中国房地产评估与银行金融风险防范研究

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1、中国房地产评估与银行金融风险防范研究摘要：在分析中国房地产评估防范金融风险的背景和现状的基础上，指出了中国房地产估价在防范层金融风险方面存在的一些问栅题，并围绕估价理论和估价莰方法的发展、估价师队伍的垌建设、估价行业主管部门和稹行业协会建设、银行抵押贷私款估价的管理等四方面来探榇讨产生这些问题的根源，并深针对这些问题提出一些自己的见解，以期达到规范房地产估价行为和防范房地产金恕融风险的目的。关键词壶：房地产评估；金融风险；ú商业银行近年来，蹈随着中国房地产业的高速发雒展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长咳点，但同时房地产也是最容诚易产生泡沫经济、引发金融潼风

2、险的行业，因此，作为联蛐系银行金融风险和房地产市噎场纽带的房地产抵押贷款评窈估体系的健全就显得极为重浓要。13/13一、中国房地鞋产评估防范金融风险的现状袼分析中国的房地产疳评估行业还属于一个年轻的钳行业，各方面体制还不完善葩，评估理论和评估方法同西戮方发达国家相比还显得陈旧笫。为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于201氓7年先后出台了《中国人民餐银行关于进一步加强房地产无信贷业务管理的通知》、《濉国务院关于促进房地产市场汇持续健康发展的通知》、《布国务院关于严格控制固定资怠产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风霹险管理指引》等一系列文

3、件锷来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行♂为、指导房地产估价师的抵孵押评估工作，产生了深远的枘影响。二、中国房汩地产评估防范金融风险存在缸的问题13/13对抵押物价郇值过高评估一般认为，晁评估偏差率超过20%即为腼评估重大差异，而这部分业疱务量竟然占到了已审核业务﹀总量的52%。lOCal证HOST在银行发放的这部缙分抵押贷款中，很大一部分蚴贷款无法被抵押品实际价值郁所覆盖，抵押品从一发出就别不足值，这将给银行贷款带螂来极大的风险。不能准确把握抵押物隐含的风揉险这一方面主要是由于投评估师或评估机构对房地产毵抵押贷款评估认识不够深刻祆、评估业务执行不够细致所嘣造

4、成的。例如在评估时忽视愎房地产的变现能力评估，忽戬视房地产产权存在瑕疵造成琥的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷催款评估是为了确定到期不能唔偿还而需要强制出售时该房腭地产的价值能够达到的数额椹，即保障抵押贷款清偿的安13/13全性。忽视抵押贷纯款项目的可行性评估房酪地产抵押贷款是在借款人的飨偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为哳条件设置了第二还款来源。鲛当第一还款来源出现问题时Σ，借款人无法用正常经营活轻动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押读物获得补偿。从这一意义上却出发，房地产抵押物本身在素降低贷款风险，减少贷款损敷失方面发挥着重

5、要作用。因似此，大部分银行及评估机构︹把借款人能否提供抵押物作柰为能否贷款的主要依据，而⒖忽视了对借款人的偿付能力漂进行分析。事实上，无论采颏取何种贷款方式，借款人第沆一还款来源才是至关重要的蕹，第二还款来源只是起必要翘的补充作用。而且在制度层瘥面上，抵押房地产的价值受阐到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不蔚抵债的可能性越大；在操作炫层面上，现行评估方法及评侠估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量⒛事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还甸款来源的追偿往往是艰难的︸，而且也很难通过处置抵押13/13物来填补贷出资金的空缺。／银行大量不良金

6、融资产也多癸源于此[1]。评籽估机构在房地产抵押贷款业何务中处境尴尬在房地产㈣抵押贷款业务中，银行、评嘤估机构和贷款客户三者缺一幌不可，但三者的关系却非常存微妙，既相互依赖、相互制献约，又相互利用、相互不信夺任。三者的关系中，银吴行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评А估机构对贷款客户进行审查馓和监督，以此保证自身资金袖的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，这其作用是很重要的，但在实俄际中，评估机构往往处于一鲐个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种怖种要求，因为客户是评估报告的买方；另一

7、方面，要兼跣顾银行的利益，因为评估报蝇告要经过银行的审查，不合薨格的评估报告会被银行拒绝雅，这也可能造成银行对该评巨估机构的封杀。银行、辊评估中介和贷款客户三者博气13/13弈虽不是主流，但却是业内蜱公开的秘密，产生的原因主猿要是由于制度和体制方面的您因素，但是这种局面却使评槭估中介失去了其原有的公正й性和独立性的特点，同时也も加大了银行的系统风险[2蚪]。评估师队伍素质参差不齐在抵押评估谋事务中，评估师出具的抵押√评估报告是银行给贷款方提娣供贷款额度的重要依据，银勿行在评估值的基础上按一定茉的比率向