近几年内提供近100万方的供应量，在一个年消化能力在50万方左右的市场中，供应量明显偏大。3、中高档住宅产品稀缺，具有较大的市场空白点。库尔勒市作为新疆一个经济较为发达，收入水平较高的区域，针对中高收入人群的细分市场，目前尚无真正的占有者。如项目的地段优势明显、自然资源丰富、产品品质得到较大的提升、营销手段得当，应该具有较大的市场机会和赢利空间。第三部分意向项目住宅开发方案初步投资分析概况：我公司意向项目位于库尔勒市中心地段，共有三幅地块组成，其中最大的一幅住宅用地（230亩左右）位于孔雀河东南侧，河景资源丰富，毗邻孔雀公园，另50亩左右的商业用地位于孔雀公园现入口处，紧邻主干道石化大道，对面即为塔里木石油勘探指挥部，另30亩左右住宅用地位于孔雀河北侧，沿河景横向展开。现就最大的住宅地块进行初步的投资测算分析，供公司决策参考。住宅总占地面积约230亩，153318平方米左右，最高容积率为2.4，建筑密度、建筑层高、绿化率等指标未定。各地块具体位置如图（从左至右：50亩商业、230亩住宅、30亩住宅用地）方案一：按最高容积率2.4计，则只能规划为全部开发高层建筑，则可建地上建筑面积36万平方米左右，假设建筑密度为25%，社区管理用房、物业管理及经营用房、会所、幼儿园等配套项目面积为7000平方米左右，则住宅面积为35.3平方米，按人防要求10层以上按首层建筑面积配地下人防工程，则地下建筑面积最低为38000平方米左右，可设地下车位800个左右，总建筑面积39.8万平方米。开发成本明细建安费高层建安：1100元/平方米 物业管理、物业经营及社区管理用房、会所、幼儿园等配套用房建安：800元/平方米地下人防工程建安：2000元/平方米前期费：地上部分：18元/m2，其中墙改基金8元/m2，教育基金10元/m2地下部分：8元/m2，其中墙改基金8元/m2基础设施及配套费：200元/m2，（包括水、电、管道天然气、有线电视、弱电、景观配套等）设计费：50元/m2营销费：按销售收入的2%计管理费：按现金利润的3%计；财务费：2211万元（按借款10000万元利率7.37%期限3年测算）不可预见费：50元/m2分项计算：1、建安成本：住宅：1100×353000=38830万元地下人防：2000×38000=7600万元配套用房:800×7000＝560万元小计：46990万元2、前期费用(规费)：其中:地上部分：18*360000=648万元地下部分：8*38000=30.4万元3、配套费：200*398000=7960万元4、设计费：50*398000=1990万元5、营销费：99310万元*2%=1986.2万元6、管理费：686.55万元 7、财务费：2211万元8、不可预见费：50*398000=1990万元小计：17502.15万元总计：64492.15万元地价成本1、按30万元/亩暂定，230*30=6900万元2、土地契税：230*30*3%=207万元土地成本合计：7107万元销售收入测算1、住宅：2700元/m2*353000=95310万元2、车位：5万/个*800=4000万元销售收入合计：99310万元销售税金：99310*5.55%=5511万元现金利润：99310-64492.15-7107-5511=22199.85万元销售利润率：22199.85/99310*100%=22.35%方案分析：此方案按最高容积率规划，土地利用率高，按理论值测算，可获得最高利润；但因库尔勒市对高层住宅的接受程度相对较低，这么大体量的高层住宅在销售上具有较大的市场风险，同时，按此规划无法在项目规划中充分体现地块的水景和孔雀公园景观优势，在价格上可能会产生较大的抗性，而且地下车位数量过多，销售较难，产生积压的可能性较大，建议不采用。 方案二：按容积率2.0计，规划为70%的高层住宅，20%的多层住宅，10%的低层排屋，则可建地上建筑面积306636平方米左右，假设建筑密度为25%，高层容积率为2.5，多层和排屋容积率为1.3，社区管理用房、物业管理及经营用房、会所、幼儿园等配套项目面积为6000平方米左右，则住宅面积为300636平方米，其中高层住宅70%，计210445平方米，多层住宅20%，计60127平方米，排屋10%，计30063平方米，按人防要求10层以上按首层建筑面积配地下人防工程，10层以下可按15元/平方米缴纳异地建设费，则地下建筑面积最低为21000平方米左右，可设地下车位450个左右，总建筑面积327636平方米。开发成本明细建安费高层建安：1100元/平方米多层和排屋建安：800元/平方米物业管理、物业经营及社区管理用房、会所、幼儿园等配套用房建安：800元/平方米地下人防工程建安：2000元/平方米前期费：地上部分：多层和排屋人防费15元/平方米，其它18元/m2，其中墙改基金8元/m2，教育基金10元/m2地下部分：8元/m2，其中墙改基金8元/m2基础设施及配套费：200元/m2，（包括水、电、管道天然气、有线电视、弱电、景观配套等）设计费：50元/m2营销费：按销售收入的2%计管理费：按现金利润的3%计；财务费：2211万元（按借款10000万元利率7.37%期限3年测算）不可预见费：50元/m2分项计算：1、建安成本： 住宅：高层1100×210445=23148.95万元多层和排屋800*90190=7215.2万元地下人防：2000×21000=4200万元配套用房:800×6000＝480万元小计：35044.15万元2、前期费用(规费)：其中:地上部分：90190*15+18*300636=676.43万元地下部分：8*21000=16.8万元3、配套费：200*306636=6132.72万元4、设计费：50*306636=1533.18万元5、营销费：81918.26万元*2%=1638.36万元6、管理费：600万元7、财务费：2211万元8、不可预见费：50*306636=1533.18万元小计：14341.67万元总计：49385.82万元地价成本1、按30万元/亩暂定，230*30=6900万元2、土地契税：230*30*3%=207万元土地成本合计：7107万元销售收入测算住宅：高层2700元/m2*210445=56820.15万元 多层2300元/m2*60127=13829.21万元排屋3000元/m2*30063=9018.9万元2、车位：5万/个*450=2250万元销售收入合计：81918.26万元销售税金：81918.26*5.55%=4546.46万元现金利润：81918.26-49385.82-7107-4546.46=20878.98万元销售利润率：20878.98/81918.26*100%=25.48%方案分析：此方案在规划上具有较大的灵活性，对地块优势可以有较充分的利用，同时可产生较好的利润；与第一个方案一样，同样存在高层住宅面积太多，销售上市场风险较大，不利于资金的快速回笼。同时也有较多数量的地下车位数量，对利润的充分实现产生影响。方案三：按容积率1.5计，规划为20%的高层住宅，60%的多层住宅，20%的低层排屋，则可建地上建筑面积229977平方米左右，假设建筑密度为25%，高层容积率为2.0，多层和排屋容积率为1.375，社区管理用房、物业管理及经营用房、会所、幼儿园等配套项目面积为5000平方米左右，则住宅面积为224977平方米，其中高层住宅20%，计44995平方米，多层住宅60%，计134986平方米，排屋20%，计44995平方米，按人防要求10层以上按首层建筑面积配地下人防工程，10层以下可按15元/平方米缴纳异地建设费，则地下建筑面积最低为5600平方米左右，可设地下车位120个左右，总建筑面积235577平方米。开发成本明细建安费高层建安：1100元/平方米多层和排屋建安：800元/平方米 物业管理、物业经营及社区管理用房、会所、幼儿园等配套用房建安：800元/平方米地下人防工程建安：2000元/平方米前期费：地上部分：多层和排屋人防费15元/平方米，其它18元/m2，其中墙改基金8元/m2，教育基金10元/m2地下部分：8元/m2，其中墙改基金8元/m2基础设施及配套费：200元/m2，（包括水、电、管道天然气、有线电视、弱电、景观配套等）设计费：50元/m2营销费：按销售收入的2%计管理费：按现金利润的3%计；财务费：2211万元（按借款10000万元利率7.37%期限3年测算）不可预见费：50元/m2分项计算：1、建安成本：住宅：高层1100×44995=4949.45万元多层和排屋800*179981=14398.48万元地下人防：2000×5600=1120万元配套用房:800×5000＝400万元小计：20867.93万元2、前期费用(规费)：其中:地上部分：179981*15+18*229977=683.93万元地下部分：8*5600=4.48万元3、配套费：200*235577=4711.54万元4、设计费：50*235577=1177.885万元5、营销费：57293.93万元*2%=1145.87万元 6、管理费：600万元7、财务费：2211万元8、不可预见费：50*235577=1177.885万元小计：11712.59万元总计：32580.52万元地价成本1、按30万元/亩暂定，230*30=6900万元2、土地契税：230*30*3%=207万元土地成本合计：7107万元销售收入测算住宅：高层2700元/m2*44995=12148.65万元多层2300元/m2*134986=31046.78万元排屋3000元/m2*44995=13498.5万元2、车位：5万/个*120=600万元销售收入合计：57293.93万元销售税金：57293.93*5.55%=3179.81万元现金利润：57293.93-32580.52-7107-3179.81=14426.6万元销售利润率：14426.6/57293.93*100%=25.17%方案分析：此方案对地块的利用率较低，可实现的利润也较低； 由于该方案总建筑面积相对较少，同时产品类型比较吻合库尔勒当地的市场需求，在销售上抗性较低，且销售最难的地下停车位数量少，项目的风险性较低。fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。PAGE1fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。